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Geplante Höchstmiete Berliner Mieter leben in zwei Welten – und nur eine trifft der Mietdeckel

Alteingesessene Berliner mit alten Mietverträgen dürften den Mietendeckel kaum spüren. Zugereiste hingegen würden enorm profitieren Quelle: imago images

Die Berliner Bausenatorin will Mieten bei knapp acht Euro deckeln. Das ruft Proteststürme hervor – dabei liegt die Durchschnittsmiete laut Mietspiegel ohnehin nur bei 6,72 Euro. Wie ist das zu erklären?

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Glaubt man dem Berliner Mietspiegel, so ist die Aufregung um den Mietpreisdeckel heillos überzogen. Zur Erinnerung: Geht es nach der Berliner Wohnungssenatorin Kathrin Lompscher, sollen Mieten in der Hauptstadt künftig nicht mehr als acht Euro pro Quadratmeter betragen dürfen. Seitdem fegt ein Sturm der Entrüstung durch die Republik.

Dabei liegen die Mieten in Berlin im Schnitt ohnehin unterhalb der Acht-Euro-Grenze – zumindest, wenn man dem neuen Berliner Mietspiegel glaubt. Der wies nämlich erst im Frühjahr eine Durchschnittsmiete von 6,72 Euro pro Quadratmeter aus. Dabei handelt es sich freilich um einen Durchschnittswert, der Extremausschläge nach unten und oben kaschiert.

Nichtsdestotrotz ist auffällig, wie stark sich der Mietspiegel-Wert von dem unterschiedet, was derzeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt abgerufen wird. Sucht man auf Immobiliensuchportalen nach einer 100-Quadratmeterwohnung, die mit 672 Euro dem Durchschnitt des Mietspiegels entspricht, findet man genau zwei Ergebnisse, darunter eins, das sich an „Selbstrenovierer“ richtet.

Einer Übersicht des Portals Immowelt zufolge liegt der tatsächlich aufgerufene Quadratmeterpreis in Berlin denn auch zwischen elf und 14 Euro. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt das Portal Wohnungsboerse.net, das die durchschnittliche Miete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung auf gut 13 Euro taxiert.

Wer aber liegt nun falsch, der Mietspiegel oder die Immobilienportale? Beide – und doch haben beide auf ihre Weise Recht. Mietspiegel fallen stets niedriger aus als die Mieten, die in Realität abgerufen werden. Das liegt an ihrer Berechnung. Die ist nicht einheitlich vorgeschrieben und deshalb ohnehin schwer vergleichbar (Näheres zur Mogelpackung Mietspiegel erfahren Sie hier). Die Mietspiegel vereint jedoch ein systemisches Problem: Selbst die etwas strengeren qualifizierten Mietspiegel beziehen sich auf Daten, die Jahre zurück liegen. So hinken sie stets der tatsächlichen Preisentwicklung hinterher.

Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln, kritisiert das seit Jahren: „Der Mangel an aktuellen Daten ist ein Hauptproblem der Mietspiegel.“ Zudem, und hier liegt der Kern des Problems, spielen Bestandsmieten eine übergeordnete Rolle.

Immobilienportale auf der anderen Seite bilden hingegen zu hohe Preise ab. Das liegt daran, dass sie immer nur die aktuellen Marktpreise anzeigen, nicht jedoch die Mieten älterer Mietverträge. Die Preise liegen jedoch für Neuvermietungen deutlich über denen von Bestandswohnungen.

„Diese Diskrepanz ist in Berlin besonders ausgeprägt“, sagt Pekka Sagner, der ebenfalls am IW Köln forscht und gemeinsam mit Voigt regelmäßig Analysen über den Immobilienmarkt veröffentlicht. „Sehr geringe Bestandsmieten treffen hier auf sehr hohe Neumieten.“

Die Quadratmeterpreise sind in den vergangenen Jahren in Berlin stärker angestiegen als in jeder anderen Großstadt, während viele Altverträge immer noch auf sehr niedrigen Preisniveaus verharren. Hierin liege auch der Kern der aktuellen Debatte, ist Sagner überzeugt: „Das birgt eine Menge sozialen Sprengstoff.“

So präsent die explodierenden Neumieten in der Debatte auch sein mögen, sie betreffen nur eine Minderheit der Berliner. 85 Prozent der Berliner wohnen zur Miete, davon die meisten seit längerer Zeit. „Der Anteil derer, die wirklich von hohen Neumieten betroffen sind, ist deutlich geringer“, sagt Sagner. Schließlich gibt es ja kaum noch Immobilien, die neu vermietet werden können. Und wer eine Wohnung in Berlin hat, zieht derzeit eher nicht um.

Ein Mietpreisdeckel von knapp acht Euro würde damit vor allem in den vergangenen Jahren Zugereiste betreffen und natürlich jene, die noch nach Berlin ziehen wollen. Sie würde zudem vor allem in den boomenden Stadtteilen greifen, während weniger populäre Stadtteile wie Reinickendorf schon heute nicht über der Acht-Euro-Schwelle liegen – bei Neuvermietungen, wohl bemerkt. Bestandsmieten liegen noch deutlich niedriger.

Damit wäre der Mietpreisdeckel nur eine geringe Unterstützung für alteingesessene Berliner, sondern vor allem für solche, die es werden wollen. Entlastet würden die Gutverdiener in Prenzlauer Berg oder Weißensee. Wer erst kürzlich hierhergezogen ist, würde mit dem Deckel im Schnitt zehn Euro Miete sparen – pro Quadratmeter.

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