Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Keine Frage, die selbstgenutzte Immobilie ist beliebt wie nie – und dank Niedrigzinsen auch für viele Haushalte erstmals erschwinglich. Deshalb ist die Freude groß, wenn die Bank eine Immobilie finanziert. Doch vor lauter Euphorie vergessen viele Hauskäufer die Folgekosten.
Drei Viertel der deutschen Makler sagen, dass ihre Kunden zu wenig über die Nachrüstpflichten für ihre Wohngebäude wissen. Das ergab der Marktmonitor Immobilien des Immobilienportals immowelt.de.
Fakt ist: Zahlreiche gesetzliche Vorschriften entpuppen sich im Nachhinein als erhebliche finanzielle Last. Dafür verantwortlich ist die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV. Sie gibt es bereits seit dem Jahr 2002, seitdem wurde sie ständig aktualisiert. Jetzt gibt es eine neue Fassung, die EnEV 2014. Sie hat erhebliche Folgen - und zwar sowohl für Immobilieneigentümer und Bauherren als auch für Kaufinteressenten, Vermieter und Mieter.
Vor allem werden bestimmte Auflagen und Vorschriften zum energetischen Zustand von Wohngebäuden nun mit mehr Druck durchgesetzt. Die Änderungen betreffen insbesondere vier Bereiche: Den Energieausweis, strengere Mindeststandards für Neubauten sowie eine Sanierungspflicht für obere Geschossdecken und alte Heizkessel.
Neuer Energieausweis
Bislang konnte nur der Interessent an einem Gebäude einen Energieausweis verlangen. Waren sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie einig, konnten sie auf den Energieausweis verzichten. Deshalb setzte sich der Energieausweis bislang nicht durch. Einer WirtschaftsWoche Online vorliegenden, bislang unveröffentlichten Umfrage vom Immoscout24 zufolge hat knapp die Hälfte der rund 700 befragten Inserenten noch keinen Energieausweis. Als Grund gibt mehr als die Hälfte an, ihn für überflüssig zu halten, weitere 38 Prozent scheuten den Energieausweis wegen der damit verbundenen Kosten. Nicht einmal ein Drittel der Verweigerer plant in Rahmen der neuen Gesetzgebung, einen Energieausweis zu beantragen.
Doch jetzt hat sich die Rechtslage geändert: Mietern und Immobilienkäufern ist der Energieausweis unaufgefordert vorzulegen – spätestens beim ersten Besichtigungstermin.
Außerdem müssen Anbieter die Energiekennwerte bereits in den Immobilienanzeigen ausweisen. Vorgeschrieben sind Angaben zum Baujahr und zur Art der Heizung sowie zum Energieaufwand pro Quadratmeter und Jahr in Kilowattstunden.
Bei der Deutschen Energie-Agentur (dena), einem halbstaatlichen Kompetenzzentrum für Energieeffizienz, verspricht sich Bereichsleiter Christian Stolte davon einen erheblichen Vorteil. Immerhin sei der Energiebedarf häufig ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Immobilie. "Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises wird das Bewusstsein dafür erhöhen."
Wird der Energieausweis nicht vorgelegt, begeht der Anbieter einer Immobilie eine Ordnungswidrigkeit - und die kann bis zu 15.000 Euro Bußgeld nach sich ziehen. Allerdings gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2015. Damit sollen sich alle Beteiligten schrittweise auf die neuen Vorschriften einstellen. Ist jedoch bereits ein Energieausweis vorhanden, müssen die energetischen Kennwerte auch in Annoncen stehen. Spätestens beim Besichtigungstermin muss ein Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden.
