Für Wulff Aengevelt ist es zum Haare raufen. „Düsseldorf ist fast 220 Quadratkilometer groß“, sagt der Mitgründer und Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien, einem der großen Makler im Rheinland, „ein Fünftel der Flächen sind aber Agrarland.“ Der Anbau von Salat und Tomaten sei sicherlich wichtig, findet Aengevelt, keine Frage. Baugrundstücke für Wohnungen und Häuser aber seien mindestens ebenso wichtig.
„Es gibt schlicht zu wenig Wohnungen“, sagt Aengevelt, „hätten wir mehr, stiegen auch die Mieten nicht so stark.“ Schon vor Jahren kritisierte der Düsseldorfer Makler das Verhältnis von Ackerflächen und Baugrundstücken in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt – und wurde dafür vor allem von der Grünen heftig angegriffen.
Auf der diesjährigen Expo Real, einer der größten Immobilienmessen der Welt, sind die Engpässe bei Grundstücken in den großen Städten, die Kontroversen um Nachverdichtung und schließlich die immer weiter steigenden Mieten und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser die beherrschenden Themen. Dass die Preise und Mieten runtergehen, glaubt kaum jemand.
Vermieter nutzen Wohnungsnot aus
„Es wird sich festfressen auf hohem Niveau“, prognostiziert etwa Peter Jorzick, Geschäftsführer der Hamburg Team Gesellschaft für Projektentwicklung. Jorzick, der auf einer Diskussionsrunde am Rande der Expo Real neben Aengevelt Platz genommen hat, rechnet mit einer konstant hohen Nachfrage, „aber es wird immer schwieriger, die Nachfrage mit sinnvollen Objekten zu bedienen.“
Das zeigt auch eine aktuelle Erhebung des internationalen Maklerhauses von Poll. Fast 14 Prozent mehr als 2016 mussten Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern im vergangenen Jahr hinblättern, ergab die Untersuchung in 22 deutschen Städten. Dabei sank 2017 zugleich die Zahl der Objekte, die den Besitzer wechselten, um 1,6 Prozent. „Der Rückgang an Transaktionen ist im Besonderen auf den Mangel an Angeboten zurückzuführen, denn die Nachfrage ist weiterhin hoch“, resümieren die Experten bei von Poll.
Dabei ist der Mangel sehr ungleich verteilt. In weiten Teilen Deutschlands gibt es reichlich Wohnungen und Häuser, viele stehen leer. Groß ist die Not vor allem in den so genannten Big Five, wie Aengevelt es formuliert. Auf Grundlage der Zahl der Haushalte fehlen in München 70.000 Wohnungen, in Hamburg 64.000, in Berlin 59.000, in Frankfurt 34.000 und in Düsseldorf 2300 Wohnungen. Insgesamt gut 230.000 Wohnungen zu wenig also - nur in diesen fünf Großstädten. Gebaut wird aber nur halb so viel. „Wir müssen einfach mehr bauen“, mahnt daher Aengevelt. Doch dass das geschieht, ist unwahrscheinlich.
Vielmehr dürften sich die Probleme in den kommenden Jahren verschärfen, herrscht doch beinahe an allen Fronten Mangel. So steigen etwa die Preise für Bauleistungen wie das Verlegen von Fliesen oder das Gießen von Fundamenten jedes Jahr um 10 bis 15 Prozent. Zement etwa, berichtet ein Bauträger, müsse man inzwischen ein Jahr im Voraus ordern und dem Lieferanten den exakten Termin nennen, zu dem geliefert werden soll. Ansonsten geht man leer aus. Ein Grund dafür: Es gibt kaum noch Lkw-Fahrer. „Wir kämpfen mit sehr ungewöhnlichen Rahmenbedingungen“, sagt Jorzick von der Hamburger Gesellschaft für Projektentwicklung. Trotz aller politischen Initiativen wie dem Wohngipfel werde es in den kommenden Jahren nicht gelingen, mehr Wohnungen zu bauen.
Mit sinkenden Preisen rechnet für die kommenden Jahre denn auch kaum jemand. „Deutliche Preiskorrekturen hat es in Deutschland ohnehin nie gegeben“, sagt Markus Cielebek, Head of Research bei Patrizia Immobilien. Meist sei es in Treppenstufen nach oben gegangen. Auch ein Anstieg der Zinsen dürfte kaum zu sinkenden Preisen führen. Vielmehr dürfte dann weniger gebaut werden, weil die zwei bis drei Prozent Rendite bei Bestandsmietwohnungen auf einmal nicht mehr zu erzielen seien.
