Flüchtlinge: Deutschland braucht viel mehr neue Wohnungen als gedacht

Deutschland mangelt es an bezahlbaren Wohnungen. Die Bedarfszahlen, welche die Bundesregierung angesichts der zuziehenden Flüchtlinge nennt, sind viel zu niedrig. Allein der Wohnungsbau löst die Probleme aber nicht.

Ein Gutachten errechnet einen hohen Bedarf an neugebauten Wohnungen.

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Die Bundesregierung geht aktuell von einem Bedarf an 350.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr aus. Dabei hat sie die steigende Zahl der Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen, schon mit einkalkuliert, noch im Frühjahr lag der geschätzte Bedarf nur bei 272.000 neuen Wohnungen. Glaubt man allerdings einem neuen Gutachten, welche das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln im Auftrag des Immobilieninvestors Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.) erstellt hat, geht auch der höhere Bedarf noch deutlich an den tatsächlichen Zahlen vorbei.

Die Wissenschaftler erwarten, dass zwischen 2015 und 2020 jährlich rund 430.000 Neubauwohnungen erforderlich sein werden, um den veränderten Anforderungen gerecht zu werden. „Angesichts der Flüchtlingsbewegung ist die vergangene Prognose aus dem August bereits wieder veraltet“, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer, einer der Studien-Autoren.

Wo die deutsche Bauwut grassiert

Hamburg

Wie begehrt Wohnraum in Hamburg ist, zeigen die Zahlen des Statistischen Bundesamts: Im Jahr 2010 gab es noch knapp 8000 Baugenehmigungen für Häuser mit mehreren Wohnungen. Im vergangenen Jahr waren es insgesamt 16.880. Doch 2015 scheint der Wohnungsbau nicht mehr hinterherzukommen. Erstmals seit 2008 ist die Zahl der Neubauten im Vergleich zum Vorjahr ruckläufig: Von Januar bis Juni 2015 wurden im Ballungsraum Hamburg nur 5.978 Wohnungen gebaut, ein Rückgang von 13,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Noch drastischer ist die Statistik für den Ballungskern der Region Hamburg: Hier bedeuten lediglich 3006 Neubauten in den ersten sechs Monaten einen Rückgang um 17,5 Prozent.
Quelle: Statistisches Bundesamt

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Bremen

In Bremen wird fleißig gebaut: Seit 2010 entstanden in jedem Jahr mehr Wohnungen als in dem zuvor, seit 2012 waren es in jedem Jahr über 3000 Stück. Auch 2015 wird die Zahl der Neubauten weiter zunehmen und die Zahl von 4000 Neubauten aller Voraussicht nach durchbrochen: 3.946 Neubauten 2014 stehen bereits 2.086 Neubauten von Januar bis Juni 2015 gegenüber – eine Steigerung von 16,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr. Ein ähnliches Bild bietet sich beim Blick auf das Ballungszentrum: Hier wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 932 neuen Wohnungen bereits 50,1 Prozent mehr Wohnungen gebaut als im Vorjahr. Lediglich im Bremer Umland findet sich mit der Neuerrichtung von nur 1.154 neuen Wohnungen ein leichter Rückgang um 0,9 Prozent. 2014 entstanden hier insgesamt 2.254 neue Wohnungen.

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Hannover

Die niedersächsische Landeshauptstadt zeigt die deutlichste Zunahme an Baugenehmigungen. Im ersten Halbjahr entstanden im Ballungskern Hannover 1.642 neue Wohnungen, eine Zunahme von 70,7 Prozent gegenüber dem selben Zeitraum in 2014. Insgesamt entstanden 2014 in Hannover 2.132 neue Wohnungen. 2013 war die Zahl der Neubauten erstmals seit fünf Jahren wieder gesunken – steigender Bedarf bringt die Bagger nun bereits das zweite Jahr in Folge wieder vermehrt zum rollen.

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Rhein-Ruhr-Gebiet

Das Ballungszentrum Rhein-Ruhr braucht Wohnungen, Wohnungen, Wohnungen. Seit 2008 ist die Zahl der Neubauten jedes Jahr gestiegen – mit lediglich einer Unterbrechung im Jahr 2012. In der Folge wurden 2013 dann über 4000 Wohnungen mehr als im Vorjahr errichtet. Doch nun scheint erneut ein Rückgang anzustehen: 10.332 Wohnungen wurden 2015 von Januar bis Juni errichtet, 7,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Drastisch betroffen ist der Ballungskern der Metropolregion: Hier sind es mit nur 4.796 Neubauten ganze 17,3 Prozent weniger. Zum Vergleich: 2014 entstanden im Rhein-Ruhr-Gebiet insgesamt 23.651 neue Wohnungen, 12.752 davon, über die Hälfte also, im Ballungskern. Erstmals war damit das Umland mit nur 10.899 Neubauten deutlich abgehängt worden. 2015 nehmen die Bauaktivitäten dort nun wieder zu: Um 3,4 Prozent stieg die Zhal der Neubauten im ersten Halbjahr auf 5.536.

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Rhein-Main-Gebiet

Im Rhein-Main-Gebiet konzentrieren sich die Bauaktivitäten voll auf die Ballungskerne. So wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 6.240 zwar insgesamt 6 Prozent weniger Wohnungen geschaffen. 2.973 Neubauten allein in den Ballungszentren bedeuten hier allerdings eine Zunahme von satten 11 Prozent – während sich im Umland der Metropolen die Zahlen drastisch verringern: 3.267 Wohnungen bedeuten einen Rückgang von 17,5 Prozent gegenüber 2014.

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Rhein-Neckar-Gebiet

In allen Bereichen rückläufig ist die Anzahl der Neubauten dafür im Rhein-Neckar-Gebiet: 2.347 neue Wohnungen bedeuten einen Rückgang von 10,1 Prozent. Dabei ging die Zahl der Neubauten in den Zentren um 12,8 Prozent zurück, hier entstanden lediglich 906 neue Wohnungen. Davon 1.441 entstanden im Umland, auch das bedeutet allerdings 8,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Mit der voraussichtlich unter der Zahl von 5.074 neuen Wohnungen in 2014 liegenden Zahlen, würde die Anzahl der Neubauten im Vergleich zum Vorjahr erstmals seit 2010 nicht steigen.

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Stuttgart

Alles drängt ins Zentrum: Im Stuttgart wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 3.323 neuen Wohnungen sieben Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum gebaut. Das allerdings ganz zu Kosten der Neubauten im Umland der Stadt: Lediglich 2.378 Neubauten bedeuten hier eine deutliche Abnahme um 19,8 Prozent. Noch krasser dafür die Zunahme der Bauaktivitäten im Ballungskern: 945 neue Wohnungen bedeuten 55,7 Prozent mehr als im selben Zeitraum 2014. Hier dürfte die Gesamtzahl von insgesamt lediglich 1.343 neuen Wohnungen 2014 also deutlich übertroffen werden. Im Vorjahr war die Zahl der Neubauten im Zentrum erstmals seit vier Jahren zurückgegangen.

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Aber wie errechnen die Ökonomen diese Zahl? Und warum sollten die 430.000 neugebauten Wohnungen den tatsächlichen Bedarf abbilden?

Dafür braucht es einige Annahmen und Eckpfeiler. Zunächst basieren die Berechnungen auf der Prognose, dass 2020 nicht wie bisher angenommen 82 Millionen Menschen in Deutschland leben, sondern 83 bis 85 Millionen. „Für die Berechnung haben wir uns angesehen, wer kommt, wie alt die Flüchtlinge sind, und wie viele von ihnen wohl bleiben dürfen“, sagt Voigtländer. Zudem sei ein gewisser Familiennachzug einkalkuliert worden. Insbesondere das Alter ließe darauf schließen, so der Wissenschaftler, wie groß der Bedarf an Wohnraum sein wird. 80 Prozent der Flüchtlinge seien unter 40 Jahre alt.

Einen Anhaltspunkt für die benötigte Wohnungsgröße sahen die Autoren des Gutachtens in dem Wohnbedarf, den deutsche Hartz-IV-Empfänger im selben Alter haben. „Den durchschnittlichen Wohnungsbedarf der Bevölkerung zu unterstellen wäre irreführend, weil das Einkommensniveau ja zunächst ein anderes ist“, sagt Voigtländer.

Länder mit der höchsten Zahl der Asylbewerber (2014)

Platz 10

Zypern

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 1.255
...pro 100.000 Einwohner: 145

Platz 9

Deutschland

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 126.705
...pro 100.000 Einwohner: 158

Platz 8

Belgien

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 21.030
...pro 100.000 Einwohner: 189

Platz 7

Ungarn

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 18.895
...pro 100.000 Einwohner: 190

Platz 6

Luxemburg

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 1.070
...pro 100.000 Einwohner: 199

Platz 5

Österreich

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 17.500

...pro 100.000 Einwohner: 207

Platz 4

Norwegen

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 11.930
...pro 100.000 Einwohner: 236

Platz 3

Schweiz

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 21.305
...pro 100.000 Einwohner: 265

Platz 2

Malta

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 2.245
...pro 100.000 Einwohner: 533

Platz 1

Schweden

Zahl der Bewerber...
...insgesamt: 54.270
...pro 100.000 Einwohner: 568

Zudem wird eine heikle Annahme getroffen: es wird unterstellt, dass die Flüchtlinge gleichverteilt auf alle Kreise untergebracht werden. Für bundesweit geltende Berechnungen mag das gehen, grundsätzlich sind sich die Wissenschaftler allerdings darüber einig, dass der Bedarf in den Städten deutlich höher liegt als auf dem Land. „Eigentlich wird der komplette Neubaubedarf in den Städten benötigt“, sagt Voigtländer.

Schon jetzt, so die Wissenschaftler, werde in Deutschland viel zu viel am Bedarf vorbei gebaut. Denn von den 245.000 Wohnungen, die im vergangenen Jahr gebaut wurden, steht eine Mehrzahl in ländlichen Regionen, in denen der Leerstand sowieso bereits höher ist als in der Stadt. Nur 40 Prozent des Neubaus wurde in Städten errichtet.

Leerstand auf dem Land

Die Verteilung der Flüchtlinge, so Voigtländer, spiele daher eine große Rolle. Während ländliche Regionen dabei unterstützt werden müssten, die benötigte Infrastruktur für die Zuziehenden aufzubauen und wenn möglich noch besser an umliegende Städte angebunden werden sollten, käme es in den Ballungszentren eher auf kreative Lösungen an. „Gefragt sein könnten beispielsweise Wohnungen, die eben statt sonst 50 Jahren nur 20 überdauern“.

Keine überzeugende Antwort findet das Gutachten dagegen auf die Frage, wie der spezielle Bedarf an Wohnungen im unteren Preisbereich zu decken ist. Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der d.i.i., hält naturgemäß wenig von sozialem Wohnungsbau. Da die öffentliche Hand nicht mehr baue, müssten das nun Privatinvestoren machen. Dafür wiederum müsse aber die Regierung die richtigen Voraussetzungen schaffen, wettert Wojtalewicz gegen die Mietpreisbremse.

Vom Neubau günstiger Wohnungen halten sowohl Wojtalewicz als auch Voigtländer wenig. „Auch wenn im oberen Segment gebaut wird, kommt das am unteren Ende an“, sagt Wojtalewicz. Gäbe es ausreichend Neubauwohnungen, müssten Bestandswohnungen nicht mehr so aufwendig saniert werden und blieben dadurch günstiger.

Ob sich auf diese Weise der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsräumen beseitigen lässt, scheint zumindest fragwürdig.