Wer Sorge vor der Abwerbung eines Mieters hat, bemüht sich früh um Vertragsverlängerung. Aber auch das kostet. „Lieber gibt man mal einen Euro nach bei der Miete, als dass man den Mieter vertreibt“, beschreibt Finanzchef Wolfgang Schäfers vom angeschlagenen Bonner Immobilienkonzern IVG die Lage.
Zuvor muss in Bestandsimmobilien meist investiert werden: Energieeffizientere Haustechnik, Parkett statt Teppichboden, edle Entrées und modische Trennwandsysteme aus Glas stehen häufig auf der Wunschliste der Mieter. Seit dem heißen Sommer 2003, weiß Ferdinand Rock, Deutschland-Chef des Geschäftsbereichs Bürovermietung beim Großmakler Jones Lang Lasalle, sind auch Kühlung und Klimaanlagen beliebte Extras.
Schon zwei, drei Jahre vor Auslauf der Verträge klopfen viele Unternehmen beim Vermieter an und drohen mit dem Abschied. Unterstützt werden sie dabei oft von Maklern, die vom Wechsel leben. IFM-Chef Glatzel attestiert einigen Vermittlern „bisweilen Wildwestmanier“.Einer habe einem Kunden, den er erst vor zweieinhalb Jahren in eine IFM-Immobilie vermittelt hatte, einen Umzug angeboten, was Glatzel dann abwenden konnte.
Spitzenmieten fallen um fünf Prozent
Die Spitzenmieten sind in der Krise offiziell erst um rund fünf Prozent gefallen. Sie liegen etwa in Düsseldorf und Hamburg zwischen 20 und 25 Euro, in Frankfurt bei 35 bis 40 Euro. Das ist zwar weit weniger Verlust als etwa in Spanien, weil deutsche Immobilien zuvor nicht so überschätzt wurden. Doch die Bilanzen und Statistiken geben nur einen Teil der Wahrheit wieder. DIC-Chef Höller schätzt, dass „Incentives unter dem Druck des gegenwärtigen Marktumfeldes real fünf bis zehn Prozent des aktuellen Mietwertes ausmachen“. Sie sind ein Weg, dem Mietinteressenten entgegenzukommen, ohne die Nominalmiete zu -senken. „Denn das würde zur Abwertung der Objekte und damit zu einer schlechteren Bilanz oder bei offenen Immobilienfonds zu Performance-Rückgängen führen“, erklärt Christof -Hardebusch, Chefredakteur des Fachmagazins „Immobilienmanager“.
Stefan Widmann, Mit-Geschäftsführer von BNP Paris Real Estate Consult, bestätigt: „Um den Anschein einer Preisreduzierung zu verhindern und um die Abwärtsspirale nicht zu beschleunigen, vereinbart man Vergünstigungen außerhalb des Mietvertrags.“ Denn der Wert gewerblicher Immobilien hängt vom Mietertrag ab. Widmann leitet in Frankfurt die Bewertung bei der Immobilientochter der größten französischen Bank und kennt die Tricks der Fondsgesellschaften und Immobilienkonzerne.
