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Gbureks Geld-Geklimper

Wohnen müsste in Deutschland teurer sein

Manfred Gburek Freier Finanzjournalist

Die SPD will das Mietrecht auf den Kopf stellen, beschränkt sich aber auf populistische Parolen. Vermieter sollten hellwach bleiben, Anleger nach dem nächsten Kurseinbruch ein Auge auf Immobilienaktien werfen.

Wie Eigenheimbesitzer an Geld vom Staat kommen
Die Bundesregierung will Eigenheimbesitzern das Energiesparen mit Zuschüssen schmackhaft machen. Dazu will sie ab dem Jahr 2014 acht Jahre lang jedes Jahr 300 Millionen Euro bereitstellen. Wer das Geld unter welchen Bedingungen bekommt, ist noch nicht klar. Wer nicht warten kann, bis ein neuer Fördertopf gefüllt ist, kann den Staat schon jetzt über Förderprogramme und Steuervorschriften an der Sanierung seines Hauses beteiligen. Quelle: dpa
HerstellkostenVermieter beteiligen das Finanzamt über Erhaltungsausgaben und Herstellkosten an den Umbauten. Bei der Steuererklärung sollten sie jedes Wort auf die Goldwaage legen, denn nur, was der Fiskus als Erhaltungskosten akzeptiert, kann sofort in voller Höhe die Steuer mindern. Quelle: dpa
DenkmalWer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und weitere vier Jahre bis zu sieben Prozent der Herstellkosten abschreiben. Quelle: dpa
SanierungsgebietBesitzer einer Immobilie im ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet können acht Jahre lang bis zu neun Prozent der Herstellkosten für die Instandsetzungen als Abschreibungen geltend machen. Quelle: dpa
HandwerkslohnVon Reparaturrechnungen für die Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung der eigenen vier Wände können 20 Prozent der Lohn- und Fahrkosten des Handwerkers maximal 1.200 Euro pro Jahr direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Maximal begünstigt sind also 6.000 Euro Handwerkerlohn, die auf der Rechnung getrennt ausgewiesen und vom Konto bezahlt worden sein müssen. „Verteilen Sie Sanierungen auf verschiedene Jahre“, rät Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund. Quelle: dpa
Mieter beteiligenVermieter, die durch Sanierungen den Wohnwert verbessern oder den Mietern durch die Modernisierungen helfen, Energie und Wasser einzusparen können maximal elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Für Renovierungen an selbst genutzten Immobilien hat sich die Taktik der kleinen Schritte bewährt, sagt Experte Walter. Quelle: dpa
Anschaffungsnaher AufwandDer Käufer eines gebrauchten Hauses hat meist einiges zu reparieren. Doch Vorsicht: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent des Kaufpreises investiert, hat nach Ansicht der Finanzverwaltung anschaffungsnahen Aufwand, der über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden muss. Davon geht der Fiskus auch aus, wenn neuer Wohnraum geschaffen oder der Gebrauchswert wesentlich verbessert wurde. Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel keine Wohnwertverbesserung. Leichter haben es Menschen, die mit Immobilien beschenkt wurden oder sie geerbt haben. Sie können alle Instandsetzungen sofort abschreiben. Quelle: dapd

Am vergangenen Montag erhielten Wohnimmobilienaktien einen Dämpfer. Doch am Mittwoch erholten sie sich wieder. Am Montag machte auch die Nachricht die Runde, LEG und Deutsche Annington wollten den Kurszettel dieser Aktienspezies um zwei klangvolle Namen erweitern, indem sie 2013 an die Börse gehen, folglich in den Wettbewerb um die Gunst der Anleger eintreten. Am Mittwoch kursierte außerdem ein SPD-Papier durch die Medien, wonach im Fall eines Sieges der Partei bei den kommenden Bundestagswahl die Mieten ausgebremst werden sollen.

Prognose für Mieten bis 2015

Anleger reagierten also auf die Ankündigung der beiden Börsengänge – das heißt, mehr Aktien-Konkurrenz - konsequenterweise verschnupft, auf den Plan der SPD mit der Mietbremse dagegen nicht nur gelassen, sondern sogar positiv. Ignoranz gegenüber den vermeintlichen Gutmenschen von der SPD? Keineswegs, eher eine Trotzreaktion nach dem Motto: Wenn Peer Steinbrück schon für die Mieter Partei ergreift, dann soll er seine populistischen Parolen wenigstens zu Ende denken und sich dadurch eines Besseren belehren lassen.

Höchstkurse für Immobilienaktien

Gehen wir vier Monate zurück. Da sagte Rolf Elgeti, Chef der Wohnungsgesellschaft TAG, in einem Wirtschaftswoche-Interview diesen Satz: „Wohnen ist in Deutschland zu billig. Es wird künftig etwas weniger billig werden.“ Seine Aktien spiegeln diese Erwartung wider, die seiner Konkurrenten GSW, Deutsche Wohnen, Gagfah und einiger weiterer ebenfalls: Ihre Kurse notieren nahe den Höchstkursen oder befinden sich auf dem Weg dorthin.

Elgeti habe „neulich den Bund ordentlich über den Tisch gezogen“, hieß es am 3. Januar in der Süddeutschen Zeitung. Dabei hatte er nichts Böses getan, sondern dem üppig wachsenden TAG-Wohnungsbestand den der bundeseigenen Immobiliengesellschaft TLG gegen einen nach seiner Meinung günstigen Preis hinzugefügt. Auf ähnliche Weise hatten schon in den vergangenen Jahren große Bestände aus bis dahin öffentlichem, genossenschaftlichem und privatem Besitz die Eigentümer gewechselt.

Nach dem Wachstum durch Übernahmen gehören mit Gagfah, Deutsche Wohnen, GSW und zuletzt TAG bereits die Aktien von vier Wohnungsgesellschaften dem mittleren Börsensegment MDax an. Das verschafft Spielraum für die Finanzierung mittels Ausgabe neuer Aktien, also Eigenkapital, und Wandelanleihen, die letzten Endes in Aktien umgewandelt werden sollen. LEG und Deutsche Annington dürften den börsennotierten Unternehmen folgen.

Alternativen für die Verwaltung großer Bestände an preiswertem Wohnraum? Keine. Denn dem Staat fehlt dafür das Geld, älteren privaten Vermietern wächst die Verwaltung wegen bürokratischer Hürden und Mietminderungsattacken renitenter Mieter über den Kopf, und ihre Erben möchten Immobilien im Zweifel lieber heute als morgen loswerden.

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