Gbureks Geld-Geklimper

Das Märchen von der Immobilienblase

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

In Deutschland lebt man mehr zur Miete als im trauten Eigenheim. Dabei wird es bleiben, weil es politisch so gewollt ist: Wählerstimmen zählen mehr als Mietrenditen.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Erst erwischte es die amerikanischen, dann die irischen und spanischen Hauseigentümer: Die Preise drohten ins Bodenlose zu stürzen, und schon war vom Platzen der Immobilienblase die Rede. Dieser Begriff hielt denn auch – allerdings unter umgekehrten Vorzeichen - schnell Einzug in den deutschen Wortschatz, nachdem die Preise hiesiger Häuser und Wohnungen vom Rückwärts- in den Vorwärtsgang gewechselt hatten. Die SPD nahm sich des Themas auf ihre Weise an, indem sie es an bezahlbaren Mieten aufhängte und damit in den Bundestagswahlkampf zu ziehen begann.

Die Realität ist in Deutschland allerdings viel differenzierter, zum Teil sogar ernüchternd: Wie eine Auswertung der Angebotspreise deutscher Wohnhäuser in den vergangenen sechs Jahren von März 2007 bis März 2013 durch die Marktforscher von ImmobilienScout24 zeigt, hielt sich der Preisanstieg von 12,1 Prozent für Neubauten und erst recht der von 7,1 Prozent für Bestandsbauten im Rahmen. Und was die Mieten betrifft: Sie zogen mit einem Plus von 13,6 Prozent auch nicht gerade auf und davon.

So wollen die Deutschen bei den Wohnkosten sparen
Eine Studie der BHW Bausparkasse zeigt: 82 Prozent der Deutschen halten Heiz- und Stromkosten für zu hoch. Ihrer Meinung nach verteuern die Energiekosten das Wohnen in hohem Maße. Deshalb wollen viele zum nächsten Jahr den Energieversorger wechseln. Abhängig vom persönlichen Energiebedarf lassen sich durch einen Wechsel mehrere hundert Euro im Jahr sparen, sagen Verbraucherschützer. Quelle: AP
Eigenheimbesitzer setzen aus den gleichen Gründen auf eine Sanierung ihrer Immobilie: Da wird gedämmt und runderneuert, was der Kreditrahmen hergibt, um die Energiekosten zu reduzieren. Solaranlagen seien besonders gefragt. Quelle: dpa
Viele sehen allerdings keinen anderen Weg mehr, als die Wohnung zu wechseln. Laut der Studie der BHW Bausparkasse überlegt jeder Dritte, in eine günstigere Wohnung zu ziehen. Dabei ist die Kaltmiete häufig nicht das Problem sondern die erwähnten Nebenkosten. Quelle: Fotolia
Um Kosten zu sparen, überlegen viele Mieter, in eine weniger begehrte Wohngegenden zu ziehen. Statistiken des Immobilienportals Immobilienscout24 zeigen eine regelrechte Abwanderung in unattraktivere Stadtteile. So gebe es beispielsweise in Berlin Bewegungen von Kreuzberg über Neukölln nach Wedding. Quelle: dapd
Viele wollen sich auch schlicht verkleinern und auf ein drittes oder viertes Zimmer verzichten. Das spart schließlich auch Energiekosten. Quelle: dpa

Groß- und Mittelstädte sind bevorzugt

So weit die Durchschnittszahlen. Bricht man sie auf die Metropolen herunter, sieht die Immobilienwelt indes etwas anders aus: Dort erreichte der Preisanstieg sogar schon im Jahresvergleich zweistellige Prozentdimensionen, etwa bei Bestandswohnungen in Frankfurt mit plus 12,2 Prozent oder in München mit dem Topwert von plus 17,0 Prozent. Im Vergleich der Metropolen fällt auf, dass beim Preisanstieg der Wohnungen während der vergangenen sechs Jahre Hamburg knapp vor München und Berlin liegt, während Köln und Frankfurt erst mit gehörigem Abstand folgen. Michael Kiefer, Chefanalyst von ImmobilienScout 24, resümiert: „In begehrten Lagen der Groß- und Mittelstädte hat der Markt noch keine Sättigung erreicht. Hier geht der Trend weiter nach oben.“

Auch Andreas Schulten vom Vorstand der Marktforschungsfirma BulwienGesa bevorzugt für seine Studien den Zeitraum von sechs Jahren. Schwerpunkt der Analysen war zuletzt die Projektentwicklung in den Metropolen, die gerade für den Wohnungsbau besonders erfreulich ausfiel: Mit mehr als 2400 Projekten überragen Wohnprojekte aktuell alle anderen Nutzungsarten, entsprechend 56 Prozent der Projektflächen in den Ballungsgebieten, die Schulten zusätzlich zu den bereits genannten um Düsseldorf und Stuttgart erweitert hat. Wobei Berlin mittlerweile allen anderen davonzieht.

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