Expertenkolumne Steuerrecht Richtig Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

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Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler

Wer mehrere Immobilien besitzt, sollte sich mit Verkäufen zurückhalten. Denn auch hier kann der Fiskus zuschlagen, wenn bestimmte Fristen nicht eingehalten werden. Zwei Fälle sind hier zu unterscheiden.

1. Der Immobilienbesitzer, der innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück kauft und mit Gewinn wieder verkauft, tätigt ein sogenanntes Spekulationsgeschäft. Der Gewinn daraus ist steuerpflichtig. Ein etwaiger Verlust kann nur mit einem Gewinn aus einem anderen Grundstücksverkauf ausgeglichen werden.

2. Noch schlimmer erwischt es den, der die zweite relevante Frist nicht einhält. Beim Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren unterstellt das Finanzamt bereits im Zeitpunkt des Kaufs die bedingte Veräußerungsabsicht, unabhängig davon, ob es sich um einen Notverkauf handelt oder um einen Verkauf, der einen Gewinn beschert. Das Finanzamt betrachtet den Steuerpflichtigen als gewerblichen Grundstückshändler.

Jeder der drei Gewinne ist dann gewerbesteuerpflichtig. Das führt aber erst in Gemeinden mit einem Hebesatz von mehr als 440 Prozent zu einer echten Steuermehrbelastung, denn bis 440 Prozent Hebesatz wird die anfallende Gewerbesteuer durch ihre Anrechnung auf die Einkommensteuer egalisiert.

Schlimmer wiegt die Tatsache, dass der Fiskus die geltend gemachten Gebäudeabschreibungen den Gewinnen zuschlägt. Hintergrund ist die Tatsache, dass die Immobilien eines gewerblichen Grundstückshändlers kein Anlagevermögen sind, sondern (durch die bei Erwerb unterstellte Veräußerungsabsicht) Umlaufvermögen. Das aber darf nicht abgeschrieben werden. Dies führt in aller Regel zu empfindlichen Steuernachzahlungen.

Deshalb sollten Immobilienverkäufer immer die Karenzeit von fünf Jahren einhalten, auch wenn eine schnelle Gewinnrealisierung wirtschaftlich Sinn macht.

Das Resümee

Der Erwerb und die anschließende Vermietung von Immobilien sollten Käufer vor allem unter Steueraspekten sorgfältig planen. Ohne einen Generalplan sind wirtschaftlich sinnvolle Transaktionen steuerlich zum Scheitern verurteilt. Im Zweifel sollten sich Immobilienkäufer Rat beim Steuerberater einholen.

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