Gbureks Geld-Geklimper

Vermieter auf der Anklagebank

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Nahezu unbemerkt ist am 1. Mai ein neues Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Es beschert Vermietern neue Restriktionen. Sie sollten Konsequenzen ziehen.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa
ImmobilienbewertungLiegt ein Sachverständigengutachten vor, hat der Käufer bereits einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie. Ohne Gutachten ist der einfachste Preisvergleich im Internet möglich, indem der Käufer vergleichbare Objekte in den Immobilienanzeigen sucht. Faktoren wie die ortsübliche Preisentwicklung, erhöhter Energieverbrauch sowie Preisauf- und -abschläge für Sonderausstattung oder Gebäudemängel sind dann aber noch zu berücksichtigen. Wer keinen Gutachter beauftragen will, findet im Internet bei den großen Immobilienportalen Angebote für eine vereinfachte Immobilienbewertung anhand selbst gemachter Angaben für kleines Geld. Ein Gutachter kann auch die Frage klären, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde oder welche Erträge ein Vermietobjekt realistischer Weise erzielt. Quelle: obs
MietsituationWer eine Immobilie kaufen will, um sie zu vermieten, muss sich natürlich vorher über die ortsüblichen Mieten erkundigen, etwa über den Mietspiegel. Wichtig sind aber auch Informationen zur Mieterfluktuation, Mieterstruktur, dem Leerstand in der Umgebung und zur Entwicklung der Einwohnerzahlen am Ort. Quelle: dpa
FinanzierungWer eine Immobilie ausgewählt hat, muss die Finanzierung festlegen. Dank der Niedrigzinsphase bieten Banken derzeit sehr günstige Darlehen. Daher gilt es, die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Außerdem sollten Käufer die niedrigen Zinskosten dazu nutzen, die Tilgungsraten wenn möglich höher zu wählen. Hier zahlt sich Flexibilität aus. Wer ein Darlehen mit möglicher Sondertilgung wählt, kann flexibel reagieren. Ganz wichtig: Kreditnehmer sollten immer verschiedene Angebote prüfen. Oft ist es nicht die eigene Hausbank, die einem die besten Angebote unterbreitet. Quelle: AP
KaufvertragEin Kaufvertrag sollte immer individuell gestaltet sein – auch wenn die Ausgangsbasis dafür ein Mustervertrag ist. Im Kaufvertrag werden auch Haftungsfragen geregelt, Übergabezeitpunkt, Aufbringung und Finanzierung des Immobilienkaufs geregelt. Darüber hinaus sollten im Kaufvertrag auch Besonderheiten des Objekts und Sonderabmachungen der Vertragspartner geregelt sein, zum Beispiel die Pflicht des Verkäufers zur Entfernung von Einbauten oder Bauschutt. Quelle: dpa
Notar und GrundbucheintragungenDie Kaufabwicklung, die Verlesung und Erläuterung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung übernimmt ein Notar. Da der Käufer ihn bezahlt, darf er ihn auch auswählen. Der Notar steht während der gesamten Kaufabwicklung mit juristischem Rat zur Seite und sollte bei Unklarheiten unbedingt gefragt werden. Er kümmert sich auch um Grundbucheintragungen, die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch sowie die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und vom Kaufpreis abhängig. Damit alles reibungslos klappt, müssen Käufer und Verkäufer die vom Notar benötigten Dokumente und Genehmigungen beibringen. Quelle: dpa-tmn
Besonderheiten EigentumswohnungDer Kauf einer Eigentumswohnung hat seine Eigenheiten. Denn für Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Waschküche, Dach und Heizung sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich, also die Eigentümergemeinschaft. Daher spricht man auch vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zum Sonder- oder Alleineigentum, das der Käufer nur an seinen Wohnräumen und eventuell Keller und Tiefgaragenstellplatz hat. Wenn möglich, sollte sich der Käufer vor Vertragsunterzeichnung mal eine Eigentümerversammlung ansehen oder ein Versammlungsprotokoll aushändigen lassen. Dort wird zum Beispiel dringender Sanierungsbedarf und dessen Finanzierung aus der Gemeinschaftskasse besprochen. Quelle: dpa
Kauf vom BauträgerBauträger machen es den Käufern von Neubauten besonders bequem. Anstatt erst ein Grundstück zu kaufen, Baufirmen zu beauftragen und sich mit vielen Ansprechpartnern rumzuärgern, übernimmt der Bauträger die einzelnen Zwischenschritte und tritt selbst als Verkäufer auf. Da der Bauträger das Haus errichten lässt, beinhalten Verträge mit einem Bauträger auch Elemente eines Werkvertrages. Die Baubeschreibung und Baupläne sollten dem Käufer und dem Notar unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, denn dort ist festgehalten, wie das Haus gebaut werden muss. Dort gehören auch Sonderabsprachen hinein, die zum Beispiel individuelle Umbauten festlegen. Besonders wichtig: prüfen Sie die Solvenz des Bauträgers, bevor Sie in beauftragen. Geht dieser während der Bauzeit Pleite, können Häuslebauer auf ihren Kosten sitzenbleiben. Dabei hilft eine Bonitätsauskunft. Außerdem sollten Interessenten recherchieren, ob bereits Beschwerden über den Bauträger aufgelaufen sind. Quelle: dpa

Die Deutschen wohnen überwiegend zur Miete. Das ist praktisch, wenn sie umziehen, weil sie dann nur fristgerecht zu kündigen und ihre Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu hinterlassen brauchen. So ersparen sie sich langwierige Verkaufsverhandlungen und -versuche, die sie sonst unternehmen müssten, falls sie aus einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung ausziehen.

Eigennutzer wiederum genießen einige Vorteile, von denen sie einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung durch die Substanz ihrer Immobilie – sofern die Lage stimmt - und das Ausbleiben von Streitereien mit Vermietern am meisten schätzen dürften. Alles in allem steht es also zwischen Mietern und Eigennutzern ungefähr eins zu eins.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Und die Vermieter? Die meisten von ihnen freuen sich gerade, weil Wohnungsmieten und -preise steigen – zumindest in den deutschen Metropolen, Universitätsstädten und sonstigen bevorzugten Lagen. Ansonsten genießen sie die niedrigen Darlehenszinsen, die dafür sorgen, dass Vermieter zurzeit unter dem Strich Renditen erwirtschaften, die mit Bundesanleihen oder Festgeld schon lange nicht mehr zu erzielen sind.

Also alles in Butter? Von wegen, und das nicht allein deshalb, weil SPD, Grüne und Die Linke Vermietern den Garaus machen wollen.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel
Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa
Mieter im Erdgeschoss müssen Haustür abschließenIn einem Mietshaus ist es den Mietern im Erdgeschoss zuzumuten, jeden Abend die Haustür abzuschließen. Das hat das Landgericht Köln entschieden. Eine gesetzliche Pflicht zum Abschließen bestehe zwar nicht, doch könne den Erdgeschossmietern das Abschließen per Hausordnung auferlegt werden. In dem betreffenden Fall hatten Erdgeschossmieter dagegen geklagt, dass nur sie - und nicht auch die Mieter in den oberen Stockwerken - das Zusperren übernehmen sollten. Sie würden dadurch unangemessen benachteiligt. Das Gericht meinte jedoch, der minimale zeitliche Aufwand sei durchaus zumutbar. Das Urteil erging bereits im vergangenen Jahr, wie ein Sprecher des Landgerichts am 30. Juni mitteilte (Az: 1 S 201/12). Quelle: dpa
Wer seine Vermieterin aus dem Haus trägt, muss nicht ausziehenEin Mieter, der seine Vermieterin aus dem Haus getragen hat, darf weiter in dem Haus wohnen bleiben. Der Bundesgerichtshof entschied am 4. Juni (Az.: VIII ZR 289/13), dass die Kündigung der Hauseigentümerin nicht rechtens war. Der Mann hatte die sie Streit aus dem Haus getragen - und kassierte dafür die fristlose Kündigung. Das Landgericht Koblenz hatte zuvor entschieden, dass dies rechtens gewesen sei. Der Mieter sei zu weit gegangen. Die Vorsitzende BGH-Richtern Karin Milger sah das anders. Die Pflichtverletzung des Mannes sei nicht so gravierend, dass der Klägerin das weitere Mietverhältnis nicht zugemutet werden könne. Quelle: imago
Bundesgerichtshof stärkt Recht auf UntervermietungWer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht nutzen kann, hat einen Anspruch auf Untervermietung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 11. Juni 2014 zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, das die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen wollte. Der Vermieter untersagte dies und zog bis nach Karlsruhe. Die BGH-Richter wiesen die Revision der Wohnungsgesellschaft zurück und entschieden, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss. Die Anerkennung eines Schadenersatzanspruchs im Nachhinein bedeute, dass der Vermieter immer die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilen müsse, weil sonst das Risiko zu groß sei, sagte Rechtsanwalt John Siebke, der die beklagte Wohnungsgesellschaft vor dem Landgericht Hamburg vertreten hatte. Der BGH erklärte dazu, dass der Anspruch auf teilweise Untervermietung auch dann gegeben sei, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung für sich behalte, „um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen“. Quelle: dpa
Eine Wohnanlage für Behinderte verletzt nicht die Rechte der NachbarnEine Wohnanlage für Behinderte darf in einem allgemeinen Wohngebiet gebaut werden, die Rechte der Anwohner werden dadurch nicht verletzt - das geht aus einem am 21. Mai veröffentlichten Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz hervor (Az.: 1 K 1104/13.KO.). Nachbarn müssten den „Anblick und die Lebensäußerungen“ von Behinderten hinnehmen, wie das Gericht urteilte. Eine Hausbesitzerin in Kaltenengers bei Koblenz hatte sich gerichtlich gegen die Baugenehmigungen für drei Wohnhäuser für Behinderten-Wohngemeinschaften und ein Servicegebäude mit Bistro und Kurzzeitpflege in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft gewehrt. Das Gericht wies ihre Klage ab. Gegen das Urteil ist Berufung beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz möglich. Quelle: dpa
Rauswurf bei falscher BescheinigungWer gefälschte Bescheinigungen von angeblichen früheren Vermietern vorlegt, riskiert den Rauswurf aus seiner Wohnung. Das urteilte der Bundesgerichtshof am 9. April (Az.: VIII ZR 107/13). In diesem Fall sei ein Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die BGH-Richter entschieden im Falle eines Mieters aus Hamburg, der seinem Vermieter bei Vertragsabschluss 2007 eine gefälschte „Vorvermieterbescheinigung“ vorgelegt hatte. Darin bestätigte sein vorheriger Vermieter angeblich, dass er Kaution und Miete immer pünktlich gezahlt habe. Laut Mieterbund wollen sich immer mehr Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages durch solch eine Bescheinigung absichern. Quelle: dpa-dpaweb
BGH begrenzt Ersatzansprüche von HauskäufernImmobilienkäufer können bei Mängeln am Haus nicht unbegrenzt Schadenersatz verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem 4. April verkündeten Grundsatzurteil entschieden. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer maximal so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist (Az. V ZR 275/12). Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260 000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte die Käuferin fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess erstritt sie rund 135 000 Euro Schadenersatz, in einem zweiten forderte sie weitere 500 000 Euro für die Sanierung. Vor den Berliner Gerichten hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob nun das Urteil des Kammergerichts Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück. Quelle: dpa
Nachbarn müssen Zigarettenqualm auf Balkon duldenMieter müssen mit Rauchern auf dem Nachbarbalkon leben. Das hat das Landgericht Potsdam am 14. März entschieden (Az: Fall Potsdam1 S31/13). Die Richter wiesen damit erneut die Klage von Nachbarn eines Raucher-Ehepaares ab. Die Kläger aus Premnitz in Brandenburg hatten sich am Zigarettenqualm von der Etage unter ihnen gestört und waren deshalb vor Gericht gezogen. Weder vor dem Amtsgericht Rathenow noch in der Berufungsinstanz in Potsdam hatten sie Erfolg. Die Richter sahen keine Rechtsgrundlage dafür, den Rauchern feste Zeiten vorzuschreiben, zu denen sie sich eine Zigarette anzünden dürfen. Das Gericht ließ eine Revision zu. Quelle: dpa
Weniger Schadenersatz bei verlorenem Wohnungsschlüssel Mieter, die ihren Wohnungsschlüssel verloren haben, müssen nur dann die Kosten für eine neue Schließanlage bezahlen, wenn die ganze Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 205/13). Ein Mieter, der seinen Schlüssel verliert, muss demnach grundsätzlich Schadenersatz leisten. Dies könne auch den Austausch der Schließanlage umfassen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Vermögensschaden liege aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Die Richter gaben damit der Revision eines Mieters statt. Der Vermieter eines Hauses in der Nähe von Heidelberg wollte einen Kostenvorschuss für den Austausch der gesamten Schließanlage, nachdem der Mieter beim Auszug nur einen von zwei Schlüsseln zurückgegeben hatte. Das hätte knapp 1500 Euro gekostet. Die Anlage wurde aber bislang nicht ausgetauscht. Quelle: dpa
Werden die Klauseln zu Renovierungskosten Geschichte?Ob und wann Mieter beim Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zahlen müssen, wird den Bundesgerichtshof länger beschäftigen als geplant. Bei der Beratung zum Thema Schönheitsreparaturen hätten sich immer mehr Probleme gezeigt, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball am Mittwoch in Karlsruhe. Es sei unter anderem nicht mehr klar, ob Mieter überhaupt zu anteiligen Renovierungskosten herangezogen werden dürften oder ob sie dadurch zu sehr benachteiligt würden. „Die Quote für die Renovierungskosten auszurechnen, scheint uns fast unmöglich“, sagte Ball. Daher habe man den Anwälten sechs Wochen Zeit für eine Stellungnahme gegeben. Eine für Mittwoch beabsichtigte Urteilsverkündung wurde daher verschoben. Quelle: dpa
Raucher kann nach Kündigung auf Verbleib in seiner Wohnung hoffenIn dem Aufsehen erregenden Rechtsstreit um den fristlosen Rauswurf eines starken Rauchers aus seiner Wohnung kann der Mieter auf einen Erfolg hoffen: Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf ließ die zuständige Kammer am 30. Januar nach Gerichtsangaben erkennen, dass sie die Kündigung nach derzeitigem Stand für unwirksam hält. Eine Entscheidung soll am 13. März verkündet werden (Az. 21 S 240/13). Das Landgericht begründete seine Haltung damit, dass ein Vermieter bei Informationen über einen Kündigungsgrund eine Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist aussprechen müsse. In dem konkreten Fall habe die Vermieterin aber mehr als ein Jahr verstreichen lassen, nachdem sie von der Geruchsbelästigung durch das Rauchen erfahren habe. Der Rentner hatte vor dem Landgericht Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf eingelegt, das den starken Raucher im vergangenen Sommer zur Räumung seiner Wohnung verurteilt hatte. Quelle: dpa
Touristenwohnung nur, wenn es der Vermieter erlaubtNur nach ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters dürfen Mieter ihre Wohnung an Reisende untervermieten, hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 8. Januar entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Die Vermietung an Touristen sei etwas anderes, als die Wohnung dauerhaften Untermietern zu überlassen, hieß es in dem Urteil. Eine normale Erlaubnis zur Untervermietung reiche dafür nicht aus. Quelle: dpa
Kein besserer Schutz für MieterDer Bundesgerichtshof hat einen besseren Schutz von Mietern bei der Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen abgelehnt. Dies sei Sache des Gesetzgebers, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei einer Urteilsverkündung am 22. November. Konkret geht es darum, ob der Mieter ein Recht darauf hat, seine Wohnung zu kaufen, wenn das ganze Haus verkauft wird und die neuen Eigentümer es in Eigentumswohnungen aufteilen (Az.: V ZR 96/12). Ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nach dem Gesetz nur, wenn der Verkäufer selbst das Haus aufteilt oder sich zumindest gegenüber den Käufern dazu verpflichtet. „Wir können die Lücke nicht schließen“, sagte Stresemann. „Wenn, dann könnte nur der Gesetzgeber hier eingreifen.“ Quelle: dpa
Piet Modrian darf nur für begrenzte Zeit auf die eigenen vier WändeWer als Mieter seine Wände im Stil von Piet Mondrian streichen mag, darf das. Bei Auszug muss das Kunstwerk aber wieder überstrichen werden, entschied der BGH in einem am 6. November verkündeten Urteil entschieden. Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die Entscheidung als „problematisch“ (Az.: VIII ZR 416/12). Im konkreten Fall hatten die Mieter einer Doppelhaushälfte einzelne weiße Wände in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter ließ die Wände nach Rückgabe für rund 3600 Euro wieder weiß überstreichen. Der Mieter muss nun für die entstandenen Kosten aufkommen. Quelle: dpa

Volkssport Mietminderung

Am 1. Mai ist nämlich nach zwei Jahren hartnäckiger Diskussionen, von der Öffentlichkeit kaum beachtet, das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Es liefert so viel Zündstoff, dass Mieter und Vermieter demnächst häufiger als bisher aneinander geraten dürften. Bezeichnenderweise setzt es zunächst an einem Punkt an, der auch schon bisher so manchen Vermieter auf die Palme gebracht hat: Mietminderung. Dieser Volkssport dürfte durch das neue Gesetz nicht unterbunden, sondern nur verlagert werden: auf die sogenannte energetische Modernisierung.

Diese hat zur Folge, dass Mieter die Miete in einem Zeitraum bis zu drei Monaten nicht mindern dürfen, auch wenn das Wohnen durch Lärm, Staub oder Sonstiges beeinträchtigt wird. Ist ja toll, könnten Vermieter sich nun freuen. Aber Vorsicht: Als energetische Modernisierungen gelten nur solche baulichen Veränderungen, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“. Vermieter, die ihrem Mietobjekt sonst noch was Modernes verpassen, müssen sich im Zweifel also auf eine Mietminderung gefasst machen.

  • 1
  • 2
© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%