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Gbureks Geld-Geklimper

Vermieter auf der Anklagebank

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Das neue Mietrechtsänderungsgesetz beschert Wohnungsvermietern weitere Restriktionen. SPD und Grüne wollen es sogar toppen. Vermieter sollten die Konsequenzen ziehen.

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Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Die Deutschen wohnen überwiegend zur Miete. Das ist praktisch, wenn sie umziehen, weil sie dann nur fristgerecht zu kündigen und ihre Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu hinterlassen brauchen. So ersparen sie sich langwierige Verkaufsverhandlungen und -versuche, die sie sonst unternehmen müssten, falls sie aus einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung ausziehen.

Eigennutzer wiederum genießen einige Vorteile, von denen sie einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung durch die Substanz ihrer Immobilie – sofern die Lage stimmt - und das Ausbleiben von Streitereien mit Vermietern am meisten schätzen dürften. Alles in allem steht es also zwischen Mietern und Eigennutzern ungefähr eins zu eins.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Und die Vermieter? Die meisten von ihnen freuen sich gerade, weil Wohnungsmieten und -preise steigen – zumindest in den deutschen Metropolen, Universitätsstädten und sonstigen bevorzugten Lagen. Ansonsten genießen sie die niedrigen Darlehenszinsen, die dafür sorgen, dass Vermieter zurzeit unter dem Strich Renditen erwirtschaften, die mit Bundesanleihen oder Festgeld schon lange nicht mehr zu erzielen sind.

Also alles in Butter? Von wegen, und das nicht allein deshalb, weil SPD, Grüne und Die Linke Vermietern den Garaus machen wollen.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel
Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa

Volkssport Mietminderung

Am 1. Mai ist nämlich nach zwei Jahren hartnäckiger Diskussionen, von der Öffentlichkeit kaum beachtet, das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Es liefert so viel Zündstoff, dass Mieter und Vermieter demnächst häufiger als bisher aneinander geraten dürften. Bezeichnenderweise setzt es zunächst an einem Punkt an, der auch schon bisher so manchen Vermieter auf die Palme gebracht hat: Mietminderung. Dieser Volkssport dürfte durch das neue Gesetz nicht unterbunden, sondern nur verlagert werden: auf die sogenannte energetische Modernisierung.

Diese hat zur Folge, dass Mieter die Miete in einem Zeitraum bis zu drei Monaten nicht mindern dürfen, auch wenn das Wohnen durch Lärm, Staub oder Sonstiges beeinträchtigt wird. Ist ja toll, könnten Vermieter sich nun freuen. Aber Vorsicht: Als energetische Modernisierungen gelten nur solche baulichen Veränderungen, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“. Vermieter, die ihrem Mietobjekt sonst noch was Modernes verpassen, müssen sich im Zweifel also auf eine Mietminderung gefasst machen.

Wie bei Radio Eriwan

So stark steigen die Mieten in deutschen Großstädten
Seit dem ersten Mai 201 gilt in Deutschland eine Mini-Preisbremse: In gefragten Wohngegenden können Mieterhöhungen stärker als bisher begrenzt werden. Eine zum 1. Mai in Kraft getretene Änderung des Mietgesetzes räumt den Bundesländern einen entsprechenden Spielraum ein. Demnach kann bei bestehenden Mietverhältnissen die Erhöhung auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt werden. Bisher liegt die Erhöhungsgrenze für diesen Zeitraum bei 20 Prozent. Die Deckelung gilt aber nur für bestehende Mietverhältnisse in gefragten Städten oder Stadtvierteln mit akutem Wohnungsmangel. Unter anderem in Berlin oder München soll diese kleine Mietpreisbremse angewendet werden. Der Deutsche Mieterbund kritisiert jedoch, dass bei Neuvermietungen weiterhin keine Grenze eingezogen wird. In Groß- und Unistädten lägen die Neuvermietungspreise 20 bis 30 Prozent über der ortsüblichen Miete, in der Spitze mehr als 40 Prozent. Wie teuer wohnen in 15 deutschen Großstädten ist, zeigen die folgenden Bilder. Quelle: dpa
Platz 15: WürzburgAn der schönen Stadt am Main in Unterfranken ist es gemütlich, aber das hat seinen Preis: Der Mietpreis pro Quadratmeter liegt hier bei 8,00 Euro. Das aktuelle Mietpreis-Ranking von ImmobilienScout24 hat bei 80 Großstädten die Angebotsmieten aus dem 4. Quartal 2012 als Berechnungsgrundlage genommen. Der Analyse liegen rund 200.000 Mietobjekte zugrunde. Quelle: dpa
Platz 14: BonnMan muss nicht zwingend in der Villa Hammerschmidt wohnen, die Mietpreise in Bonn sind auch so nicht die niedrigsten. Der Mietpreis pro m² liegt hier bei 8,14 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KarlsruheBaden-Württemberg ist ohnehin nicht bekannt für Niedrigmieten und so verwundert es auch nicht, dass der Quadratmeterpreis in Karlsruhe laut ImmobilienScout24-Ranking bei 8,33 Euro liegt. Quelle: dpa
Platz 12: ErlangenIn der mittelfränkischen Großstadt kann man zwar günstiger wohnen als in der Landeshauptstadt München, doch der Quadratmeterpreis ist auch hier im Deutschlandvergleich nicht niedrig. 8,41 Euro pro m² sind es derzeit. Quelle: dpa
Platz 11: KölnIn der Karnevalshochburg beträgt der Mietpreis pro m² laut ImmobilienScout24-Ranking derzeit 8,48 Euro. Quelle: dpa
Platz 10: IngolstadtDas Ingolstädter Schloss hinter blühendem Flieder: In der Audi-Stadt kostet der Quadratmeter 8,77 Euro. Quelle: dpa

Wenn es nur dabei bliebe. Doch Vermieter haben noch viel mehr zu beachten. Zum Beispiel zwingt der Gesetzgeber sie, ihren Mietern die Modernisierung spätestens drei Monate vor deren Beginn „in Textform“ anzukündigen. Dazu gehört, dass Vermieter ihren Mietern die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierung ebenso mitteilen müssen wie deren voraussichtlichen Beginn und die Dauer. Und weil der energetischen Modernisierung in der Regel eine Mieterhöhung folgt, gehört es zur Vermieterpflicht, auch diese zusammen mit den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ihren Mietern vorzeitig mitzuteilen.

Was dann folgt, erinnert an Radio Eriwan: Müssen Mieter energetische Modernisierungen dulden? Im Prinzip ja – es sei denn, diese bedeuten für einen Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen des Haushalts eine Härte, die auch „unter Würdigung der berechtigten Interessen von Vermieter und Mieter sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist“. Diesen Unsinn kann man sich noch so oft auf der Zunge zergehen lassen, allein was gemeint ist, bleibt verborgen.

Vermieter haben eine schwache Lobby

So geht es im Mietrechtsänderungsgesetz und damit im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie in der Zivilprozessordnung – in beide fließen die Neuerungen ein – immer weiter. Da fragt man sich, ob demnächst viele Vermieter nicht lieber die gestiegenen Preise von Wohnimmobilien nutzen werden, indem sie ihre Häuser so schnell wie möglich verkaufen. Verwunderlich wäre das nicht, denn allein schon die – hier nur zum Teil aufgeführten – Nachteile im Rahmen der energetischen Modernisierung lassen zweifeln, ob Vermieter überhaupt eine Lobby haben, die sich jemals gegen die Lobby der Mieter durchsetzen kann.

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Damit nicht genug, die SPD, die ja als Juniorpartner von CDU und CSU wie auch als Seniorpartner der Grünen Chancen besitzt, an der kommenden Bundesregierung beteiligt zu sein, hat in ihrem Aktionsprogramm bereits vorgegeben, was auf Vermieter zukommen könnte: „Die Kosten für Sanierungen dürfen nicht einseitig den Mieterinnen und Mietern angelastet werden. Wir werden umgehend die Einschränkung von Mieterrechten rückgängig machen.“

Diese Absichtserklärung wird von den Grünen sogar noch getoppt: „Den Anstieg von Mieten ohne Gegenleistung bremsen wir, indem wir die regelmäßige Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete drosseln und notfalls auch Mietobergrenzen einsetzen.“ Jetzt kann man gespannt sein, was CDU und CSU in Sachen Mietrecht zu bieten haben; spätestens Ende Juni wollen sie sich dazu erklären. Vermieter sollten keine allzu großen Hoffnungen auf sie setzen, sondern lieber ans Verkaufen denken.

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