Berlin, Hamburg, München: Der Flair der großen Metropolen lockt jedes Jahr Tausende junge Menschen an, die fürs Studium in die Millionenstädte ziehen. Von der Akademisierung Deutschlands profitieren auch: Immobilieneigentümer. Gewohnt wird schließlich immer. Und in Zeiten des Immobilienbooms lässt sich in den Metropolen eine ordentliche Rendite erzielen – vorausgesetzt, man besitzt bereits eine Immobilie.
Wer sich heute noch eine Immobilie als Kapitalanlage anschaffen möchte, sollte seinen Blick keinesfalls nur auf die Großstädte richten. Klar, es ist sicherlich schicker, von seiner Eigentumswohnung in Berlin-Prenzlauer Berg zu schwärmen als von einer Immobilie in Hildesheim-Drispenstedt.
Allerdings rentieren sich Kapitalanlagen in den Metropolen oft weniger. Dort ist es schwerer, die Kaufkosten durch Mieteinnahmen wieder reinzuholen. In kleineren Städten aber gibt es verschiedene Optionen.
McMakler hat jetzt untersucht, wo Immobilienanleger gute Investitionschancen haben. Das Maklerunternehmen hat sich dabei auf mittelgroße deutsche Universitätsstädte konzentriert. 46 davon hat es in der Datenauswertung berücksichtigt. McMakler-Chef und Gründer Felix Jahn meint: „Mittelgroße Universitätsstädte bieten attraktive Alternativen, die gute Wertsteigerungen erzielen.“
Dass sich Hochschulen und Fachhochschulen positiv auf die Attraktivität von Städten auswirken, das haben verschiedene Studien bereits vor Jahren herausgefunden. Und der Grundsatz gilt auch für Universitäten außerhalb Berlins oder der Studentenhochburg Münster. Aus guten Gründen: Wo viele Studierende leben, ist die Kneipendichte in der Regel hoch und es gibt viele Restaurants. Hinzu kommt die Nähe zu Großstädten. Ein solides Umfeld für „langfristig gute Renditen“, so McMakler-Chef Jahn.
Entscheidend in der Bewertung ist für McMakler der sogenannte Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt. Der gibt an, nach wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis wieder wettgemacht haben. Als günstig gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 – also wenn die Mieteinnahmen die Immobilie nach 20 Jahren refinanziert haben.
Es gilt die Faustregel: Liegt der Kaufpreisfaktor bei über 24, sollten Kapitalanleger besonders vorsichtig werden. McMakler hat 26 mittelgroße Universitätsstädte identifiziert, in denen das der Fall ist. Reiner Braun, Chef des Berliner Immobiliendienstleisters Empirica, hat jüngst im WiWo-Coach aufgeschrieben, wie Kapitalanleger eine rentable Immobilie erkennen.
Besonders günstig ist der Immobilienerwerb in Saarbrücken. Dort liegt der Kaufpreisfaktor bei bloß 16. Auch in Chemnitz (16,4) und Kaiserslautern (18,8) liegt der Kaufpreisfaktor niedrig. In allen drei Städten liegen die Kaufpreise außerdem bei weniger als 2000 Euro pro Quadratmeter. Die Mitpreise sind mit etwa 6,50 bis 9,40 Euro pro Quadratmeter ebenfalls niedrig.
Der Vorteil vieler Universitätsstädte: Dort entstehen neue Wirtschaftszweige. In Magdeburg zum Beispiel (Kaufpreisfaktor von 21) gibt es viele IT-Unternehmen, und auch in der Kreativbranche eröffnen sich für Absolventen Möglichkeiten. Im Umland vieler, auch kleiner Universitätsstädte lässt sich das beobachten. Oft bleiben die Akademiker nach ihrem Abschluss in der Region und suchen dort einen Job. In der Regel ist das Einkommensniveau in diesen Städten zudem höher.
Für Kapitalanleger ist es im Süden Deutschlands weniger rentabel. In manchen Universitätsstädten dort ist der Wohnungsmarkt bereits jetzt angespannt. In Konstanz kostet der Quadratmeter über 5000 Euro. Zum Vergleich: In München, der teuersten Stadt Deutschlands, liegt der Durchschnittswert bei rund 8000 Euro.
Konstanz ist die teuerste Unistadt Deutschlands, aber ganz knapp nicht die unrentabelste. Denn mit einem Kaufpreisfaktor von knapp 31 lohnt sich das Immobilieninvestment in Rostock am wenigsten. Wer sich in diesen Städten eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen möchte, sollte also besonders gut hinschauen. In solchen Fällen treibt Investoren dann eher die Aussicht auf weitere Wertsteigerungen - das macht Investments riskanter.
Der Vermögensaufbau mit Immobilien ist allerdings immer mit Risiken verbunden. Stehen beispielsweise teure Modernisierungsmaßnahmen an oder findet sich über längere Zeit kein Nachmieter, kann sich die einstige Renditehoffnung schnell zur Kostenfalle entwickeln. Wie schnell solch eine Situation eintreten kann, zeigte sich nicht zuletzt in der Coronakrise, während der viele Studierende ihre Wohngemeinschaften und Wohnungen verlassen und zumindest zwischenzeitlich wieder zu ihren Eltern gezogen waren.
Hinweis der Redaktion: In einer ursprünglichen Version des Artikels wurden fehlerhafte Daten genannt. McMakler hatte die Mietpreise der einzelnen Städte falsch zugeordnet, sodass sie nicht mit den angegebenen Kaufpreisfaktoren harmonierten. Text und Grafiken wurden korrigiert und redaktionell aktualisiert.
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