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Gbureks Geld-Geklimper

Die Mär von der Immobilienblase

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Stark gestiegene Preise für bestimmte Wohnimmobilien in deutschen Metropolen lenken davon ab, dass die Mehrheit der Immobilienanleger ein finanzielles Fiasko erlebt.

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Aufsteiger und Absteiger im Immobilien-Ranking
Bochum Quelle: Presse
Wiesbaden Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Halle (Saale) Quelle: GNU
Leipzig Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Krefeld Quelle: GNU

In letzter Zeit geht ein Begriff um, der es zumindest unter Anlegern zum Unwort des Jahres bringen kann: Immobilienblase. Wie üblich, wenn wirkliche oder nur eingebildete Blasen diskutiert werden, stammt die Bezeichnung auch in diesem Fall überwiegend von Leuten, die etwas verpasst haben, hier konkret: die besonders seit 2009 nach oben gerichtete Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und einigen weiteren Metropolen. Und wie ebenfalls üblich, wird ein Großteil dieser Leute in Zukunft zu den Käufern gehören, die dann in Immobilien einsteigen, wenn die Profis aussteigen. Also nichts anderes als das, was immer wieder auch an Aktienbörsen, Rohstoff-, Devisen- und anderen Märkten geschieht.
Sieht man sich genauer an, was da angeblich eine Blase sein soll, fällt zunächst auf, dass vor allem die Preise von ohnehin schon teuren Wohnungen stark zugelegt haben, etwa in Berlin Mitte oder Frankfurt Westend. Also ein relativ kleines Segment, dessen Kundschaft auf Preiserhöhungen weniger sensibel reagiert als die aus Werbebroschüren bekannte Musterfamilie mit zwei Kindern und einem Einkommen, das bestenfalls zum Abstottern eines Kredits für ein Reihenhaus weit jenseits der Metropolen in Nordbayern oder Sachsen-Anhalt reicht.

Erst etwas Spekulation im Spiel

Nun lässt sich nicht verleugnen, dass bereits Spekulation im Spiel ist. Etwa wenn sogenanntes altes Geld, auf Neudeutsch Family Office, in Hamburg oder München ganze Häuserzeilen mit dem Multiplikator 30 erwirbt - vergleichbar einem Spekulanten, der Aktien mit dem Kurs-Gewinn-Verhältnis 30 erwirbt und erwartet, dass ein anderer Spekulant sie ihm mit dem Kurs-Gewinn-Verhältnis 40 abkauft. Oder wenn die Wohnungsgesellschaft TAG Immobilien eine Kapitalerhöhung nach der anderen durchzieht, um sich große Wohnungspakete einzuverleiben. Oder wenn Anleger, die bisher nichts mit Immobilien zu tun hatten, plötzlich wahllos ihr Erspartes in sie investieren, weil sie glauben, sich so vor der nächsten Euro-Krise schützen zu können.
Die Spekulation hat allerdings erst einen Bruchteil des deutschen Wohnungsbestands erfasst. Die meisten Eigentümerwechsel sind im privaten Bereich der demografischen Entwicklung generell und dem Generationenübergang speziell – Erbschaft, Schenkung – zuzuschreiben. Im institutionellen Bereich beruhen sie zu einem erheblichen Teil auf der Privatisierung von Beständen des Bundes, der Bundesländer und Kommunen, ansonsten auch auf Arrondierungen verschiedener Großanlegergruppen, wie Wohnungsgesellschaften, Versicherer oder Private Equity.

Lauter geplatzte Fondsblasen

In welchen Städten es an Wohnungen fehlt
LondonDer Londoner Bürgermeister Boris Johnson will mit harten Mitteln den Wohnungsmangel bekämpfen: Er will auf dem Gelände des Flughafens Heathrow ein Wohngebiet für rund 250.000 Menschen bauen lassen. Um den Plan zu realisieren, soll das Gelände für rund 19 Milliarden Euro aufgekauft und bebaut werden. Dafür sollen neue Flughäfen am Rande der Stadt entstehen. Das berichtet die Zeitung "Die Welt". Doch London ist nicht die Stadt, in der es einen starken Wohnungsmangel gibt. Auch in deutschen Großstädten fehlt es an Immobilien. Quelle: REUTERS
In neuem Licht erstrahlt das Münster in Freiburg am Donnerstag Quelle: dpa
Eine Frau fährt am Mittwoch auf einem Fahrrad in Karlsruhe vor dem Schloss durch eine Lindenallee Quelle: dapd
Der Sitz des Verteidigungsministeriums in Bonn auf der Hardthöhe Quelle: dpa
Vor der Rathaus-Kulisse und dem NORD/LB Gebäude (r) tummeln sich am Sonntag Menschen auf dem zugefrorenen Maschsee in Hannover Quelle: dpa
Ein Frachter fährt am Dienstag im Rhein bei Düsseldorf Quelle: dpa
Der Kölner Dom, aufgenommen bei Nacht mit dem Museum Ludwig Quelle: dpa

Spricht man die Blasen-Gläubigen auf Gewerbeimmobilien an, fällt ihnen bestenfalls ein, dass in irgendeinem Frankfurter Wolkenkratzer so und so viele Etagen gerade eine neue Spitzenmiete erzielt haben oder dass die Interessenten an Objekten in Münchens Neuhauser Straße und Kaufingerstraße bei den potenziellen Vermietern und Verkäufern Schlange stehen. Dagegen fällt ihnen zur Malaise vieler geschlossener Immobilienfonds ebenso wenig ein wie zu den eingefrorenen oder in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds. Anteile beider Fondsgruppen werden an der Hamburger Börse mit Abschlägen zu den theoretischen oder zu den von Sachverständigen ermittelten Werten gehandelt, die das ganze Dilemma offenbaren: bei allen angeschlagenen Fonds fast ausschließlich prozentual zweistellig, bei dem einen oder anderen geschlossenen, früher einmal als Steuersparobjekt angepriesenen Fonds nicht weit von 100 Prozent Abschlag entfernt. Das alles vermittelt den Eindruck von lauter geplatzten Blasen, wobei es für Kleinanleger in ehemals offenen und jetzt eingefrorenen oder in Abwicklung befindlichen Fonds nur ein schwacher Trost sein dürfte, mit weniger Minus abzuschneiden als die einstigen Steuersparer, die jetzt an der Hamburger Börse ihr finanzielles Fiasko präsentiert bekommen.

Auf dem Weg zur kalten Enteignung

Die größten Immobilienblasen entstehen dann, wenn Politiker und Banken mitmischen. Das war in Japan während der Jahre vor 1990 der Fall, in Deutschland vor 1995 und in den USA vor 2007. Vergleichbares ist derzeit in Deutschland nicht einmal ansatzweise zu erkennen. In der ersten Hälfte der 90er Jahre ersann die Bundesregierung unter Helmut Kohl das Fördergebietsgesetz. Hierbei handelte es sich um eine Art Freibrief für Hasardeure, die den traditionell steuerspargierigen, überwiegend reichen Bundesbürgern mithilfe allzu lockerer Kreditvergabe durch Banken überteuerte Schrottimmobilien in der ehemaligen DDR mit 50 Prozent Sonderabschreibung verkauften.

Immobilien



Immobilien haben als Steuersparmodelle weitgehend ausgedient. Jetzt sind sie entweder Konsumgüter für Selbstnutzer oder Renditeobjekte für Anleger. Im zweiten Fall mag die Spekulation auf steigende Preise hier oder da eine gewisse Rolle spielen, vor allem, wenn es um Edelimmobilien in attraktiven Lagen geht. Entscheidend bleibt indes das Renditemotiv. Warum Immobilienpreisblasen in Deutschland keine Chance mehr haben, ist wiederum den Politikern zuzuschreiben, dieses Mal quasi mit umgekehrten Vorzeichen: Schon Kurzzeit-Finanzminister Oskar Lafontaine kassierte 1998 einen Großteil der Steuersparmodelle. Dabei blieb es nicht: Die Spekulationsfrist für vermietete Immobilien wurde von zwei auf zehn Jahre verlängert, die steuerliche Abschreibung halbiert, die Eigenheimzulage gestrichen, die Erbschaftsteuer mittelbar erhöht, und ein Bundesland nach dem anderen trieb – und treibt - die Grunderwerbsteuer in die Höhe. Wenn das so weiter geht, werden Immobilieneigentümer am Ende auf dem kalten Weg enteignet.

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