Keine Anlageentscheidung ist so gefühlsbeladen wie der Kauf von Haus oder Wohnung. „Die eigenen vier Wände“, das klingt nach Rückzugsort, Unabhängigkeit und Sicherheit. Die Banken nutzen das in ihrer Werbung für Immobilienkredite geschickt aus. „Ich will meinen Kindern mal ein Haus hinterlassen. Und keine Finanzierung“, lässt etwa die Deutsche Bank auf Anzeigen einen jungen Mann im weinroten Pulli sagen. Im Hintergrund sind Sohn und Tochter im lichtdurchfluteten Eigenheim zu sehen. Noch größer als der Werbeslogan prangt eine Zahl auf der Annonce: 1,79 Prozent. So viel, oder eher: so wenig, soll der Immobilienkredit vor Gebühren kosten.
Die Botschaft ist klar: Der Traum vom Eigenheim lässt sich derzeit extrem günstig realisieren. Tatsächlich müssen Käufer mit gutem Einkommen für einen Kredit über zehn Jahre derzeit im Bankendurchschnitt weniger als drei Prozent Zins pro Jahr zahlen (siehe Grafik Seite 106). In der Werbung der Banken sind die angepriesenen Kreditzinsen oft noch deutlich niedriger. Der Haken: Die Minizinsen beruhen auf einigen Annahmen, die den Eigenheim-Traum schnell zum Albtraum machen können. So ist der 1,79-Prozent-Werbezins der Deutschen Bank nur für fünf Jahre garantiert, die gesamte Finanzierung des Familienvaters würde aber über 25 Jahre laufen – und das auch nur, wenn der Anfangszins dauerhaft gilt. „Eine solch kurze Laufzeit ist derzeit nicht empfehlenswert“, sagt Eberhard Beer von der Honorarfinanzberatung „Die Alten Hasen“. Er rät Immobilienkäufern zu einer langen Zinsfestschreibung. „Das kostet zwar einen Zinsaufschlag, bringt aber die nötige Planungssicherheit.“
Das Beispiel zeigt: Trotz der niedrigen Zinsen müssen Immobilienkäufer genau auf die Konditionen ihrer Finanzierung achten. Schnell können die hübschen kleinen Zinsen sonst darüber hinwegtäuschen, dass die gewählte Finanzierung Risiken birgt. Die Werbung der Banken, gezielt auf möglichst niedrige Zinsen ausgerichtet, lenkt oft in eine gefährliche Richtung. Teilweise arbeiten die Banken gar mit fragwürdigen Tricks, um die Konditionen noch aufzuhübschen.
Teurer Folgekredit
Im Werbebeispiel der Deutschen Bank hätte der junge Familienvater nach fünf Jahren mit 416 Euro Monatsrate nur schlappe 16 Prozent seines recht niedrigen Kredits über 100.000 Euro getilgt. Ist der Anschlusskredit nach fünf Jahren teurer, könnte das Familienbudget schnell gesprengt werden. Beispiel: Kostet der Folgekredit fünf Prozent Sollzins, müsste die Familie plötzlich 550 statt 416 Euro pro Monat für Zins und Tilgung zahlen, um tatsächlich nach weiteren 20 Jahren schuldenfrei zu sein. Kann sie das nicht und will die alte Rate beibehalten, müsste sie die Restschuld über gut 36 Jahre abstottern. Die schuldenfreie Immobilie wäre in weite Ferne gerückt.
Ähnlich riskant ist eine Finanzierung mit niedriger anfänglicher Tilgung, denn auch sie führt erst nach langer Zeit zu einer schuldenfreien Immobilie. Früher, bei deutlich höheren Zinsen war eine anfängliche Tilgung von einem Prozent üblich. Vereinfacht heißt das, dass der Schuldner mit dem Tilgungsanteil der ersten Monatsrate, hochgerechnet auf ein Jahr, ein Prozent des Kredits getilgt hat. Der Rest seiner Monatsrate geht für die Kreditzinsen drauf (Zinsanteil).
So macht tilgen Sinn
Grundsätzlich gilt: Im Lauf der Zeit steigt der Tilgungsanteil einer Finanzierung, der Zinsanteil fällt. Je niedriger die Zinsen sind, desto mehr Tilgung kann sich der Schuldner auch schon zu Anfang leisten, um dann mit einem kräftig reduzierten Kredit in die Phase höherer Zinsen zu gehen. Bei Niedrigzinsen wenig zu tilgen macht deshalb kaum Sinn. So wirbt etwa die Sparda-Bank Hannover für einen Zehnjahreskredit über 150.000 Euro zu 2,25 Prozent Sollzins mit einem Prozent anfänglicher Tilgung. Mit mageren 406 Euro Monatsrate wirkt dieser Kredit attraktiv. Doch selbst im unwahrscheinlichen Fall, dass die Zinsen dauerhaft so niedrig bleiben, müssten Immobilienkäufer ihre Raten über 52 Jahre zahlen. Nach Ende der zehnjährigen Zinsgarantie säßen sie noch auf 133.200 Euro Restschuld und könnten mit einem teureren Folgekredit schnell Finanzprobleme bekommen.
„Kreditkunden sollten die aktuell niedrigen Zinsen lieber von Anfang an nutzen, um mehr zu tilgen“, sagt Berater Beer. Mit zwei oder drei Prozent anfänglicher Tilgung wären sie deutlich schneller raus aus den Schulden. Im Beispielfall würde der Zehnjahreskredit über 150.000 Euro bei zwei Prozent Tilgung 531 Euro pro Monat kosten. Langfristig würde sich diese höhere Rate lohnen: Bei gleichbleibendem Zins wäre die Gesamtschuld damit schon nach 34 Jahren getilgt. Die Finanzierung hätte insgesamt nur 63.800 Euro an Zinsen und Gebühren gekostet. Bei einem Prozent Tilgung, wie von der Bank vorgeschlagen, wären es hingegen 105.600 Euro Zinsen und Gebühren.
Wie Eigentümer aus Altkrediten wieder aussteigen können
Geduldige Kreditsuchende waren in den vergangenen Jahren fein raus – je länger sie warteten, desto günstiger wurde ihr Kredit. Allenfalls die steigenden Immobilienpreise vermiesten ihnen die Laune. Wer seinen Kredit schon aufgenommen hatte, musste sich hingegen ärgern: Mit jeder Woche wurde aus dem vermeintlichen Zinsschnäppchen plötzlich eine teure Altlast – zumindest im Vergleich zu Neukrediten.
Das muss nicht sein. In einigen Fällen können Kunden von teuren Altverträgen auf günstige Neukredite umsatteln:
Läuft ein Kredit besonders lang, können Kunden laut Gesetz nach zehn Jahren mit Sechs-Monats-Frist kündigen. Mehr als 10,5 Jahre sind sie also nie gebunden.
Viele Banken haben ihre Kunden nicht korrekt auf ihr Widerrufsrecht hingewiesen. Oft bleibt unklar, wann die zweiwöchige Widerrufsfrist startet. In der Folge beginnt sie gar nicht: „Kunden kommen gegebenenfalls auch nach Jahren noch aus dem Vertrag heraus“, sagt Mathias Corzelius, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei Göddecke. Ist eine falsche Frist angegeben oder soll die Frist „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ beginnen, ist das rechtlich nicht haltbar (Bundesgerichtshof, III ZR 83/11). Die Bank wird sich aber selbst dann erst einmal darauf berufen, dass der Kunde sein Widerrufsrecht mittlerweile verwirkt habe.
Hat der Kunde einen wichtigen Grund (wie den Verkauf der Immobilie), kann er aus dem Vertrag raus. Er muss die Bank jedoch für den entgangenen Gewinn entschädigen (Vorfälligkeitsentschädigung). Die Berechnung dieser Entschädigung sollte ein Experte überprüfen – viele Banken tricksen zum Nachteil der Kunden.
Tragbar sollten die monatlichen Überweisungen für den Kredit aber auf jeden Fall bleiben. Wer zur Miete wohnt, sollte für eine Finanzierung pro Monat nicht mehr einplanen als die bisherige Nettokaltmiete. Um für alle Fälle gerüstet zu sein, sollten zudem pro Jahr ein bis zwei Prozent des Kaufpreises für Instandhaltung und Modernisierung eingeplant werden.
Finanziell überfordert
Einige Kreditangebote dürften Immobilienkäufer finanziell überfordern. Die Commerzbank etwa wirbt mit einem 1,9-Prozent-Lockzins um Kreditkunden. Dahinter verbirgt sich ein Zehnjahreskredit über 100.000 Euro. Der Haken ist, dass der komplette Kredit innerhalb von zehn Jahren getilgt werden muss. Das sorgt zwar für Planungssicherheit, die Monatsrate liegt aber schon für den überschaubaren Kredit bei mehr als 900 Euro. „Bei Immobilienkrediten von 300.000 Euro schafft das dann vielleicht noch einer von 100 Kunden“, sagt ein Finanzierungsberater.
Grundsätzlich sollten Haus- oder Wohnungskäufer auch eigenes Vermögen für den Immobilienkauf mitbringen. Empfehlenswert ist, wenn sie 25 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Makler (insgesamt etwa 8 bis 13 Prozent des Kaufpreises) aus eigener Tasche zahlen können. Klappt das nicht, bleiben die niedrigen Werbezinsen ein schöner Traum. Wie zum Beispiel bei der ING-DiBa. Die Direktbank bietet mit 1,98 Prozent für Zehnjahreskredite einen herausragend niedrigen Zins an. Der zweitbeste Anbieter verlangt oft schon 2,3 Prozent. Doch der niedrige Zins gilt nur, wenn Käufer maximal 60 Prozent des Kaufpreises als Kredit aufnehmen wollen. Wer 85 Prozent aufnimmt, zahlt 2,33 Prozent und wer kein Eigenkapital einsetzt und den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren muss – was wegen der hohen Raten allenfalls Käufer mit viel Luft im Monatsbudget erwägen sollten –, der zahlt bei ING-DiBa 3,08 Prozent Zinsen.
Niedrigzins aus der Werbung
Selbst bei ausreichenden Rücklagen kann der Niedrigzins aus der Werbung pure Theorie bleiben. Viele Banken wollen mit einer Eins vor dem Komma Kunden anlocken, denen sie dann andere Finanzprodukte verkaufen können. Bei neun von zehn Kreditanfragen käme am Ende ein höherer Zins heraus, weil die Finanzkraft des Kunden und die Qualität der Immobilie nicht den idealtypischen Kriterien der Banken entsprechen, sagt Günther Rodius, Finanzierungsexperte des Vermittlerpools BCA.
Oft gelten Werbezinsen „nur für das Lehrerehepaar mit mindestens 40 Prozent Eigenkapital“, sagt Rainer Springstein, unabhängiger Finanzierungsberater aus Bremen. Er kennt sich mit schwierigen Fällen aus und beobachtet, dass „die Konditionen der Banken am Gehaltszettel hängen“. Ein Unternehmensvorstand bekomme eine Finanzierung leichter als ein selbstständiger Unternehmer, obwohl der Vorstand meist nur einen Fünfjahresvertrag habe.
Die Banker haben genaue Kriterien, und manche Kunden passen eben nicht in ihr Raster. „Ein Unternehmer etwa muss der Bank die eigene Bonität verkaufen und Belege möglichst perfekt aufbereitet nach der ersten Aufforderung zuschicken können“, sagt Springstein.
| Die aktuell günstigsten Kredite mit 15 Jahren Laufzeit für den Kauf einer 400.000 Euro-Immobilie von regional oder bundesweit tätigen Banken, Vermittlern und Versicherern | ||||
| Kreditanbieter und Telefonnummer | 60 Prozent Finanzierung¹ 15 Jahre Festzins | 80 Prozent Finanzierung² 15 Jahre Festzins | ||
Jährlicher Effektivzins | Monatsrate in Euro | Jährlicher Effektivzins | Monatsrate in Euro | |
| PSD RheinNeckarSaar (08 00/0 01 12 31) | 2,62³ | 918 | 2,73³ | 1251 |
| PSD Nürnberg (08 00/2 38 55 44) | 2,63³ | 920 | 2,73³ | 1253 |
| ING-DiBa (0 69/50 50 01 09) | 2,68 | 930 | 2,89 | 1293 |
| Interhyp (08 00/2 00 15 15 15) | 2,68 | 930 | 2,87 | 1288 |
| Creditweb (08 00/2 22 05 50) | 2,68 | 930 | 2,87 | 1288 |
| PSD Köln (08 00/2 99 39 91) | 2,78³ | 948 | 2,98³ | 1317 |
| PSD Nord (08 00/7 73 88 88) | 2,78³ | 948 | 2,98³ | 1317 |
| Sparda Berlin (0 30/42 83 00) | 2,86³ | 964 | 3,01³ | 1325 |
| Münchener Hyp (0 89/5 38 78 00) | 3,00 | 992 | 3,29 | 1397 |
| Signal Iduna (0 40/41 24-64 59) | 3,02 | 996 | 3,23 | 1453 |
| Allianz (07 11/12 92/6 46 30) | 3,08 | 1006 | 3,29 | 1395 |
| Postbank (02 28/55 00 20 10) | 3,09 | 1010 | 3,30 | 1400 |
| BBBank (01 80/406 01 05) | 3,09 | 1010 | 3,20 | 1373 |
| Deutsche Bank (0 69/91 01 00 00) | 3,11 | 1010 | 3,42 | 1427 |
| Commerzbank (0 69/9 86 60 93 29) | 3,18 | 1026 | 3,32 | 1405 |
| ¹ Kaufpreis der Immobilie 400.000 Euro, Darlehenssumme 240.000 Euro (= 60 Prozent Finanzierung), zwei Prozent anfängliche jährliche Tilgung; ² Darlehenssumme 320.000 Euro (= 80 Prozent Finanzierung); ³ Angebot gilt nur regional; Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 5. Juni 2013 | ||||
Dazu gehören Listen über Vermögen, Verbindlichkeiten, Einnahmen und Ausgaben für Unternehmen und Privatperson, am besten auch als Prognose. Wer sogar Schreckensszenarien einbaut und demonstriert, dass bei Berufsunfähigkeit oder Tod Geld fließen wird, verbessert die Chance auf günstige Konditionen.
Gibt es dann endlich ein konkretes Angebot, reicht der Blick auf den Zins allein nicht aus. Zwei Angebote mit demselben Effektivzins können am Ende zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. „Anleger sollten sich möglichst viel Flexibilität erhalten“, sagt Berthold Noll, der für die „Baugeldspezialisten“ im Rhein-Main-Gebiet für seine Kunden den passenden Kredit sucht. Soll heißen: Sondertilgungen und Änderungen der monatlichen Tilgungsraten sollten bereits in den Angeboten enthalten sein.
Je flexibler, desto besser
Wer während der Kreditlaufzeit die Tilgungshöhe zwei- bis dreimal verändern kann, hat Spielraum, wenn sein Einkommen steigen oder fallen sollte. Können ein hoher Bonus oder das Weihnachtsgeld als Sondertilgung eingesetzt werden, beschleunigt das die Kreditrückzahlung und spart letztlich Zinsen. Fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr bieten die meisten Banken. Einige gewähren gegen geringe Zinsaufschläge noch mehr Flexibilität. Die ING-DiBa gilt als vorbildlich. Ihre Kreditkunden können den Tilgungssatz während der Kreditlaufzeit zweimal kostenlos ändern und so den Kredit schneller abzahlen.
Vor allem bei komplexen Konstruktionen müssen Kreditkunden aber aufpassen, dass das scheinbar durchdachte Finanzierungsmodell nicht zur Kostenfalle wird. Beispiel: Die Sparda-Bank Hannover bietet Hauseigentümern einen Modernisierungskredit über 10.000 Euro ohne Grundschuldeintrag zu 3,18 Prozent Effektivzins an, in Kombination mit einem Bausparvertrag. Die Gesamtsumme soll über rund 13 Jahre getilgt werden. Monatlich soll der Kunde für Kredit und Bausparvertrag konstant mit nur 80 Euro belastet werden. Das klingt gut planbar und günstig.
Vorsicht bei versteckten Gebühren
Die Gesamtkosten des Kombi-Modells von rund 12.500 Euro hören sich schon weniger gut an. Würde ein Kunde den Kredit über 10.000 Euro in zehn Jahren komplett tilgen, müsste er beim gleichen Zins zwar 97 Euro pro Monat zahlen. Für Zins und Tilgung würden aber insgesamt nur 11.582 Euro fällig.
Manche Banken treiben viel Aufwand, um ihre Kreditkonditionen werbetauglich zu machen. Besonders intransparent ist die Werbung der Deutschen Bank. Die Großbank verlangt bei Immobilienkrediten eine Abschlussgebühr. Beim Kredit über 100.000 Euro des jungen Familienvaters aus der Werbung fallen so zusätzlich 500 Euro an. Eigentlich werden solche Gebühren in den Effektivzins eingerechnet. Mit dieser Zinsangabe sollen Angebote von Banken mit und ohne Abschlussgebühren vergleichbar sein. Eigentlich. „Die Bank hat diese Gebühr bei der Zinsberechnung aber nicht über die Kreditlaufzeit von fünf Jahren, sondern über die Dauer der Gesamtfinanzierung von 25 Jahren verteilt“, sagt Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft in Koblenz. Das dürfte wohl kaum ein Interessent ahnen.
Bockholt hat nachgerechnet: Würde die Gebühr nur auf die fünf Jahre Kreditlaufzeit bezogen, müsste die Bank nicht 1,85 Prozent, sondern 1,92 Prozent Effektivzins ausweisen. Nach Bockholts Hinweis will sich nun die zuständige Behörde die Bank-Werbung ansehen: das Ordnungsamt der Stadt Frankfurt.
Dass die der Deutschen Bank deswegen ein Knöllchen verpasst, ist eher unwahrscheinlich – nach der zuletzt vom Gesetzgeber laut Bockholt „schlampig“ reformierten Preisangabeverordnung ist der Bank-Trick wohl sogar legal.
