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Forward-Darlehen Niedrige Hypothekenzinsen für später sichern

Immobilien schützen vor der Inflation. Wie sich Käufer jetzt günstige Kreditkonditionen im Voraus sichern können.

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Haus Quelle: obs

Während Sparer noch auf steigende Zinsen warten, fragen sich Immobilieninteressenten schon, ob sie zu lange gewartet haben. Die gute Nachricht für sie: Die Zinsen sind immer noch niedrig. Zwar haben sich Kredite in den vergangenen Monaten schon verteuert; Bankkunden zahlen für Zehn-Jahres-Baugeld rund einen Prozentpunkt mehr als im August 2010. Doch mit 4,3 Prozent Zinsen kommen sie im Durchschnitt immer noch gut weg. Vor zehn Jahren kosteten solche Kredite noch über sechs Prozent. Hohe Zinsen kommen die Käufer teuer zu stehen: Kostet ein Kredit über 100.000 Euro einen Prozentpunkt mehr, steigt ihre monatliche Belastung um etwa 80 Euro. Über zehn Jahre zahlen sie dann fast 10.000 Euro mehr.

Der Zeitpunkt für den Immobilienkauf auf Kredit ist derzeit günstig. Zieht die Inflation weiter an, steigen mit ihr die Kreditzinsen. Außerdem können Immobilienkäufer die festen Raten ihres schon laufenden Kredits dann leichter aufbringen, da bei Inflation im Idealfall auch ihr laufendes Einkommen steigt. Die Immobilie selbst als Sachwert verliert, anders als Bankguthaben, bei steigenden Preisen nicht automatisch an Wert.

Vorlaufzeit benötigt

Immobilienkäufer, deren Finanzierung noch läuft, sollten schon jetzt darüber nachdenken, sich die Niedrigzinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Forward-Kredite machen das möglich. Selbst fünf Jahre vor Auslaufen des alten Kredits können Hausbesitzer solche Kredite bekommen. Sinnvoll sind Forwards aber meist nur mit bis zu drei Jahren Vorlauf. Denn die Baufinanzierer verlangen einen Zinsaufschlag, meist bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Läuft der alte Kredit nur noch kurze Zeit, gibt es den Anschlusskredit oft schon jetzt ohne Aufpreis.

"Aktuell bieten Versicherer Kredite mit Vorlauf günstig oder sogar komplett ohne zusätzliche Aufschläge an" sagt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten. So verlangt etwa die Axa-Versicherung nur 0,01 Prozentpunkte Forward-Aufschlag pro Monat, die ersten sechs Monate sind gebührenfrei (bereitstellungszinsfreie Zeit). Bei der Ergo-Versicherung bekommen Kunden einen Kredit zwölf Monate im Voraus ohne Mehrkosten. Die Höchster Pensionskasse verlangt sogar für einen Forward Zeitraum von bis zu 24 Monaten überhaupt keinen Forward-Aufschlag.

Beispiel: Wer sich bei der Axa jetzt eine Anschlussfinanzierung für einen im Mai 2014 auslaufenden Kredit sichert, zahlt nur 0,3 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Die ersten sechs Monate sind kostenfrei, die 30 weiteren Monate schlagen mit nur 0,01 Prozentpunkten pro Monat zu Buche. "Das ist für viele Kunden interessant", sagt Manfred Hölscher, Leiter des Hypothekenvermittlers Enderlein.

Wette auf die Zukunft

Allerdings sind Forward-Kredite auch immer eine Wette. Steigen die Zinsen nicht, hat sich der Abschluss nicht gelohnt. Doch selbst dann müssen Kreditkunden ihren Forward-Kredit auch wirklich nutzen, sonst verlangt die Bank eine Entschädigung. Eine Kündigungsoption für Forward-Kredite bieten nur wenige Anbieter gegen hohen Aufpreis.

Generell sollten Hauskäufer derzeit Kredite mit langer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren bevorzugen, um auf Dauer von den günstigen Konditionen zu profitieren. Fallen die Zinsen wider Erwarten, können sie nach zehn Jahren kündigen, selbst wenn die Zinsen länger festgeschrieben sind. Die Kreditkunden haben nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist.

Außerdem sollten Finanzierer statt der üblichen anfänglichen Tilgung von einem Prozent, wenigstens zwei Prozent tilgen. Zwar steigt dadurch die monatliche Rate. Die Besitzer haben ihre Immobilie aber deutlich schneller abbezahlt, sodass die Finanzierung insgesamt weniger kostet.

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