Frankfurt Die Inflation steigt, doch die Europäische Zentralbank (EZB) hält an ihrer extrem expansiven Geldpolitik fest. Für Anleger, die auf Anleihen setzen, ein Graus, weil die Renditen aufgrund der Geldschwemme drastisch gesunken sind. Doch Eigenheimbesitzer freuen sich seit einigen Jahren über geringe Zinsen bei ihrer Baufinanzierung. Was Eigentümer von Immobilien aber oft vergessen: Die meisten Hypothekendarlehen sind nur mit einer Sollbindungsfrist zwischen 5 und 15 Jahren ausgestattet sind. Danach muss ein neuer Vertrag her – mit den Zinsen, die dann aktuell sind.
Die werden vermutlich höher sein, denn die EZB dürfte angesichts des vergleichsweise hohen Wirtschaftswachstums in der Euro-Zone die Zinsen in den nächsten Jahren anheben. Deshalb sollten Kreditnehmer frühzeitig vorsorgen und darüber nachdenken, sich die heutigen Zinsen mit einem sogenannten Forward-Darlehen zu sichern, das als Anschlussfinanzierung fungiert.
Solche Darlehen sind ein Wette darauf, dass die Zinsen bei der Fälligkeit des aktuellen Darlehens auf einem höheren Niveau liegen als heute. Nur dann lohnen sie sich. So etwas ist besonders interessant für Immobilieneigentümer, deren Sollzinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft und die eine Anschlussfinanzierung für ihr Hypothekendarlehen benötigen.
Das Verbraucherportal Finanztip hat errechnet, dass Verbraucher bei ihrer Baufinanzierung mit einem solchen Forward-Darlehen einige Tausend Euro sparen können, sollten die Zinsen in den kommenden Jahren anziehen. Doch auch der Abschluss dieses Darlehens ist nicht ganz ohne Risiko, warnt Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. „Vier oder fünf Jahre Vorlaufzeit sind immer noch eine riskante Zinswette, zumal die Aufschläge aktuell höher werden.“
Denn ganz umsonst vergeben Banken die heute günstigen Zinsen in einigen Jahren nicht. Der Kreditgeber berechnet einen Zinsaufschlagsatz, der über die Vorlaufzeit und die Restschuld kalkuliert wird und einen Puffer für künftige Zinssteigungen darstellt. Dieser Aufschlagsatz variiert von Bank zu Bank, meist liegt er jedoch zwischen 0,01 und 0,04 Prozent pro Monat.
Hierbei gilt als Grundregel: Je länger die Zeit bis zu Ablösung des alten Baukredits ist, desto höher der Aufschlag. In den vergangenen Jahren lagen die Zinsaufschläge für Forward-Darlehen im Mittel bei 0,02 Prozent pro Monat. Eine Stichprobe der FMH Finanzberatung unter knapp 50 Instituten hat ergeben, dass die teuersten Anbieter einen Aufschlag von bis zu 0,175 Prozent pro Monat für die Reservierung des Zinses verlangen. Andere Banken dagegen werben mit Freimonaten.
Frühzeitig mit der Bank sprechen
„Faire Anbieter gewähren für Darlehen, die in sechs oder sogar 12 Monaten abgerufen werden, keine Aufschläge“, sagt FMH-Geschäftsführer Max Herbst. Im Hinblick auf die Aufschlagsätze lohnt sich das Vergleichen der Angebote, denn so können Verbraucher pures Geld sparen. „Wichtig ist vor allem, dass Verbraucher frühzeitig die Möglichkeit des Forward-Darlehens bei ihrer Bank ansprechen“, rät Dirk Eilinghoff, Experte für Baufinanzierung bei Finanztip.
Doch es könnte sich lohnen, dieses Risiko einzugehen: „Die Zeit ist gut für Forward-Darlehen“, versichert Herbst. Darlehensnehmer, deren Sollzinsbindung in 12 bis 60 Monaten ausläuft, können sich bereits um eine Anschlussfinanzierung mit Zinssicherung bemühen. Hartmut Schwarz geht nicht ganz so weit, aber auch er sagt: „Wer in den nächsten 18 Monaten eine Anschlussfinanzierung sucht, kann diese jetzt optimal abschließen.“
Schließen Verbraucher ein Forward-Darlehen ab, müssen sie dieses zum vereinbarten Zeitpunkt der Bank auch abnehmen. Im anderen Fall verlangt die Bank eine hohe Entschädigung für den Ausfall. Auch eine Zinssenkung ist kein Grund, um den abgeschlossenen Vertrag zu ändern. Deshalb rät Dirk Eilinghoff: „Verbraucher sollten nicht nur auf den Zins schauen, sondern auch ihre persönliche und berufliche Entwicklung einschätzen, bevor sie sich festlegen.“
Der Forward-Darlehen-Vergleich des Handelsblatts hilft dabei, das passende Angebot zu finden. „Bei der genauen Ausgestaltung des Forward-Darlehens gibt es durchaus Unterschiede zwischen den einzelnen Banken“, erläutert Eilinghoff. Um als Eigenheimbesitzer mit einem Forward-Darlehen auch wirklich bei der Baufinanzierung sparen, ist Vergleichen und Rechnen angesagt.
