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Ferien-Immobilien Wie Ferienhausvermieter die höchste Rendite rausholen

Ferienhäuser und -wohnungen gelten als rentable Geldanlage in Zeiten niedriger Zinsen. Doch ob die Vermietung klappt und zudem genügend Rendite abwirft, hängt von vielen Faktoren ab. Was Sie wissen müssen.

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Ferienhäuser am Mirower See. Quelle: imago images

Die coolste Unterkunft bei der Fußball-Europameisterschaft in Paris haben wohl die vier glücklichen Sieger eines Gewinnspiels von HomeAway: Auf der ersten Plattform des Eiffelturms richtet der Ferienhausvermittler eine Ferienwohnung ein, die nacheinander von den auserwählten Gewinnern mit jeweils bis zu fünf Begleitpersonen bewohnt werden dürfen – inklusive fantastischem Panoramablick auf die Seine, den Montmartre, den Arc de Triomphe – und nicht zuletzt auf die Fan-Meile mit gigantischem Public Viewing. Zentraler und näher können Fans ohne Stadiontickets die Euro 2016 kaum erleben. Sicher das exklusivste Ferienapartment, dass Paris je zu bieten hatte - leider nur vorübergehend.

Dabei hat der Markt für Ferienwohnungen und -häuser derart spektakuläre Angebote nicht mal nötig. Ferienhausurlaub wird immer beliebter, das Geschäft brummt. Trotz steigenden Angebots und selbst nach zehn Jahren, in denen Ferienhäuser als Investitionsobjekt stark gefragt waren, ist der Markt offenbar noch nicht gesättigt: der Bedarf an Ferienhäusern und -wohnungen nimmt weiter zu.

Der Deutsche Ferienhausverband erwartet, dass Ferienimmobilien in den kommenden Jahren weiter zum Pauschaltourismus aufschließen. Bereits jetzt setzt die Ferienhausbranche rund acht Milliarden Euro pro Jahr um. Davon entfallen allein 5,5 Milliarden Euro auf die privaten Ferienhausvermieter – ein Indiz dafür, dass Ferienhausurlaub nicht nur zunehmend gefragt wird, sondern sich auch für Vermieter lohnt.

Wo die Deutschen 2016 Urlaub im Ferienhäuschen machen
Ferienhäuser in Portugal Quelle: Mauro Rodriguez - Fotolia
Strandhäuser in den USA Quelle: claudia hake - Fotolia
Ferienhäuser in den Niederlanden Quelle: Frofoto - Fotolia
Kroatien Quelle: Bernd Guertler
Ferienhaus in Dänemark Quelle: dpa
Hallstatt Quelle: JFL Photography - Fotolia
Strandhaus Quelle: andrzej2012 - Fotolia

Vermietung zur Finanzierung

Wer hätte nicht gern ein Domizil am Meer oder eine Hütte in den Bergen, die man sein Eigen nennen kann? Der Traum vom eigenen Ferienhaus lässt sich aber häufig nur finanzieren, wenn die Immobilie auch Mieteinnahmen generiert. Der Erfolg als Vermieter entscheidet oft darüber, ob das Ferienhaus irgendwann auch zur sicheren Einnahmequelle wird.

Leicht gesagt, aber trotz wachsender Nachfrage alles andere als einfach. Denn ob sich Ferienhaus oder -wohnung rechnen, hängt von vielen Faktoren ab.

Faktoren für eine rentable Ferienimmobilie

Solide Einnahmequelle

Die im März erschienene Marktanalyse von FeWo-direkt, einem Ferienhausvermittler, der zur HomeAway-Gruppe gehört, und dem Immobilienmakler Engel & Völkers, zeigt, welche Bruttorenditen Ferienhausvermieter erzielen. Demnach liegen die Bruttomieteinnahmen für eine Ferienimmobilie bei durchschnittlich 14.500 Euro pro Jahr. Allerdings mit starken Ausschlägen nach oben und unten.

Etwa ein Drittel der Vermieter hat zwischen 5000 und 10.000 Euro, 18 Prozent haben 10.000 bis 15.000 Euro an Mieteinnahmen pro Jahr. Knapp ein Drittel nimmt noch mehr ein. Wichtig für Investoren: Für die Mehrheit der Vermieter sind diese Einnahmen relativ gleichbleibend von Jahr zu Jahr erreichbar. Die Auslastung der Ferienimmobilien steigt sogar seit einigen Jahren.

Das zentrale Kriterium für Urlauber, sich für eine bestimmte Immobilie zu entscheiden, ist die Lage. Dementsprechend entscheidet sie nicht nur über das Vermietungspotenzial, sondern auch über das Wertsteigerungspotenzial. „Schlecht für die Vermietung sind generell Lagen weit weg vom Meer“, erklärt Göran Holst, stellvertretender Vorsitzender beim Deutschen Ferienhausverband (DFV) und Gründer der Ferienhausvermittlung Travanto. „Außerdem braucht es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie eine gute Anbindung, damit sich Urlauber wohl fühlen und wiederkommen. Auch Freizeitangebote in der Nähe sind wichtig, zum Beispiel ein Reiterhof.“

Bruttorenditen bis acht Prozent

Die Mieteinnahmen variieren je nach Standort, Vermietungszeitraum und Ausstattung stark. Die höchsten Renditen erzielen der Analyse zufolge Ferienimmobilien auf dem Nordsee-Festland. Hier sind im Durchschnitt acht Prozent drin. Befragt wurden Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen, die ihr Urlaubsdomizil zwischen 2011 und 2016 erworben haben. Im Schnitt haben sie knapp 160.000 Euro für die Immobilie bezahlt.

Auf den Nordsee-Inseln hingegen mussten Käufer durchschnittlich mehr als 390.000 Euro für eine Ferienimmobilie hinblättern, die Rendite ist mit 4,8 Prozent dort - trotz höherer Mieten - deutlich niedriger.

DFV-Vize Holst weiß aus eigener Erfahrung, dass der Segen für den Ferienhausvermieter im günstigen Einkauf liegt. „Eine adäquat hohe Miete für Ferienimmobilien in hochpreisigen Lagen ist oft nicht durchsetzbar“, sagt Holst. „Ein Beispiel: Die Ferienwohnung auf Sylt kostet 11.000 bis 14.000 Euro pro Quadratmeter. Auf Fehmarn schlägt eine vergleichbare Wohnung beim Kauf mit 3000 bis 4000 Euro zu Buche. Die Miete ist auf Sylt jedoch nicht dreieinhalb Mal so hoch wie auf Fehmarn. Das drückt die Rendite.“

Preisniveau für Ferienhäuser in Deutschland

Dennoch sind auch auf den Ostsee-Inseln die Renditen mit 7,4 Prozent sehr ansehnlich. Auf dem Ostsee-Festland sind 6,7 Prozent brutto drin.

Die schlechte Nachricht für Investoren: Die Renditen gehen leicht zurück, was sicher zunächst an den seit Jahren steigenden Immobilienpreisen liegt. In der Marktstudie 2014 lagen mit zehn Prozent Rendite noch die Ostsee-Inseln vorn. Der Durchschnitt über alle untersuchten Standorte lag bei acht Prozent, inzwischen ist er auf 7,5 Prozent gesunken.

Alternativen im Ausland

Doch noch sind die Renditen für Ferienhäuser und -wohnungen in Deutschland vergleichsweise hoch. So viel verdienen Vermieter mit Ferienimmobilien im Ausland kaum. „Deutschland ist immer ein guter Markt, da hier die Urlaubernachfrage anhaltend konstant ist. Auf der Beliebtheitsskala der Deutschen steht nach wie vor Deutschland ganz oben, sowohl als Urlaubsreiseziel als auch als bevorzugter Standort für Ferienimmobilien“, sagt Aye Helsig, Regionaldirektor bei FeWo-Direkt. Mehr als die Hälfte der Käufer entscheidet sich demnach für eine Ferienimmobilie in Deutschland.

Preisniveau für Ferienwohnungen in Deutschland

Im Ausland beliebt sind in dieser Reihenfolge die Standorte Spanien, Österreich, Italien, Frankreich und Florida. Die höchsten Renditen erzielen dabei Ferienwohnungen oder –häuser in Spanien mit 8,1 Prozent brutto. Frankreich bietet durchschnittlich 7,2 Prozent, Österreich 6,4 Prozent, Tirol 5,3 Prozent, Mallorca 5,0 Prozent und Italien nur noch 4,6 Prozent. Aber das alles sind nur Durchschnittwerte, von denen jede einzelne Immobilie deutlich nach oben wie unten abweichen kann.

Auf Vermieter kommen vielfältige Kosten zu

Eine Bruttorendite von acht Prozent darf auch nicht darüber hinwegtäuschen, dass Vermieter vielfältige Kosten zu tragen haben. Vom Bruttogewinn sind noch die Ausgaben für Verwaltung, Gärtner, Renovierung und Sanierung sowie sämtliche Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung und mehr zu bestreiten. Außerdem fallen Ausgaben für Werbung sowie Steuern an.

Nur wer lediglich eine Ferienimmobilie besitzt und damit gemäß Kleinunternehmerregel weniger als 17.500 Euro im Jahr umsetzt, bleibt auch von der Umsatzsteuer in Höhe von sieben Prozent befreit. Wird das Ferienhaus darüber hinaus selbst nutzt, ist zudem womöglich eine Zweitwohnsitzsteuer fällig, die von vielen Kommunen erhoben wird. „Die Eigennutzung hat allerdings den Vorteil, dass sich damit flexibel Buchungslücken schließen lassen und so die Auslastung besser wird“, erklärt Holst. Um realistisch zu kalkulieren empfiehlt es sich, früh den Rat eines Steuerberaters einzuholen.

Hier sind Immobilien in den Alpen am teuersten
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Zieht man alle Ausgaben von den jährlichen Mieteinnahmen ab, erhält man die Nettorendite. Schnell schmelzen acht Prozent Bruttorendite so auf fünf Prozent Nettorendite zusammen. Für einen Vermieter wäre das aber immer noch ein gutes Ergebnis.

Auslastung realistisch einschätzen

Zum Erreichen einer angemessenen Rendite ist eine möglichst hohe Miet-Auslastung der Immobilie erstrebenswert. „Schon aufgrund der Lage gibt es große Unterschiede“, sagt Holst vom DFV. „Auf Sylt etwa ist eine Vermietung nur von Mitte November bis kurz vor Weihnachten und von der zweiten Januarwoche bis Mitte Februar schwierig. Auf Fehmarn bleibt es – abgesehen von den Tagen um Weihnachten und Silvester – von Anfang Oktober bis Ende März ruhig.“ Im Ergebnis könne der Eigentümer einer Ferienwohnung auf Sylt an 260 Tagen im Jahr vermieten, auf Fehmarn hingegen nur 200 Tage. "Im Durchschnitt sind die in der Marktstudie erfassten Immobilien 23 Wochen im Jahr ausgebucht“, sagt Helsig.

Gute Ausstattung ist gefragt

Eine gute Ausstattung wird immer wichtiger. Zwei Schlafzimmer sollten das Minimum sein: Fast die Hälfte aller Ferienhausurlauber bucht ein Objekt dieser Größe. Auch die Ansprüche an die Möblierung sind gestiegen. “Die Optik ist inzwischen eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei Urlaubern“, stellt Helsig fest. Ihm zufolge erwarten zwei von drei Urlaubern heute eine hochwertige und komfortable Ausstattung. Drei Viertel der Gäste erwarten einen WLAN-Anschluss für den kabellosen Internetzugang. „Auch Sonderausstattungen wie barrierefreie oder allergikerfreundliche Unterkünfte werden häufiger nachgefragt.“

Mietpreise saisonal richtig setzen

Dementsprechend fließt auch permanent Geld in Instandhaltung, Pflege, Ausstattung und Verschönerung der Ferienimmobilien. Die Mehrheit der Eigentümer investiert kräftig, laut Umfrage in den vergangenen zwei Jahren durchschnittlich 21.000 Euro in Sanierung und Co. Nahezu jeder Dritte kam jedoch mit Modernisierungkosten von maximal 5000 Euro aus, knapp die Hälfte verbesserte dadurch den energetischen Standard. Auch Zusatzangebote wie Brötchen-Bringdienst oder Fahrrad-Verleih wirken positiv auf die Nachfrage.

Investitionen und Extra-Service sind in den Augen der Gäste ein legitimer Grund für Mieterhöhungen. Tatsächlich greifen deutsche Ferienhausurlauber immer tiefer in die Tasche. Mit durchschnittlichen Ausgaben von 834 Euro pro Woche geben sie rund elf Prozent mehr für die Miete aus als im Vorjahr. Der Anteil jener, die sich Luxus und Komfort etwas kosten lassen, nimmt dabei zu. „Auch die Zahlungsbereitschaft für Objekte mit Mieten von mehr als 1000 Euro nimmt stetig zu“, beobachtet Helsig.

Ferienvillen warten auf Käufer
Rhodos Villa Griechenland Quelle: Presse
Dass nun massenhaft russische Oligarchen als Käufer auftreten, hält der Makler für ein Gerücht. Weder auf Rhodos noch auf anderen Inseln gebe es steigendes Interesse russischer Käufer. Auch bei den Preisen gebe es seiner Meinung nach seit Beginn dieses Jahres keine Bewegung. Quelle: Presse
Lindos ist, neben der Altstadt von Rhodos, eine der renommiertesten Regionen der Insel. Diese außergewöhnliche Immobilie ist denkmalgeschützt und spiegelt mit ihren architektonischen Stilelementen die Geschichte Griechenlands wider. Wer dieses historische Juwel kaufen möchte, muss allerdings das nötige Kleingeld dafür aufbringen können: 1,75 Millionen Euro. Quelle: Presse
Fünf Schlafzimmer und vier Badezimmer – diese Villa im mediterranen Stil ist der ideale Zweitwohnsitz für Kunden. Allerding für besserverdienende Kunden: 1,5 Millionen Euro kostet das Anwesen in Lindos. Quelle: Presse
Koskinou grenzt an Rhodos Stadt und genießt ein hohes Ansehen. Wer hier wohnen möchte braucht ein dickes Portmonee. Diese luxuriöse Villa mit insgesamt 13 Zimmern und Meerblick kostet 3,85 Millionen Euro. Quelle: Presse
25 Kilometer entfernt von Rhodos ist Symi ein beliebter Treffpunkt der internationalen Elite, die hier im Sommer mit der privaten Yacht anreist. Wer an Land relaxen möchte, muss tiefer in die Tasche greifen. 1,6 Millionen Euro kostet der Wohnsitz aus dem Jahr 1894. Quelle: Presse
Wieder in Lindos und deutlich günstiger: Für 550.000 Euro gibt es diese moderne Villa in ruhiger Lage, die einen Pool und einen Whirlpool bietet. Quelle: Presse

Die optimale Miethöhe zu bestimmen ist alles andere als simpel. Eine zu hohe Miete für die angestrebte Zielgruppe wirkt sich sofort negativ auf die Auslastung aus. „Viele Vermieter begehen den gleichen Fehler“, erklärt Ferienhausexperte Holst. „Sie vermieten in der Hochsaison zu günstig und in der Nebensaison zu teuer – ihre Preisspanne im Jahresverlauf ist zu gering.“

Wer etwa in der Hochsaison 130 Euro und in der Nebensaison 90 Euro pro Tag verlange, solle lieber im Sommer 190 Euro und nur 50 Euro im Winter berechnen. „Das ist gut für die Auslastung und erhöht die Rendite“, erläutert Holst.

Wer alles richtig macht und sein Feriendomizil effektiv bewirbt – etwa über Vermittlungsportale, Touristeninformationen und Anzeigen – sowie auf die zur Unterkunft passende Klientel setzt, schafft durchaus mehr als acht Prozent Bruttorendite. Das gilt vor allem, wenn Vermietung und Verwaltung sowie anfallende Arbeiten überwiegend selbst übernommen werden. Wohl deshalb überlassen nur sieben Prozent der Eigentümer die Verwaltung und Vermietung einem Dienstleister. Eigenleistung kann sich bezahlt machen.

Der einzige Ärger, wenn alles optimal läuft: Das Ferienhaus ist dann häufiger durch Urlaubsgäste blockiert und der Eigentümer kommt seltener in den Genuss, im eigenen Domizil Urlaub zu machen. Zum Glück kann der Hausherr das ganz gut steuern.

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