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Gbureks Geld-Geklimper

Wer Immobilien kauft, ist selbst schuld

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Es wird höchste Zeit, mit einigen Missverständnissen rund um Immobilien aufzuräumen. Am besten, man überlässt sie anderen Anlegern – nicht nur wegen der Mietpreisbremse und der Steuern.

Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen
Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachenIm vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen Quelle: dpa
Gasrechnung zahlenWer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH. Quelle: dpa
Qualmende MieterIm Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl. Quelle: dpa
MüllEin weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt. Quelle: dpa
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa
Haftpflicht?Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden. Quelle: dpa
KleinreparaturklauselViele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig. Quelle: dpa

Die Mietpreisbremse ist praktisch durch. ARD und ZDF, aber wahrscheinlich auch manche privaten Sender werden - wie sonst auch, wenn es um Wohnimmobilien geht - fast ausnahmslos Mieterbund-Vertreter zu Wort kommen lassen, die dann wieder gezielt Forderungen nach noch mehr Mieterschutz stellen dürften. So etwas wie einen Vermieterbund gibt es ja nicht, stattdessen nur zersplitterte Verbände, die sich zum Teil untereinander nicht grün sind.

Die politische Entscheidung für die Mietpreisbremse folgt einer gewissen Logik, denn Deutschland ist zu mehr als der Hälfte Mieterland und wird es bleiben. Das bringt Wählerstimmen. Wer heute noch Immobilien kauft, um sie zu vermieten, ist selbst schuld.

Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

Angenommen, jemand tut es trotzdem, dann ist der Ärger ziemlich groß, wenn er/sie in Hessen oder Berlin sechs Prozent vom Kaufpreis an Grunderwerbsteuer berappen muss, in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein sogar 6,5 Prozent. Nur Bayern und Sachsen halten es mit dem Steuersatz von 3,5 Prozent, der einst auch in anderen Bundesländern galt. Die übliche Schnelllese-Übung beim Notar und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch verschlingen dann zusätzlich an die 1,5 Prozent.

Auch wenn die Maklercourtage beim Verkäufer hängen bleibt, summieren sich also die Nebenkosten für den Kauf zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein auf insgesamt rund 8 Prozent. Das heißt, von der verbleibenden Basis 92 Prozent aus gerechnet müsste der Preis der Immobilie um 8,7 Prozent steigen, bevor sie in die Gewinnzone kommt.

Welche Vermieter am schlimmsten dran sind

Die eigentlichen Probleme beginnen häufig erst mit der Suche nach passenden Mietern (es sei denn, man kauft einen Altbau und übernimmt sie automatisch). Sie mögen einen noch so soliden Eindruck machen, brav ihre Gehaltsbelege vorzeigen und behaupten, nur zu zweit, dritt oder viert einzuziehen – durch sie hindurchsehen kann dennoch kein Vermieter. Spätestens wenn sie auf Schäden der gerade bezogenen Wohnung hinweisen, um die Miete zu mindern, merken Vermieter, welche Stunde ihnen geschlagen hat.

Im Lauf der Zeit ziehen zusätzlich allerhand Verwandte oder Freunde in die Wohnung ein, und bei der Abrechnung des Hausgelds treten weitere Probleme auf, etwa weil Mieter nicht einsehen wollen, warum sie die Erhöhung der – auf sie abwälzbaren - Grundsteuer in Kauf nehmen sollen. Dabei haben die Kommunen, denen diese extrem reformbedürftige Steuer zufließt, gerade erst so richtig mit drastischen Erhöhungen begonnen. Ihr meistens vorgebrachtes Argument: Man müsse immer mehr Flüchtlinge aufnehmen.

Risiken der Mietpreisbremse

Am schlimmsten sind Vermieter einzelner Wohnungen dran, denn sie tragen in der Regel ein Klumpenrisiko. Das gilt vielfach auch für Vermieter einzelner Häuser, besonders in unattraktiven Lagen. Für beide Gruppen lohnt sich kaum die Einschaltung eines Verwalters, weil dann von der Miete kaum noch etwas übrig bliebe. Auch der Wohnungsmarkt arbeitet gegen sie: Die Filetstücke unter einzelnen Wohnungen und Häusern befinden sich fest in der Hand von Eigennutzern. Und am anderen Ende des Wohnungsmarktes, wo potenzielle Käufer und Verkäufer großer Wohnungsbestände unter sich sind, besteht kaum Interesse an einzelnen Objekten.

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