Gbureks Geld-Geklimper

Das absurde Mietendeckel-Menetekel

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Die im Werden begriffene Große Koalition hat sich etwas ausgedacht: Im Namen der sozialen Gerechtigkeit Vermieter schröpfen. Doch die wissen sich zu wehren. Im Zweifel kaufen sie Wohnungsaktien.

So teuer ist Wohnen in Deutschland
Ein Run auf Immobilien und kräftig steigende Mieten: Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist äußerst angespannt. Die zunehmende Urbanisierung treibt die Mietpreise in den deutschen Metropolen seit Jahren in die Höhe. Doch auch in einigen Kleinstädten gehen die Preise für Mietobjekte durch die Decke. In welchen Bundesländern die Mietpreise am stärkten zulegen, zeigt eine Auswertung des Statistischen Bundesamtes. Quelle: dpa
Platz 10: Sachsen-AnhaltIm Jahr 2012 verzeichnete Sachsen-Anhalt lediglich einen moderaten Mietpreisanstieg von 1,7 Prozent. Die Netto-Kaltmieten lagen im vergangenen Jahr bei 4,79 Euro pro Quadratmeter, nach 4,71 Euro im Jahr 2011. Ein Grund für den geringen Preisanstieg ist der leichte Bevölkerungsrückgang im Jahr 2012. Die lokalen Behörden zählten insgesamt 17.000 Abwanderer. Die Nachfrage nach Wohnraum ging deutlich zurück. Quelle: dpa
Platz 9: HessenIm Bundesland Hessen lag der Mietpreisanstieg im Jahr 2012 nur minimal höher. Die Netto-Kaltmieten legten um 1,8 Prozent auf 8,0 Euro pro Quadratmeter zu. Quelle: dpa
Platz 8: BayernDie bayrische Landeshauptstadt München gehört zu einem der teuersten Pflaster in Deutschland. Die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Im gesamten Bundesland fällt der Preisanstieg dagegen deutlich geringer aus. Im vergangenen Jahr kletterten die Netto-Kaltmieten um 0,26 Euro auf 7,77 Euro pro Quadratmeter - ein Anstieg von 3,5 Prozent. Preistreiber war vor allem die Zuwanderung. Von den knapp 200.000 Einwanderern fanden 76.000 Menschen in Bayern ein neues Zuhause. Quelle: AP
Platz 7: HamburgWenn's ums Wohnen geht, gehört Hamburg sicherlich zu einem der Top-Adressen in Deutschland. Die hohe Nachfrage nach Wohnobjekten spiegelt sich auch in den Immobilen - und Mietpreisen wieder. Im Jahr 2012 zahlten Mieter 10,92 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Jahr 2011 ein Anstieg von 3,6 Prozent. Quelle: dpa
Platz 6: Nordrhein-WestfalenDer Trend – weg vom Land, hin zu den Städten – sorgt für einen starken Bevölkerungszuwachs in Nordrhein-Westfalens Metropolen. Eine Studie der BBSR Bonn rechnet mit einem Bevölkerungszuwachs bis 2030 von 7,5 Prozent in Großstädten wie Köln und Düsseldorf . Gleichzeitig wird der Wohnraum immer knapper. Das treibt die Preise. Im Jahr 2012 zahlten Mieter 5,97 Euro pro Quadratmeter - ein Anstieg von 4,0 Prozent im Vergleich zum Jahr 2011. Quelle: dpa
Platz 5: Baden-Württemberg Auch in Baden-Württemberg steigen die Mietpreise seit Jahren an. Preistreiber ist vor allem die relativ geringe Arbeitslosenquote. Die Spitzenwerte liegen bei maximal sieben Prozent, in vielen Teilen des Bundeslandes herrscht sogar Vollbeschäftigung . Eine finanzstarke Mittelschicht, das Haushaltseinkommen liegt vielerorts bei über 1750 Euro, treibt so die Mietpreise seit Jahren in immer neue Sphären. Alleine im Jahr 2012 legten die Mieten um 4,2 Prozent zu. Der Preis für einen Quadratmeter lag bei 7,47 Euro. Quelle: dpa

In der vergangenen Woche ließen zwei Zahlen aufhorchen, die so ganz und gar nicht zur Debatte der anstehenden Großen Koalition über die Mietbremse und andere vermeintlich soziale Wohltaten zu passen schienen. Erstens: 7500 Euro. So viel kostet der Quadratmeter einer Münchner Neubauwohnung im Durchschnitt; das haben die Recherchen von BulwienGesa und Wüstenrot ergeben. Zweitens: 25 Prozent. Das ist der Preisanstieg eben dieser Durchschnittswohnung allein in einem Jahr.

Ähnliche Zahlen zu Immobilienpreisen in anderen deutschen Metropolen machen seit Monaten die Runde. Sie haben offenbar auch die Koalitionäre in spe angeregt, ihren nebulösen Vorstellungen von sozialer Gerechtigkeit freien Lauf zu lassen. Diesen Eindruck muss man jedenfalls beim Lesen eines sehr lang geratenen Papiers der „Koalitionsgruppe 8“ (Verkehr, Bau und Infrastruktur) vom 5. November gewinnen. Darin ist vom „wohnungspolitischen Dreiklang“ die Rede: Stärkung der Investitionen, Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus sowie ausgewogene mietrechtliche und sozialpolitische Flankierung.

Die Deppen bekommen eins auf den Deckel

Einige Beispiele: Damit Wohnungen in Städten wie München, aber auch Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und nicht zuletzt Berlin, in Universitätsstädten wie Heidelberg oder Münster - und wo das Leben sonst noch relativ teuer ist - bezahlbar bleiben, sollen die Bundesländer für fünf Jahre die Möglichkeit erhalten, „in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten“ höhere Mieten bei Wiedervermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Davon sind „umfassende Modernisierungen“ auszunehmen; allerdings soll ihre Umlage auf die Miete begrenzt werden. Und damit der Mietwohnungsbau mehr Impulse erhält, ist ebenfalls für fünf Jahre die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung vorgesehen – freilich eingeschränkt: „Dies gilt in von den Bundesländern festgelegten Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten.“

Da drängen sich gleich die dazu passenden Fragen auf: Wo befinden sich solche Gebiete? Im ganzen Münchner Ortsteil Lehel oder nur in Teilen? Im schon immer feinen Frankfurter Westend oder im angesagten hippen Ostend? Wozu taugt die ortsübliche Vergleichsmiete mit ihren Stellschrauben überhaupt noch? Wann ist eine Modernisierung umfassend, wann nicht? Wer bestimmt das? Hat sich die degressive Abschreibung nicht längst als Treibsatz für Immobilienpreise erwiesen? Und welcher Depp investiert noch in den Mietwohnungsbau, wenn mit den gedeckelten Mieten auch die Renditen eins auf den Deckel bekommen?

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Eigentlich hätte sich die „Koalitionsgruppe 8“ ihre ganze Reformprosa ersparen können. Das eingangs erwähnte Beispiel aus München bezieht sich auf eine klassische Eigentumswohnung. Solche wie sie sind in den vergangenen drei Jahren, damals noch zu niedrigeren Preisen, wie Pilze aus dem Boden geschossen; Käufer mit gehobenem Einkommen haben sie den Bauträgern und Maklern förmlich aus den Händen gerissen. Also alles in allem kein Grund, Münchner und anderweitige Übertreibungen als Anlass für eine Reform zu nehmen. Deren Kern, die Deckelung der Mieten, wird in den kommenden Jahren unweigerlich zur Drosselung des Mietwohnungsbaus führen.

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