Zwar werden in seinen Gutachten alle Incentives berücksichtigt, die bei einem Mietvertrag bekannt sind. Doch die Bewertung ist stichtagsbezogen. „Zuschüsse werden gezielt als Einmalzahlung vor dem Stichtag ausgezahlt, damit sie nicht in die Bewertung einfließen und sie mindern“, sagt Widmann, dessen 18-köpfiges Team pro Jahr Immobilien im Wert von 28 Milliarden Euro einschätzt. Auch sogenannte Future-Incentives fallen bei der Bewertung nicht auf: wenn etwa bei einem Zehnjahresvertrag der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat und für jedes Jahr, das er länger bleibt, zwei mietfreie Monate bekommt. Widmann glaubt, dass vielen Gutachtern noch mehr entgeht: „Nicht jeder sieht die originalen Mietverträge. Oft wird einfach nach dem allgemeinen Marktlevel bewertet.“
Um nicht auf geglättete Werte hereinzufallen, empfiehlt Fachjournalist Hardebusch Anlegern und Investoren, „die Abwertungspotenziale von Immobilienanlagen zu prüfen, bevor sie sich entscheiden“. Büro- und Einzelhandelsobjekten stünden je nach Qualität und Standort weitere Wertverluste bevor. Am stärksten dürften durchschnittliche und schlechtere Qualitäten sowie Objekte in B-Lagen verlieren.
Mietern wird der rote Teppich ausgerollt
Nur wenige Unternehmen weisen von sich aus auf die wachsende Differenz zwischen nominaler und realer Miete hin. Zu den Ausnahmen gehört Polis Immobilien. Die 2009 vermieteten Polis-Flächen hätten „unter Berücksichtigung sämtlicher Incentives“ 10,76 Euro pro Quadratmeter erbracht, offenbart das Berliner Unternehmen im Halbjahresbericht.
Polis-Chef Matthias von Bodecker geht davon aus, dass der Büromarkt „auf absehbare Zeit ein Mietermarkt bleibt“. Erst 2011, schätzen die meisten Experten, kann sich die Machtbalance spürbar verändern. Ähnlich mieterfreundlich wie bei Büroflächen sei die Lage bei Logistikimmobilien sowie Einzelhandelsimmobilien in Stadtrandlage, sagt Robert Cervinka von RREEF, der Immobilienfondstochter der Deutschen Bank. Noch mindestens ein Jahr lang also wird den Mietern der rote Teppich ausgerollt. Doch das haben nicht alle mitbekommen: „Mehr als 50 Prozent der Immobiliennutzer schöpfen die derzeitigen Möglichkeiten der Kostenreduzierung nicht aus“, schätzt Jones-Lang-Lasalle-Manager Rock.
Total ausgereizt hat hingegen die japanische Investmentbank Nomura ihre Verhandlungsmacht. Im Londoner Finanzdistrikt mietete sie jetzt ihr neues europäisches Hauptquartier für 20 Jahre – die ersten sechs Jahre mietfrei und mit nominal rund 40 Pfund je Quadratfuß 43 Prozent unter dem Preis aus Boomzeiten.
