Gebäudesanierung Neuer Dämmzwang für Häuslebauer

Die neue Energieeinsparverordnung verschärft die Anforderungen für alle Gebäude - und macht den Energieausweis für Häuser zur Pflicht. Worauf die Käufer und Eigentümer von Immobilien jetzt achten müssen.

Typische Baumängel in Altbauten

Keine Frage, die selbstgenutzte Immobilie ist beliebt wie nie – und dank Niedrigzinsen auch für viele Haushalte erstmals erschwinglich. Deshalb ist die Freude groß, wenn die Bank eine Immobilie finanziert. Doch vor lauter Euphorie vergessen viele Hauskäufer die Folgekosten.

Drei Viertel der deutschen Makler sagen, dass ihre Kunden zu wenig über die Nachrüstpflichten für ihre Wohngebäude wissen. Das ergab der Marktmonitor Immobilien des Immobilienportals immowelt.de.

Fakt ist: Zahlreiche gesetzliche Vorschriften entpuppen sich im Nachhinein als erhebliche finanzielle Last. Dafür verantwortlich ist die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV. Sie gibt es bereits seit dem Jahr 2002, seitdem wurde sie ständig aktualisiert. Jetzt gibt es eine neue Fassung, die EnEV 2014. Sie hat erhebliche Folgen - und zwar sowohl für Immobilieneigentümer und Bauherren als auch für Kaufinteressenten, Vermieter und Mieter.

Vor allem werden bestimmte Auflagen und Vorschriften zum energetischen Zustand von Wohngebäuden nun mit mehr Druck durchgesetzt. Die Änderungen betreffen insbesondere vier Bereiche: Den Energieausweis, strengere Mindeststandards für Neubauten sowie eine Sanierungspflicht für obere Geschossdecken und alte Heizkessel.

So schützen sich Immobilienkäufer vor Baumängeln
Häufige BaumängelDie häufigsten Baumängel verbergen sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen. Auch bei der Heizung oder den Fenstern steckt oft Pfusch oder veraltete Technik dahinter. Und nicht alle Fehler sind bei einer ersten Begehung mit bloßem Auge erkennbar. Quelle: dpa
SanierungskostenSchätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte die meisten Immobiliensuchenden überfordern. "In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf", bestätigt auch Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren. Quelle: AP
Gutachter bestellenDamit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, sollten Käufer unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. "Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert", erklärt Penningh vom Verband privater Bauherren. Quelle: Fotolia
Kosten für das GutachtenDie Begutachtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kostet grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Fähige Gutachter finden Immobilienkäufer beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer. Quelle: Fotolia
Geringe PreisnachlässeBei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken - wenigstens um die Kosten des Gutachtens. Quelle: dpa
Eine Lupe zeigt Baumängel an einem Wohnhaus Quelle: dpa/Montage
Versteckte MängelBesagte verdeckte Baumängel können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen. Quelle: Fotolia


Neuer Energieausweis

Bislang konnte nur der Interessent an einem Gebäude einen Energieausweis verlangen. Waren sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie einig, konnten sie auf den Energieausweis verzichten. Deshalb setzte sich der Energieausweis bislang nicht durch. Einer WirtschaftsWoche Online vorliegenden, bislang unveröffentlichten Umfrage vom Immoscout24 zufolge hat knapp die Hälfte der rund 700 befragten Inserenten noch keinen Energieausweis. Als Grund gibt mehr als die Hälfte an, ihn für überflüssig zu halten, weitere 38 Prozent scheuten den Energieausweis wegen der damit verbundenen Kosten. Nicht einmal ein Drittel der Verweigerer plant in Rahmen der neuen Gesetzgebung, einen Energieausweis zu beantragen.

Doch jetzt hat sich die Rechtslage geändert: Mietern und Immobilienkäufern ist der Energieausweis unaufgefordert vorzulegen – spätestens beim ersten Besichtigungstermin.

Außerdem müssen Anbieter die Energiekennwerte bereits in den Immobilienanzeigen ausweisen. Vorgeschrieben sind Angaben zum Baujahr und zur Art der Heizung sowie zum Energieaufwand pro Quadratmeter und Jahr in Kilowattstunden.

Bei der Deutschen Energie-Agentur (dena), einem halbstaatlichen Kompetenzzentrum für Energieeffizienz, verspricht sich Bereichsleiter Christian Stolte davon einen erheblichen Vorteil. Immerhin sei der Energiebedarf häufig ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Immobilie. "Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises wird das Bewusstsein dafür erhöhen."

Wird der Energieausweis nicht vorgelegt, begeht der Anbieter einer Immobilie eine Ordnungswidrigkeit - und die kann bis zu 15.000 Euro Bußgeld nach sich ziehen. Allerdings gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2015. Damit sollen sich alle Beteiligten schrittweise auf die neuen Vorschriften einstellen. Ist jedoch bereits ein Energieausweis vorhanden, müssen die energetischen Kennwerte auch in Annoncen stehen. Spätestens beim Besichtigungstermin muss ein Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden.

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