Lediglich, wer bereits vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, ärgert sich möglicherweise. Er hat jetzt zwar einen sicheren Zins, aber nicht unbedingt den niedrigsten. Den Forward-Aufschlag hätte er sich sparen können, die Zinsen sind wider Erwarten weiter gesunken.
Aber einfach zu kündigen und ein neues Darlehen zu aktuellen Konditionen abzuschließen, ist nicht ratsam. Das Problem: wer sein Forward-Darlehen nicht in Anspruch nehmen will, muss an die Bank eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zahlen.
Vergleichbar ist diese Gebühr mit der Vorfälligkeitsentschädigung, die Bankkunden bei vorzeitiger Auflösung eines Kredits zahlen müssen. "Bei der Nichtabnahmeentschädigung zahlt der Kunde aber den Schaden für die gesamte Laufzeit", sagt Hartmut Schwarz. Aus der Sicht des Kunden sei das daher besonders teuer.
Das zeigt auch die Analyse der FMH Finanzberatung. "Kündigen lohnt sich eigentlich nicht", sagt Herbst. Je länger die Forward-Periode, desto höher ist die Entschädigung, die die Bank verlangt. Das zeigen die Daten in unten stehender Tabelle. Dabei wird unterstellt, dass die Bank nach den BGH-Vorgaben die Entschädigung berechnet, was sie nicht machen muss. Sie kann auch ein Kündigungsersuchen in diesem Fall ohne Angabe von Gründen ganz ablehnen. Angesichts der dafür entstehenden Kosten dürfte der neue Zins lediglich bei rund 0,6 Prozent liegen. Dieses Niveau wird allerdings trotz Mini-Zinsen nicht erreicht.
| Wie hoch darf ein Zins sein, wenn ich ein Forwarddarlehen nicht abnehme und die Nichtabnahmeentschädigung mit einem neuen Darlehen zu aktuellen Zins aufnehme? | |||||
| Forward Darlehen | 100.000 Euro | ||||
| Tilgung | 2 Prozent | ||||
| Sondertilgung | 5 Prozent p.a. | ||||
| Es wird von den gleichen Monatsraten und Sondertilgungen für das neue Darlehen ausgegangen und von der gleichen Restschuld im Jahr 2025. | |||||
Forward-Abschluss | 26.01.2010 | 25.01.2011 | 31.01.2012 | 29.01.2013 | 28.01.2014 |
Vorlaufzeit | 60 Mon. | 48 Mon. | 36 Mon. | 24 Mon. | 12 Mon. |
Sollzins | 5,18 | 4,99 | 3,54 | 2,54 | 2,40 |
Effektivzins | 5,31 | 5,10 | 3,60 | 2,56 | 2,43 |
Rate | 598,33 | 582,50 | 461,67 | 378,33 | 366,67 |
Sondertilgung | 5.000 | 5.000 | 5.000 | 5.000 | 5.000 |
Restschuld 2025 | 6.730 | 7.981 | 15.180 | 19.739 | 20.352 |
Nichtabnahmeentschädigung | 25.057 | 24.749 | 16.991 | 11.276 | 10.463 |
Neues Darlehen | 125.717 | 124.138 | 116.751 | 111.266 | 110.478 |
Neuer Zins in Prozent | 0,577 | 0,579 | 0,595 | 0,608 | 0,608 |
Auch Verbraucherschützer Schwarz rät von einer Kündigung des Forward-Darlehens ab. "Mit dem Risiko, dass die Finanzierungsbedingungen noch besser werden, muss man immer leben", sagt Schwarz. Aber solange die Aufschläge nicht weit über ein Prozent stiegen, sollte das für ein Plus an Sicherheit zu verschmerzen sein.
Günstige Forward-Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 60 Monate
Wert der Immobilie: 250.000 Euro
Darlehensbetrag: 175.000 Euro (70-Prozent-Finanzierung)
3 Prozent Tilgung plus 3 Prozent Sondertilgungsoption
Untersuchte Anbieter: 16
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 02.02.2015
Forwardaufschlag: 0,84 Prozent
Sollzins: 2,84 Prozent
Effektivzins: 1,97 Prozent
Monatsrate: 845,83 Euro
Restschuld: 34.464 Euro
Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,89 Prozent
Effektivzins: 2,93 Prozent
Monatsrate: 858,96 Euro
Restschuld: 33.080 Euro
Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,84 Prozent
Effektivzins: 2,88 Prozent
Monatsrate: 851,67 Euro
Restschuld: 33.850 Euro
Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,84 Prozent
Effektivzins: 2,88 Prozent
Monatsrate: 851,67 Euro
Restschuld: 33.850 Euro
Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,85 Prozent
Effektivzins: 2,89 Prozent
Monatsrate: 853,13 Euro
Restschuld: 33.696 Euro
Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,85 Prozent
Effektivzins: 2,89 Prozent
Monatsrate: 853,13 Euro
Restschuld: 33.696 Euro
Wer den Forwardkredit dennoch kündigen will, sollte laut Schwarz darauf achten, dass die Bank am Ende nicht doppelt verdient. Das passiere teilweise, wenn sowohl das alte als auch das neue Darlehen bei derselben Bank abgeschlossen werden. Die Bank hat dann einen Ersatz für ihr ursprüngliches Kreditgeschäft, muss also die eingesparten Gewinnmargen sowie Risiko- und Verwaltungskosten herausrechnen.
Immobilienbesitzer, deren Hypothekenkredite in wenigen Jahren auslaufen, dürfen also genauso die Finanzierungsfrage durchrechnen wie die, die jetzt erst Eigentümer werden wollen. Zumindest, solange sie bereit sind, für die Zinssicherheit einen Aufschlag zu zahlen. Wer pokern will, wartet noch - denn wer weiß, vielleicht sinken die Zinsen noch weiter.
Man sollte niemals nie sagen. Die dänische Bank Nordea wollte zuletzt erstmals Hypothekenkredite mit einem negativen Zins von minus 0,03 Prozent vergeben. Nach einer Laufzeit von einem Jahr wäre das Darlehen zum aktuellen Zinssatz um ein Jahr verlängert worden. Nachdem allerdings andere dänische Anbieter wie Nykredit erklärten, diese sogenannten F1-Darlehen vorerst nicht mehr anzubieten, machte auch Nordea einen Rückzieher.
