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Gentrifizierung in Frankfurts Bahnhofsviertel Explodierende Mieten im verruchten Viertel

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Städtische Aufwertungsstrategien

Irgendwann aber nervten die Mängel: Ungeziefer in den Wohnungen, wenn das Treppenhauslicht ausfiel, wurde es nicht repariert. Das Haus war nach dem Tod der Eigentümerin an eine Erbengemeinschaft gefallen, die nun höhere Mieten wollte. Schneider dagegen minderte die Miete wegen der Mängel, zog aus, stritt sich mit dem Vermieter vor Gericht. Das Ende der Geschichte: Der Vermieter renovierte schließlich, verdoppelte aber anschließend die Kaltmiete.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa

Und da es solche Fälle viele gibt, müssen nach den alteingesessenen Bahnhofsviertel-Bewohnern, die schon von den Mietpreisschüben der ersten Gentrifizierungswelle überfordert wurden, nun auch die Neumieter der ersten Runde weichen und finanziell potenteren Mietern Platz machen. Denn nicht nur private Investoren und Erben, sondern auch große Projektgesellschaften entdecken das Geschäft.

Formart aus Essen etwa übernahm 2011 ein Gebäude an der Niddastraße, das die Dresdner Bank früher als Rechenzentrum genutzt hat. Seit Januar 2015 werden auf fast 8000 Quadratmetern Edelwohnungen angeboten. Erst 2017 sollen sie fertig sein, trotzdem sind 95 Prozent der 89 Wohnungen schon weg. „Wir haben mit Quadratmeterpreisen von 4000 Euro begonnen, konnten jedoch im Projektverlauf auch höhere Kaufpreise erzielen“, sagt Projektmanager Ralf Werner. Großen Wert habe man darauf gelegt, dass Bewohner die Kaiserstraße, die Flaniermeile des Viertels, erreichen können, ohne die Treffpunkte der Drogendealer und Süchtigen passieren zu müssen. Der Formart-Komplex, im Nordosten des Viertels, befindet sich in bester Gesellschaft: Ganz in der Nähe hat die Deutsche Asset Management, eine Deutsche-Bank-Tochter, ein Gebäude bezogen. Etwas weiter, an der Taunusanlage, entsteht der Marienturm, ein Hochhaus von Hochtief, mit 155 Metern fast so hoch wie die benachbarten Türme der Deutschen Bank. Und um die Ecke hat Credit Suisse Asset Management Immobilienanlagegesellschaft für 100 Millionen Euro das Hochhaus T8 mit 17 Stockwerken errichtet.

Ein Viertel verändert sein Gesicht

Zur Aufwertungsstrategie der Stadt gehört es auch, die Vorschriften zu lockern. Davon hat Investor Jürgen Zoubek profitiert, der mit der Zoubek Group vom hessischen Maintal aus in den Bereichen Haustechnik, Grundbesitz und Projektmanagement tätig ist. Er kaufte vor einigen Jahren einem Hedgefonds, der dafür keine rechte Verwendung hatte, ein Bürogebäude an der Elbestraße ab. Das Kulturdenkmal, Jahrgang 1903, wurde früher unter anderem von der Dresdner Bank genutzt. Zoubek baute das Haus, das in direkter Nachbarschaft zum Twenty7even-Komplex liegt, bis Ende 2013 komplett um und vermietet dort nun 30 Wohnungen zu Kaltmieten von 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter, dazu vier Gewerbeeinheiten. Einer der Mieter ist die Deutsche Bahn, die hier ihr Zukunftslabor d.lab untergebracht hat.

Für die neuen Wohnungen hätte Zoubek Parkplätze schaffen müssen, was im eng bebauten Viertel fast nur mit Tiefgaragen möglich ist. Die Stadtverwaltung bot ihm jedoch einen Deal an: „Ich habe mich verpflichtet, kein Laufhaus und kein Spielcasino zu errichten oder zu vermieten“, sagt der Investor. Vertreter der Branche, die direkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Elbestraße angesiedelt sind, hatten bereits Interesse signalisiert. Dass Zoubeks Mieter nun keine hauseigenen Parkplätze zur Verfügung haben, störe nicht weiter: „Das sind vor allem Leute um die 30, die gar keinen Wert auf ein eigenes Auto legen.“

So ändert sich das Gesicht des Viertels – an den Außenrändern neue Büros, im Kern, rund um die Kaiserstraße, immer neue Restaurants, Burger-Imbisse und Organic-Cafés. Weil neuer Wohnraum entsteht, ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 50 Prozent gestiegen, mittlerweile leben hier gut 3900 Menschen.

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