Gbureks Geld-Geklimper: Makler und Vermieter stehen am Pranger

Die Diskussion um steigende Mieten ist ideologisch aufgeheizt. Bis zur Bundestagswahl werden die Politiker goldene Berge versprechen. Das verheißt für Vermieter schon jetzt nichts Gutes.

Demonstranten als Häuser verkleidet protestieren in der Innenstadt von Hamburg unter dem Motto "Schlaflos in Hamburg! Mietenwahnsinn stoppen" gegen hohe Mietpreise.

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Feindbild Immobilienmakler: Es gebe halb professionelle „mit oftmals fehlender Qualifikation und nicht unproblematischen Geschäftspraktiken. Diese Vermittler sind vor allem in der Wohnraumvermittlung tätig, verursachen Kosten ohne echten Nutzen und beeinträchtigen dadurch das gesamte Ansehen der Immobilienwirtschaft.“ Dieses Zitat stammt nicht etwa von Verbraucherschützern oder von ideologisch gebürsteten Mieterfreunden, die Makler- und Vermieter-Bashing betreiben, sondern vom Immobilien-Dachverband ZIA.

Fairerweise sei erwähnt, dass der zitierten Passage ein Satz vorgeschaltet ist, wonach Makler „in der öffentlichen Wahrnehmung der Immobilienwirtschaft eine Schlüsselfigur“ sind und neben der Vermittlung auch Dienstleistungen, Research und Beratung erbringen. Letzteres fällt in der aktuellen Diskussion jedoch weitgehend flach. Zum Beispiel, als Moderator Frank Plasberg am vergangenen Montag vorgab, getreu dem Titel seiner ARD-Sendung „hart, aber fair“ zu sein, und trotzdem schon mal von einem „Haifischbecken“ sprach. Klar, dass es sich tags darauf auch „Frontal 21“ im ZDF nicht nehmen ließ, böse Makler, Vermieter und Häuserspekulanten durch den Kakao zu ziehen.

Was Mieter nicht zahlen müssen

„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch.

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Wenn ein Vermieter Nebenkosten erheben will, muss er sie im Mietvertrag festhalten. Es reicht nicht, wenn der Vermieter nur auf die Betriebskostenverordnung verweist: Der Mieter muss vor Vertragsabschluss genau erkennen können, wie viel er für Heizung, Schornsteinfeger und Müllabfuhr zahlen muss.

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Die Abrechnung der Betriebskosten darf maximal einen Zeitraum von zwölf Monaten abbilden (Paragraph 556 Absatz 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Im Normalfall setzen Vermieter dafür den Zeitraum vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12. an. Wer für mehr als ein Jahr zahlen soll, darf sich weigern. Eine Abrechnung über weniger als ein Jahr ist zulässig, aber in der Regel unüblich.

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Das bedeutet, dass der Mieter für nichts zahlen muss, was nicht auch im Mietvertrag steht: Der Satz "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist also unwirksam, sprich: Der Mieter muss nicht bezahlen. Auch ungenaue Formulierungen gehen zu Last des Hausbesitzers. Wenn es heißt "Kosten für die Treppenhausreinigung et cetera", braucht der Mieter bloß die Treppenhausreinigung zahlen. Alles weitere ist unklar.

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In einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben Kosten, die nichts mit dem Haus oder Grundstück an sich zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung oder das Porto für die Nebenkostenabrechnung. Auch für die Bankgebühren des Hausbesitzers muss der Vermieter nicht aufkommen.

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Auch Renovierungsarbeiten wie Streichen und Verputzen der Fassade oder des Treppenhauses dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte ein Vermieter Rücklagen für eventuelle Renovierungsarbeiten bilden, ist das ebenfalls sein Privatvergnügen.

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In der Mietwohnung tobt sich der Schimmel aus, die Wasserhähne lecken und die Stromleitungen sind malade. Fällige Reparaturen muss der Vermieter auf eigene Kosten tragen. Einzige Ausnahme: Der Mieter trägt Schuld am Schaden.

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Berlin lässt alle hinter sich

Dabei ist die Sache so einfach: Nach 15 Jahren Flaute im Mietwohnungsbau begannen die Mieten und Preise von Wohnimmobilien 2010 zu steigen. Erst langsam, dann immer schneller – aber nicht flächendeckend, sondern konzentriert auf Metropolen und Universitätsstädte. Einige Beispiele, entnommen dem aktuellen Bericht des Portals ImmobilienScout24.de zu den Angebotswerten: Die Frankfurter  Wohnungsmieten stiegen per Oktober im Jahresvergleich um 4,2 Prozent, die Wohnungspreise aus dem Bestand um 9,2 Prozent. In München legten die Mieten sogar um 6,1 Prozent zu, die Preise um 16,9 Prozent. Berlin schoss den Vogel ab: Mieten plus 8,1 Prozent, Preise plus 17,8 Prozent.

Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie

1. Immobilienerwerb

Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Kaufpreis: 55.000 Euro

vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24

davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro

Nebenerwerbskosten 5.500 Euro

Gesamtinvestition 60.500 Euro

davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro

2. Mietgeschäft

Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro

(entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)

steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil

(zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro

steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro

(20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)

jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro

zu versteuern -1.320 Euro

Steuerersparnis 581 Euro

Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro

3. Ausgaben pro Jahr

Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro

Instandhaltung - 450 Euro

Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro

(kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)

jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro

(Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)

4. Verkauf

Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro

Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro

(unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)

Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro

Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro

(unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)

Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro

Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent

Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent

*derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne

Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Die Ursachen liegen auf der Hand: neben rückläufigen Baugenehmigungen und -fertigstellungen über eineinhalb Jahrzehnte auch die Beteiligung der Städte an der Spekulation auf steigende Grundstückspreise durch restriktive Vergabe von Flächen, bundesweite Angebotsverknappung durch Abschaffung oder Zusammenstreichen von Fördermaßnahmen, wie Eigenheimzulage und erhöhte Abschreibungen, nicht zu vergessen stringentes Mietrecht und Mietnomadentum, beides nicht gerade einladend für Investoren.