Gewerbeimmobilien Immobilienprofis stellen sich auf harte Zeiten ein

Mit der Expo Real hat die größte Immobilienmesse Europas begonnen. Die Stimmung in der Branche ist verhalten - der Markt für Gewerbeimmobilien schwächelt. Wovon Experten für die kommenden Monate ausgehen.

Was Experten voraussagen
Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet. Quelle: dpa
Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte. Quelle: dpa
Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind. Quelle: AP
Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus. Quelle: dpa
Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus. Quelle: dpa
Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem... Quelle: dpa
... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien.... Quelle: dpa

In der Krise 2009, als Banken sich misstrauten, Konzerne ihre Belegschaften in die Kurzarbeit schickten und neue Bürohäuser leer zu stehen drohten, wurde Europas größte Immobilienmesse Expo Real zum Sinnbild der Unsicherheit. Die Münchner Organisatoren verwandelten unvermietete Standflächen in Ruhezonen und verstellten mit Pappwänden den Blick auf die Misere. Gemessen daran gibt es jetzt gute Nachrichten: Bei der Expo Real 2012, die am 8. Oktober begonnen hat, teilen sich fast 1700 Aussteller die sechs Hallen auf dem Messegelände – knapp 100 mehr als im Vorjahr.

Dennoch stellen sich Deutschlands Immobilienprofis auf härtere Zeiten ein – und haben das jetzt amtlich. Für sein Expertenpanel Immobilienmarkt hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn im Juli und August 334 Projektentwickler, Makler, Finanzierer und andere Marktteilnehmer befragt und sieht klar „eine Trendumkehr der bislang eher positiven Grundstimmung“. Auf dem Büro- und Einzelhandelsmarkt, warnt BBSR-Gruppenleiter Rolf Müller, „schlagen sich die gedämpften Konjunkturerwartungen ebenso nieder wie die Euro-Krise, der Ausfall einiger Kreditgeber und strategische Umorientierungen von Großbanken“.

Womit Gewerbeimmobilienprofis für das künftige Halbjahr rechnen:

Das BBSR, der immobilienwirtschaftliche Thinktank des Bundesbauministeriums, führt die Umfrage zweimal jährlich durch. Die neuesten Ergebnisse, die der WirtschaftsWoche exklusiv vorliegen, sind vor dem Münchner Branchentreff eine kalte Dusche. 39 Prozent der Befragten erwarten für Bürohäuser eine sinkende Nachfrage – doppelt so viele wie im Frühjahr. Gleichzeitig erwarten 34 statt damals 24 Prozent der Teilnehmer wachsende Büro-Leerstände. Immer größer wird der Anteil derer, die in allen Marktsegmenten an sinkende Mieten glauben (siehe Grafiken).

Grafik In welchen Geschäftsfeldern die Marktchancen für Büroimmobilien steigen werden

Hohe Vorvermietungsquoten

Auch zum derzeitigen Top-Thema der Branche liefert das BBSR Neues: Schätzte im Frühjahr die Hälfte der Befragten die Finanzierung von Immobilienprojekten als schwierig ein, sehen das nun schon zwei Drittel so. Kein Wunder, dass sich 7 der 17 Debatten auf dem zentralen Expo-Real-Forum um die Suche nach frischem Geld drehen. Die Banken wollen nicht erneut Kredite in überbewertete Projekte stecken und müssen zudem ab 2013 strengere Eigenkapitalvorgaben der EU erfüllen, die sich aus dem Basel-III-Programm und dem Solvency-II-Regelwerk ergeben.

Grafik Wie Profis die Entwicklung der gewerblichen und institutionellen Immobilienfinanzierung einschätzen

So akzeptiert die Finanzbranche nicht mehr wie noch vor fünf Jahren 95 Prozent der Investitionssumme als Fremdfinanzierungsanteil, sondern zieht bei 65 oder gar 50 Prozent die Grenze. Und sie fordert hohe Vorvermietungsquoten: „Oft müssen zwei Drittel der Flächen sichere und langfristige Mieter haben, bevor Kredite fließen“, sagt Mario Caroli, persönlich haftender Gesellschafter der Privatbank Ellwanger & Geiger in Stuttgart. Erst „in zwei bis drei Jahren“, glaubt Caroli, wird sich die Lage wieder entspannen: „Perspektivisch werden die Banken als Kreditgeber zurückkehren – gelockt von dem für sie günstigen Verhältnis von Kunden- und Refinanzierungszinssatz.“

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