Nach Deutschland ist Spanien beliebtester Standort für Ferienimmobilien. Dort hatten sich die Preise seit 2007 vielerorts halbiert. „Wir sehen jetzt eine Stabilisierung der Preise, aber diese Talsohle kann sich noch lange hinziehen“, sagt Schöllhorn von der Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien.
Interessenten sollten auf spanische Besonderheiten achten. Bevor sie Kauf- oder Vorkaufvertrag unterschreiben, sollten sie mindestens Grundbuchauszug und Baugenehmigungen sowie beim Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung einsehen, rät Anwalt Armin Reichmann, der eine Kanzlei auf Mallorca betreibt. Schon um zu sehen, ob legal gebaut wurde. Wer von privat kauft, muss eine Übertragungssteuer zahlen, die der Grunderwerbsteuer entspricht (acht bis zehn Prozent des Kaufpreises).
Besonders beliebt ist unter deutschen Käufern, wenig überraschend, die Insel Mallorca. Immobilien im Südwesten kosten aktuell zwischen 3130 Euro und 7180 Euro pro Quadratmeter, zeigt eine Auswertung der Steinbeis-Hochschule Berlin; in Spitzenlagen noch deutlich darüber.
Günstiger kommen Käufer in Griechenland zum Zug, selbst auf der Urlaubsinsel Rhodos. Die Querelen rund um die Griechenlandkrise lassen Interessenten zögern. Seit 2008 seien die Preise an Urlaubsorten durchschnittlich um 10 bis 15 Prozent gefallen, sagt Georg Petras, Leiter des Engel & Völkers Büros auf Rhodos. Er macht „eine Bodenbildung“ aus: „Die Käufer akzeptieren die Angebotspreise der Eigentümer wieder.“ Notverkäufe zu Niedrigstpreisen gab es bei Ferienimmobilien nie; Eigentümer sind vermögende Griechen oder Ausländer. Schon deshalb müssen Käufer nicht mit drastischen Wertverlusten rechnen, sollte Griechenland doch aus dem Euro ausscheiden. In sehr guten Lagen müssen Käufer 2500 bis 7000 Euro pro Quadratmeter einplanen. Auf Rhodos hält Makler Petras die Orte um den Hotspot Lindos für aussichtsreich – etwa Kalathos. Dort steht aktuell ein Neubau mit 148 Quadratmeter Wohnfläche, Pool, Whirlpool und moderner Ausstattung zum Verkauf – für 55.000 Euro.
Risiken der Mietpreisbremse
Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:
Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.
Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.
Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.
Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.
Auf den Inseln Rhodos und Kos gibt es auch Grundbücher, die – anders als in anderen Landesteilen – deutschen Standards entsprechen. Generell sind Immobilienkaufverträge in Griechenland nur nach Unterzeichnung beim Notar gültig. „Dieser erfüllt aber nicht die gleiche Funktion wie in Deutschland. Deshalb sollten Käufer immer einen Rechtsanwalt hinzuziehen“, rät Petras. Bis 2014 war das Pflicht. Samt Anwalt sind sieben bis neun Prozent Kaufnebenkosten fällig. Günstiger wird der Kauf durch eine niedrigere Grunderwerbsteuer. Sie fiel 2014 von knapp zehn auf drei Prozent. Eigentümer dürfen an Urlauber vermieten. Erst ab drei Monaten Vermietungsdauer pro Jahr brauchen EU-Bürger eine Genehmigung der Tourismusbehörde.
Weniger Konkurrenz bei Käufern in Kroatien
Ferienhaus-Interessenten können von der russischen Wirtschaftskrise profitieren – in Kroatien. „Wir haben gerade kaum Nachfrage von Käufern aus Russland und der Ukraine“, sagt Anastazija Darijevic, Leiterin bei Engel & Völkers in Zagreb. „Die Preise sind seit 2008 um 20 bis 30 Prozent gesunken.“ Der Beitritt Kroatiens zur EU 2013 habe die Preise stabilisiert. 10 bis 15 Prozent Zuwachs seien in den nächsten Jahren realistisch.
EU-Bürger können Wohnungen problemlos kaufen. Bei Haus und Baugrundstück wird es dagegen kompliziert. Denn die Angaben im Grundbuch und beim Katasteramt haben Lücken. „Erst zum EU-Beitritt mussten Anträge zur Legalisierung von Bauten auf Grundstücken eingereicht werden, bis heute sind nicht alle abgearbeitet“, sagt Anwältin Vlatka Cikač aus Zagreb. Sie rät, Informationen einzuholen, beim Kulturministerium, beim Naturschutzministerium und bei der Verwaltungsabteilung für Raumordnung der lokalen Selbstverwaltung (Gespanschaft). Nur so könne man sicher sein, dass das Haus in einer bebaubaren Zone liegt, die nicht unter Naturschutz steht, und dass es nicht denkmalgeschützt ist. Anwalt oder Makler brauchen dafür vier Wochen.
Weil der Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags keine inhaltliche Verantwortung trägt, rät Cikač Käufern dazu, immer erst die Auskünfte einzuholen, dann einen Vorkaufvertrag zu schließen und eine Voreintragung ins Grundbuch vornehmen zulassen: „Um zu sehen, ob diese auch genehmigt wird.“ Man könne auch eine Klausel in den Kaufvertrag setzen, dass dieser erst mit dem Grundbucheintrag wirksam wird, rät die Anwältin: „Und erst dann zahlen Sie.“ Kaufnebenkosten liegen bei rund drei Prozent, wenn Käufer eine Agentur einschalten.
Die meisten Objekte liegen zwischen 300.000 Euro und 500.000 Euro, sagt Darijevic: „Dafür bekommen sie schon ein Ferienhaus bis 200 Quadratmeter Größe und in erster Reihe zum Meer.“ Wer ein altes Landhaus in Istrien kauft, kann schon für 100.000 Euro etwas finden, muss aber renovieren.
