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Gebäudesanierung Was der Bund Hausbesitzern aufbürdet

Nach dem Willen der Bundesregierung müssen Gebäude energieeffizient saniert werden. Auch wenn der Zwang zur Sanierung vom Tisch ist, fürchten viele Eigentümer von Häusern und Wohnung hohe Kosten. Womit Immobilienbesitzer rechnen müssen.

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Handwerker montiert eine Quelle: dpa

Ganz so schlimm wie erwartet soll es nicht kommen – erleichtert reagierten die Vertreter der Immobilienwirtschaft. Die im Energiekonzept der Bundesregierung festgelegten Anforderungen an die energetische Gebäudemodernisierung soll nun wohl doch nicht so streng umgesetzt werden wie ursprünglich geplant.

"Das ist ein großer Schritt in Richtung Realität", sagt Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), die auch die beiden großen Vermieterverbände GdW und BFW vertritt.

Gestern hatten sich die Fraktionen von Union und FDP auf umfangreiche Änderungen des Energiekonzepts der Bundesregierung verständigt. "So wie es aussieht, ist der Zwang zur Sanierung vom Tisch", erklärt ein Sprecher der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. Für eine endgültige Beurteilung müsse aber die Entscheidung des Bundeskabinetts am kommenden Dienstag abgewartet werden.

80 Prozent weniger CO2-Ausstoß angestrebt

Nach den jüngsten Änderungen ist nicht mehr vom umstrittenen Nullemissionsstandard die Rede. Weiter angestrebt wird eine Reduzierung des Kohlenstoffdioxid-Ausstoßes (CO2) beim Gebäudebestand bis 2050 um 80 Prozent. Dies sei "immer noch sehr ambitioniert", sagt Kießling.

Tatsächlich müsste dafür die Sanierungsquote deutlich erhöht werden. Nach Angaben der halbstaatlichen Deutschen Energie-Agentur (Dena) werden derzeit jährlich zwischen 0,9 und 1,3 Prozent aller Wohngebäude energetisch modernisiert: Laut Dena wäre eine Quote von 2,5 Prozent nötig.

Mangelnde Wirtschaftlichkeit

Vertreter der Immobilienwirtschaft stellen jedoch die Wirtschaftlichkeit solcher Maßnahmen in Frage. Darauf, dass sich in Teilen der Republik umfassende energetische Modernisierungen nicht rechnen würden, weist zum Beispiel der Zentrale Immobilien Ausschuß (ZIA) hin. Zwar dürfen Eigentümer elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete umlegen. Das sei am Markt aber oft nicht durchsetzbar.

Von entscheidender Bedeutung ist deshalb die Höhe der Sanierungskosten. "Viele Zahlen, mit denen in der Öffentlichkeit argumentiert wird, sind nicht haltbar", kritisiert Dena-Geschäftsführer Stephan Kohler.

So würde es laut „Haus & Grund“ 995 Euro pro Quadratmeter (qm) Wohnfläche kosten, ein Mehrfamilienhaus auf den ursprünglich angestrebten Nullemissionsstandard zu bringen.

Demgegenüber beziffert die Dena die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um den Energieverbrauch um 80 Prozent zu reduzieren, auf lediglich 420 Euro pro qm. Würde ein Energieeinspareffekt von 70 Prozent angestrebt, sei die Sanierung nach Ansicht von Kohler sogar warmmietenneutral möglich. Die Mehrbelastung bei der Kaltmiete würde durch die Einsparung bei den Energiekosten kompensiert.

Giebelhäuser in der Quelle: AP

Damit die Dena-Rechnung aufgeht, muss der Vermieter darauf verzichten, die maximal möglichen elf Prozent auf die Miete umzulegen: Bei Kosten von 270 Euro pro qm würde sonst eine monatliche Kaltmietenerhöhung um knapp 2,50 Euro pro qm anfallen. Das ließe sich dann durch die Einsparung beim Energieverbrauch nicht mehr wettmachen.

Eine warmmietenneutrale Modernisierung ist in Altbauten in Berlin-Spandau geglückt: Im Rahmen eines soeben abgeschlossenen Sanierungsprojekts wurde der Energieverbrauch nach Angaben der Genossenschaft von 227 Kilowattstunden (kWh) pro qm und Jahr auf 49 kWh reduziert. Dadurch sollen die Mieter künftig 0,87 Euro pro qm und Monat an Heizkosten sparen, so dass ihre Belastung trotz höherer Kaltmiete nicht steigen soll.

Mehr Geld vom Staat

Der Fall ist nach Ansicht der Beratungsgesellschaften Empirica und Luwoge Consult aber eine Ausnahme. "Es zeigt sich, dass die eingesparten Energiekosten allein niemals ausreichen, die Investitionen zu refinanzieren", halten sie in einer aktuellen Studie fest.

Finanzielle Forderungen an den Staat für energetische Modernisierungen stellen daher einhellig Dena und BSI. Fünf Mrd. Euro jährlich halten sie für nötig – mehr als zehnmal so viel, wie Bundesbauminister Peter Ramsauer 2011 für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm zur Verfügung stellen will.

Energetische Modernisierung

Kosten Schätzungen für die energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden reichen von 200 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bausubstanz Die Sanierung von Gründerzeithäusern der Baujahre bis 1948 ist weniger teuer ist als die der ersten Nachkriegsbauten. Das liegt daran, dass bei diesen wegen der Blockrandbebauung in den Straßen weniger Fassadenflächen zu dämmen sind als bei oftmals frei stehenden Nachkriegsbauten.

Mieterhöhung Die von der Deutschen Energie-Agentur genannte Mieterhöhung nennt den Betrag, der es erlaubt, einen für die Modernisierung aufgenommenen Kredit zu decken.

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