Ferienimmobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Es locken Wertstabilität, Mieteinnahmen und obendrein die Möglichkeit der eigenen Nutzung durch den Käufer. Die Finanzierbarkeit im Niedrigzinsumfeld ist gegeben und auch die Nachfrage von Feriengästen steigt im Zuge der Corona-Lockerungen und zunehmenden Impfquoten. Nach einer Analyse von DS Destination Solutions sind bereits jetzt an der Nord- und Ostsee lediglich 37 Prozent der Unterkünfte im August 2021 noch verfügbar.
Und auch die weiteren Aussichten sind gut: Für die Ostseeinsel Usedom zum Beispiel wird ein enormer Anstieg der Übernachtungen im Laufe der kommenden zehn Jahre erwartet. Eine Studie im Auftrag der Usedom Tourismus GmbH hält sieben bis acht Millionen Übernachtungen im Jahr 2030 für möglich und somit deutlich mehr, als 2019 mit 6,2 Millionen verzeichnet wurden.
Allerdings ist eine Ferienimmobilie alles andere als ein Selbstläufer. Nicht nur auf die Makro- und Mikrolage kommt es an. Schon beim Kauf der Immobilie sollte auf die Vermietbarkeit und auf Anforderungen der anvisierten Zielgruppe an die Immobilie geachtet werden. Im Folgenden sind die fünf größten Fehler beim Kauf einer Ferienimmobilie zusammengefasst und Punkte erläutert, die beachtet werden sollten, damit sich ein Investment überhaupt lohnt.
Fehler 1: Es werden Immobilien gekauft, ohne auf die konkrete Nutzung zu achten
Der Käufer einer Ferienimmobilie sollte zunächst realistisch einschätzen, zu welchem Zweck das Objekt erworben wird. Soll es hauptsächlich als Zweitwohnung dienen oder zur Vermietung an Feriengäste? Schon dann können einige Regionen und Gemeinden ausgeschlossen werden. Denn in Bebauungsplänen ist klar geregelt, ob die Immobilie als Ferienimmobilie eingestuft und an wechselnde Mieter vermietet werden muss, oder ob eine dauerhafte Bewohnung erlaubt ist. Das hat auch steuerliche Konsequenzen beziehungsweise Vorteile. Besteht zumindest die nachhaltige Absicht, Einnahmen zu erzielen, fällt keine Umsatzsteuer beim Kaufpreis an. Kann das auf Dauer allerdings nicht nachgewiesen werden, muss die Umsatzsteuer nachgezahlt werden.
Fehler 2: Hauptsache der Preis stimmt
Ganz im Gegenteil. Das vermeintliche Schnäppchen kann sich schnell als Fehlkauf entpuppen. Entscheidend beim Kauf einer Ferienimmobilie ist der Standort. Was nutzt die beste Ausstattung, wenn die Lage nicht stimmt und die Immobilie dadurch nicht vermietet wird? Was gefragt ist, hängt vor allem von der Zielgruppe ab und hat sich durch Corona verändert. Generell hat sich der Trend zu ruhigeren Lagen abseits von hektischen Großstädten deutlich verstärkt. Generell sind die Nähe zum Wasser beziehungsweise zum Strand oder deren gute Erreichbarkeit für eine gute Vermietbarkeit wichtig. Auch spielt beispielsweise der Blick aufs Wasser eine große Rolle für die Lagebewertung.
Weitere wichtige Fragen, die vor dem Kauf geklärt werden sollten, sind: Wie sind die Mikrolage und Infrastruktur? Gibt es Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten oder andere Freizeitmöglichkeiten und Schlechtwetter-Aktivitäten in der Nähe? Auch das wirkt sich auf die Vermietbarkeit und schließlich auf die Rendite aus.
Fehler 3: Wenn die Immobilie dem Käufer gefällt, ist sie auch vermietbar
Die Frage der Zielgruppe und ob die Immobilie überhaupt für Feriengäste geeignet ist, gehört mit zu den wichtigsten Punkten. Denn in einer Ferienimmobilie wohnt ja in der Regel nicht der Käufer, sondern Feriengäste – und deren Anforderungen sollten am besten schon beim Kauf der Immobilie im Vordergrund stehen. Dazu gehören ausreichend Pkw-Stellplätze an der Unterkunft, eine gute Erreichbarkeit und eine stabile Internetverbindung.
Die Immobilie sollte genügend Platz bieten für verschiedene Zielgruppen sowie eine hochwertige und robuste Innenausstattung haben, die einem häufigen Mieterwechsel und Familien mit Kindern standhält. Ein hoher Wohnkomfort, zum Beispiel mit einem zusätzlichen Fitnessraum, und haustierfreundliche Angebote können die Zielgruppe und Vermietbarkeit deutlich vergrößern. Aber auch Kriterien wie die Ausrichtung der Terrasse nach Süden oder optimale Zuwege sind wichtig. Für eine ganzjahrestaugliche Vermietung wären auch ein Kamin und eine Sauna vorstellbar als Vermietungsanreize.
Fehler 4: Immobilien dort kaufen, wo viele Ferienimmobilien existieren
Die Konkurrenzsituation sollte nicht unterschätzt werden. Denn unter Umständen ist der Markt bereits übersättigt, wenn man nur einer von vielen ist. Deshalb sollte der Marktbedarf bereits vor dem Kauf einer Ferienimmobilie genau sondiert werden. Auch sind die Einstiegspreise in überlaufenden Regionen oftmals so hoch, dass sich ein Investment oftmals gar nicht rentiert.
Fehler 5: Keine Vermietungsstrukturen vorhanden
Schließlich muss der Inhaber einer Ferienimmobilie für eine wechselnde Vermietung vorbereitet sein und geeignete Strukturen schaffen – das reicht von der Online-Buchung und Online-Bezahlung bis zur eigentlichen Schlüsselübergabe vor Ort beziehungsweise das Installieren einer zentralen Schließanlage oder einer digitalen Türklinke mit einem Code. Oftmals lohnt es sich, dafür einen Dienstleister mit einzuschalten, der sich beispielsweise um die Begrüßung der Gäste, Reparaturen und auch um die Reinigung der Immobilie kümmert. Das kostet zwar Geld, zahlt sich aber durch zufriedene Feriengäste und letztlich stabile Mieteinnahmen aus.
Fazit: Eine Ferienimmobilie kann eine lukrative und sichere Kapitalanlage sein, wenn man einige Grundregeln beachtet. Nicht jede Immobilie und Region lohnen sich, deshalb sollte der Marktbedarf genau analysiert werden. Allerdings sind Potenziale durchaus vorhanden und die Rahmenbedingungen nach wie vor positiv.
Hinweis: In einer ersten Version dieses Beitrags stand, dass nur bei Gewinnerzielungsabsicht keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis einer Ferienimmobilie anfiele. Dies ist nicht richtig. Schon die nachhaltige Absicht, Einnahmen zu erzielen, reicht dafür aus. Wir bitten, den Fehler zu entschuldigen.
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