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Expertenkolumne Steuerrecht Richtig Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Immobilien sind wieder attraktiv, die Zinsen niedrig. Wer daran denkt, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, sollte aber die Steuerbelastung richtig einplanen. Steuerrechtsexperte Marcus Hornig mit wichtigen Tipps und Stolperfallen.

Marcus Hornig Quelle: Arndt Sauerbrunn / S7udio

Im Zuge der Finanzkrise und sinkender Zinsen gelten Immobilien wieder als attraktive Geldanlage. Vermieter einer Immobilien können zudem Steuern sparen. Aber Vorsicht: Nichts ist schlimmer als eine unprofitable Immobilie, die Steuernachzahlungen auslöst oder steuerlich keinen Sinn macht. Wer die folgenden Tipps befolgt, kann jedoch hohe Steuererleichterungen nutzen.

Beachtung der ortsüblichen Mieten

Wer als Eigentümer zu weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet, der betreibt Liebhaberei. Die bei Altimmobilien durch hohe Sanierungskosten steuerlich häufig gewollten Verluste werden steuerlich nicht anerkannt. Wer mehr als 50 Prozent und bis zu 75 Prozent der ortsüblichen Miete ansetzt, der kann die dagegen laufenden Werbungskosten anteilig abziehen. Ab 75 Prozent der ortsüblichen Miete können die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten in voller Höhe angesetzt werden. Die entstehenden Verluste sind mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Grundstück und Gebäude im Kaufpreis aufteilen

Grundsätzlich sind die Vertragsparteien bei der Aufteilung des Kaufpreises bei Altimmobilien auf den Bodenanteil und den Gebäudeanteil frei. Der Käufer kann aber nur den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis im Rahmen der Vermietung steuerlich geltend machen und über die verbleibende Restnutzungsdauer der Immobilie abschreiben. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer im Notarvertrag eine Aufteilung zugunsten des Käufers festschreiben. An die festgeschriebenen Werte ist das Finanzamt in den Grenzen des Gestaltungsmissbrauchs gebunden.

Grundsätzlich sind die Vertragsparteien bei der Aufteilung des Kaufpreises bei Altimmobilien auf den Bodenanteil und den Gebäudeanteil frei. Der Käufer kann aber nur den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis im Rahmen der Vermietung steuerlich geltend machen und über die verbleibende Restnutzungsdauer der Immobilie abschreiben. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer im Notarvertrag eine Aufteilung zugunsten des Käufers festschreiben. An die festgeschriebenen Werte ist das Finanzamt in den Grenzen des Gestaltungsmissbrauchs gebunden.

Selbst bei einer Unterschreitung des Bodenrichtwerts als Min-destwert um zehn Prozent gilt die Aufteilung noch als zulässige Gestaltung (vgl. Urteil des Thüringer FG vom 20.02.2008). Außenanlagen können sogar mit jährlich zehn Prozent des auf sie entfallenden Kaufpreises abgeschrieben werden, bei Gebäuden sind es lediglich zwei Prozent.

Renovierungskosten: begrenzen oder strecken

Wer mit hohen Renovierungskosten rechnet, der sollte vorher genau planen, wann er diese vornehmen möchte. Renoviert der neue Vermieter zu schnell, dann sind eventuell diese Kosten im Rahmen der Vermietung nicht mehr sofort steuerlich abziehbar. Die Finanzverwaltung qualifiziert diese Aufwendungen, die ihrer Natur nach Instandsetzungen sind, zu Herstellungskosten um. Das erhöht aber nur die Abschreibungen für das Gebäude während der Restnutzungsdauer.

Wer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Renovierungen bzw. Modernisierungen von mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes vornimmt, hat diese bittere Pille zu schlucken. Daher gilt: Größere Renovierungen entweder über mehr als drei Jahre strecken oder betragsmäßig auf 15 Prozent der Anschaffungskosten begrenzen. Selbst geringfügige Überschreitungen dieser starren Grenzen sind steuerschädlich.

Aber auch anders herum können Immobilienbesitzer ihre Steuerlast gestalten: Wer innerhalb der vergangenen drei Jahre die 15 Prozent der Anschaffungskosten noch nicht verbraucht hat und bei dem dringende Sanierungsmaßnahmen anstehen, sollte diese vorziehen.

Steuerlich sofort wirksam sind hingegen der laufende Erhaltungs-aufwand oder regelmäßige Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren oder Streichen von Wänden, Decken, Türen oder Fenstern. Gleiches gilt für den Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten, die Beseitigung versteckter Mängel und die Erneuerung von Gebäudeteilen aufgrund höherer Gewalt. Kosten für diese Maßnahmen sind von vorstehender Regelung ausgenommen und können sofort und in voller Höhe als Werbungskosten angesetzt werden.

Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler

Wer mehrere Immobilien besitzt, sollte sich mit Verkäufen zurückhalten. Denn auch hier kann der Fiskus zuschlagen, wenn bestimmte Fristen nicht eingehalten werden. Zwei Fälle sind hier zu unterscheiden.

1. Der Immobilienbesitzer, der innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück kauft und mit Gewinn wieder verkauft, tätigt ein sogenanntes Spekulationsgeschäft. Der Gewinn daraus ist steuerpflichtig. Ein etwaiger Verlust kann nur mit einem Gewinn aus einem anderen Grundstücksverkauf ausgeglichen werden.

2. Noch schlimmer erwischt es den, der die zweite relevante Frist nicht einhält. Beim Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren unterstellt das Finanzamt bereits im Zeitpunkt des Kaufs die bedingte Veräußerungsabsicht, unabhängig davon, ob es sich um einen Notverkauf handelt oder um einen Verkauf, der einen Gewinn beschert. Das Finanzamt betrachtet den Steuerpflichtigen als gewerblichen Grundstückshändler.

Jeder der drei Gewinne ist dann gewerbesteuerpflichtig. Das führt aber erst in Gemeinden mit einem Hebesatz von mehr als 440 Prozent zu einer echten Steuermehrbelastung, denn bis 440 Prozent Hebesatz wird die anfallende Gewerbesteuer durch ihre Anrechnung auf die Einkommensteuer egalisiert.

Schlimmer wiegt die Tatsache, dass der Fiskus die geltend gemachten Gebäudeabschreibungen den Gewinnen zuschlägt. Hintergrund ist die Tatsache, dass die Immobilien eines gewerblichen Grundstückshändlers kein Anlagevermögen sind, sondern (durch die bei Erwerb unterstellte Veräußerungsabsicht) Umlaufvermögen. Das aber darf nicht abgeschrieben werden. Dies führt in aller Regel zu empfindlichen Steuernachzahlungen.

Deshalb sollten Immobilienverkäufer immer die Karenzeit von fünf Jahren einhalten, auch wenn eine schnelle Gewinnrealisierung wirtschaftlich Sinn macht.

Das Resümee

Der Erwerb und die anschließende Vermietung von Immobilien sollten Käufer vor allem unter Steueraspekten sorgfältig planen. Ohne einen Generalplan sind wirtschaftlich sinnvolle Transaktionen steuerlich zum Scheitern verurteilt. Im Zweifel sollten sich Immobilienkäufer Rat beim Steuerberater einholen.

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