Eigentlich wollte Bianca Schweglmayer (Name von der Redaktion geändert) schon diesen Sommer die ersten Feriengäste in ihrem Haus auf Rhodos begrüßen. „Jetzt starten wir gerade erst mit der Umbauphase“, sagt die 48-jährige Ärztin.
Mit ihrem Mann kaufte sie 2014 ein Ferienhaus mit Blick aufs Meer in einem kleinen Dorf in den Hügeln im Süden der griechischen Insel. Nach dem ersten gemeinsamen Urlaub dort entschlossen sie sich, das Haus zu renovieren und auch zu vermieten.
„Bevor wir den ersten neuen Stein legen konnten, mussten wir aber erst mal eine private Kapitalgesellschaft gründen“, sagt sie. Nur so schließen sie aus, dass sie bei Unfällen im Haus mit dem Privatvermögen haften. So kommen für die deutsche Ärztin und ihren Mann neben knapp 600.000 Euro für Kauf und Renovierung auch noch Anwaltskosten, diverse Flüge und etliche Behördenbesuche hinzu, mit denen sie nicht gerechnet hatten. Und die sie noch einmal rund 4000 Euro kosteten, sagt Schweglmayer.
Doch trotz solcher Widrigkeiten lassen sich Käufer bei der Verwirklichung des Traums einer eigenen Ferienimmobilie nicht abschrecken. Mangels Alternativen erscheinen ihnen Zweitwohnungen im Ausland oder auch in deutschen Ferienregionen eine interessante Option zu sein. Einige Käufer spekulieren nicht nur auf Wertsteigerung, sondern setzen auch auf Einnahmen aus der Vermietung. Jeder dritte Eigentümer einer Ferienimmobilie hat erst in den letzten vier Jahren gekauft, zeigt eine Studie unter Vermietern des Portals FeWo-Direkt mit der Makleragentur Engel & Völkers. Die Vermieter profitieren davon, dass es deutsche Urlauber immer stärker in Ferienwohnungen zieht. Laut Deutschem Tourismusverband verbringen sie mittlerweile jede fünfte Nacht in einer Ferienimmobilie.
Die Mieten-Pläne der Bundesregierung
2015 soll die Mietpreisbremse kommen. Die Regierung hat sich ihre Einführung für das erste Halbjahr vorgenommen. Durch die Mietpreisbremse darf die Miete in angespannten Märkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beträgt die Vergleichsmiete also sechs Euro, dürfen nur noch höchstens 6,60 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Die Länder dürfen festlegen, für welche Gebiete das gelten soll. Im Fokus stehen gefragte Lagen in den Großstädten.
Da gerade in Großstädten Wohnungen fehlen, soll der Neubau nicht abgewürgt werden - hier gilt keine Preisgrenze. Gleiches gilt für grundsanierte beziehungsweise umfassend modernisierte Wohnungen. Auch für sie gibt es keine Deckelung der Mieten bei Neuvermietung. Als Richtschnur gilt, dass die Sanierungskosten etwa bei einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung oder darüber liegen sollten, damit die Ausnahme greift.
Um die Höhe der Maximalmiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu ermitteln, muss zunächst die ortübliche Miete für vergleichbare Wohungen ermittelt werden. Viele Städte erstellen einen Mietspiegel. Allerdings sind die Berechnungsmethoden von Kommune zu Kommune untereinheitlich. Bundesjustizminister Heiko Maas hat angekündigt, dies mit einem späteren Gesetzespaket zur regulieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, soll der Mieter selbst die ortübliche Miete ermitteln. Allerdings hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn ihm das nicht gelingt.
Bei bestehenden Mietverhältnissen ändert sich nichts. Bereits seit Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit hohen Mieten festlegen, dass bei bestehenden Verträgen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 statt 20 Prozent steigen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.
Nach einer Sanierung können Vermieter einen Zuschlag auf die gedeckelte Miete nach Mietpreisbremse verlangen, sofern sie dies gut begründen. Bislang liegt dafür die Obergrenze bei elf Prozent der vorangegangenen Miete. Dieser Zuschlag gilt bislang auch noch, wenn die Modernisierungkosten über den Zuschlag bereits gedeckt sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat jedoch angekündigt, den Zuschlag auf zehn Prozent begrenzen zu wollen. Außerdem soll er nur so lange gelten, bis die Investionskosten dadurch gedeckt sind.
Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, können Geldbußen fällig werden - das Bundesjustizministerium verweist zudem auf den Mietwucher-Paragrafen im Strafgesetzbuch (§ 291). Demnach kann ein Verstoß in besonders schweren Fällen auch mit Gefängnis geahndet werden. Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.
Wer bestellt, der zahlt, lautet das neue Prinzip. Bisher zahlt der Mieter in der Regel zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer für den Makler, der im Auftrag des Vermieters Exposés erstellt und Besichtigungen organisiert. Wenn Mieter einen Makler beauftragen, soll dieser nur Wohnungen aus seinem Bestand anbieten dürfen, die er anderen nicht anbietet. Kritiker beklagen, dass die Regelung dazu noch unklar sei. Sucht ein Makler etwa für mehrere Mieter, bestünde den Entwürfen zufolge kein klarer Provisionsanspruch gegen einen einzelnen Interessenten.
Zudem fürchten Marktkenner, dass die Maklergebühr durch die Hintertür an die Mieter weitergegeben werden könnte, etwa durch eine zuvor erhöhte Miete oder indem die Zahlung gesetzwidrig als Abstandszahlung deklariert wird. Solche zu unrecht verlangten Zahlungen kann ein Mieter nach Auffassung des Mieterbundes noch drei Jahre lang zurückverlangen.
In Top-Lagen am Mittelmeer dürfen Käufer trotz Griechenlandkrise nicht auf Schnäppchen hoffen. Chancen bieten aber im Inland die Ostsee und am Mittelmeer zum Beispiel Rhodos und Istrien.
Ostsee-Festland ist am lukrativsten
In Deutschland bietet das Ostsee-Festland die beste Rendite, zeigen die Daten von Engel & Völkers und FeWo-Direkt. Die Kaufpreise sind dort noch moderat; Urlauber kommen das ganze Jahr. Vor laufenden Kosten kämen Vermieter hier im Schnitt auf 10,4 Prozent Bruttorendite auf ihr Kapital. Davon bleiben unter dem Strich rund zwei bis vier Prozent übrig. „Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass sie mit vermieteten Ferienimmobilien fünf bis zehn Prozent Rendite erzielen können“, sagt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien. Viele Vermieter könnten gerade so ihre laufenden Kosten decken. Meist ist die eigene Ferienimmobilie eben doch ein Luxus, den Käufer sich gönnen. 60 Prozent wollen dort vor allem selbst Urlaub machen, allenfalls gelegentlich vermieten. Nur 25 Prozent haben es auf Mieteinkünfte und Gewinn abgesehen.
Vermietung an Urlauber wird verboten
Auch Eigentümerin Marie Wagner (Name von der Radaktion geändert) ist nicht auf Gewinne aus. Bei einer Zwangsversteigerung 2008 kaufte die heute 34-Jährige mit ihrem Mann ein Haus im Ostsee-Bad Warnemünde. Für Kauf und Renovierung investierten sie 550.000 Euro in ein denkmalgeschütztes Fischerhaus mit angeschlossener Ferienwohnung – in Top-Lage; Strandpromenade, Leuchtturm und Flaniermeile Alter Strom liegen in der Nähe. Alt war aber auch das Haus: „90 Prozent mussten wir neu aufbauen, nur die Holzbalken sind noch original.“ Allein die Renovierung der Ferienwohnung kostete etwa 60.000 Euro. Die müsste Wagner erst mal wieder reinholen. Doch das steht nicht im Vordergrund. „Wir wollten hauptsächlich Freunde und Verwandte einladen.“ Nur nebenbei versucht sie mit der Vermietung in der Hochsaison, im Juli und August, die laufenden Kosten zu decken. Pro Nacht kostet die Unterkunft mit Parkett und Naturfliesen im Bad durchschnittlich 108 Euro.
Grundsätzlich seien Kurzzeitmieter nur rentabel, „wenn Wohnungen auch für rund 200 Tage im Jahr vermietet werden können“, sagt Andreas Heyder, Geschäftsführer der Immobilienagentur Tassler und Partner in Rostock. Schon bei unter 140 Tagen Vermietung im Jahr seien Dauermieter lukrativer. Die zahlen weniger, aber der Aufwand ist auch geringer.
In Mecklenburg-Vorpommern ist zudem nicht abschließend geklärt, welche Immobilien als Ferienwohnung zur Vermietung genutzt werden dürfen. „Die Stadt Rostock arbeitet gerade an einem Bebauungsplan für Warnemünde, der die zulässige Nutzung für jeden Straßenzug regeln soll“, sagt Heyder. Bei einigen Objekten an der Ostsee hätten die Gemeindebehörden die Vermietung an Urlauber verboten, weil sich Nachbarn beschwert hätten. Die Eigentümer müssten nun an Dauermieter vermieten.
Marktkenner Heyder geht in Warnemünde in den kommenden fünf Jahren von fünf Prozent Wertzuwachs pro Jahr aus. Das entspräche dem Trend der letzten zehn Jahre.
Belebung in Spanien, Hoffen in Griechenland
Nach Deutschland ist Spanien beliebtester Standort für Ferienimmobilien. Dort hatten sich die Preise seit 2007 vielerorts halbiert. „Wir sehen jetzt eine Stabilisierung der Preise, aber diese Talsohle kann sich noch lange hinziehen“, sagt Schöllhorn von der Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien.
Interessenten sollten auf spanische Besonderheiten achten. Bevor sie Kauf- oder Vorkaufvertrag unterschreiben, sollten sie mindestens Grundbuchauszug und Baugenehmigungen sowie beim Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung einsehen, rät Anwalt Armin Reichmann, der eine Kanzlei auf Mallorca betreibt. Schon um zu sehen, ob legal gebaut wurde. Wer von privat kauft, muss eine Übertragungssteuer zahlen, die der Grunderwerbsteuer entspricht (acht bis zehn Prozent des Kaufpreises).
Besonders beliebt ist unter deutschen Käufern, wenig überraschend, die Insel Mallorca. Immobilien im Südwesten kosten aktuell zwischen 3130 Euro und 7180 Euro pro Quadratmeter, zeigt eine Auswertung der Steinbeis-Hochschule Berlin; in Spitzenlagen noch deutlich darüber.
Günstiger kommen Käufer in Griechenland zum Zug, selbst auf der Urlaubsinsel Rhodos. Die Querelen rund um die Griechenlandkrise lassen Interessenten zögern. Seit 2008 seien die Preise an Urlaubsorten durchschnittlich um 10 bis 15 Prozent gefallen, sagt Georg Petras, Leiter des Engel & Völkers Büros auf Rhodos. Er macht „eine Bodenbildung“ aus: „Die Käufer akzeptieren die Angebotspreise der Eigentümer wieder.“ Notverkäufe zu Niedrigstpreisen gab es bei Ferienimmobilien nie; Eigentümer sind vermögende Griechen oder Ausländer. Schon deshalb müssen Käufer nicht mit drastischen Wertverlusten rechnen, sollte Griechenland doch aus dem Euro ausscheiden. In sehr guten Lagen müssen Käufer 2500 bis 7000 Euro pro Quadratmeter einplanen. Auf Rhodos hält Makler Petras die Orte um den Hotspot Lindos für aussichtsreich – etwa Kalathos. Dort steht aktuell ein Neubau mit 148 Quadratmeter Wohnfläche, Pool, Whirlpool und moderner Ausstattung zum Verkauf – für 55.000 Euro.
Risiken der Mietpreisbremse
Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:
Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.
Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.
Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.
Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.
Auf den Inseln Rhodos und Kos gibt es auch Grundbücher, die – anders als in anderen Landesteilen – deutschen Standards entsprechen. Generell sind Immobilienkaufverträge in Griechenland nur nach Unterzeichnung beim Notar gültig. „Dieser erfüllt aber nicht die gleiche Funktion wie in Deutschland. Deshalb sollten Käufer immer einen Rechtsanwalt hinzuziehen“, rät Petras. Bis 2014 war das Pflicht. Samt Anwalt sind sieben bis neun Prozent Kaufnebenkosten fällig. Günstiger wird der Kauf durch eine niedrigere Grunderwerbsteuer. Sie fiel 2014 von knapp zehn auf drei Prozent. Eigentümer dürfen an Urlauber vermieten. Erst ab drei Monaten Vermietungsdauer pro Jahr brauchen EU-Bürger eine Genehmigung der Tourismusbehörde.
Weniger Konkurrenz bei Käufern in Kroatien
Ferienhaus-Interessenten können von der russischen Wirtschaftskrise profitieren – in Kroatien. „Wir haben gerade kaum Nachfrage von Käufern aus Russland und der Ukraine“, sagt Anastazija Darijevic, Leiterin bei Engel & Völkers in Zagreb. „Die Preise sind seit 2008 um 20 bis 30 Prozent gesunken.“ Der Beitritt Kroatiens zur EU 2013 habe die Preise stabilisiert. 10 bis 15 Prozent Zuwachs seien in den nächsten Jahren realistisch.
EU-Bürger können Wohnungen problemlos kaufen. Bei Haus und Baugrundstück wird es dagegen kompliziert. Denn die Angaben im Grundbuch und beim Katasteramt haben Lücken. „Erst zum EU-Beitritt mussten Anträge zur Legalisierung von Bauten auf Grundstücken eingereicht werden, bis heute sind nicht alle abgearbeitet“, sagt Anwältin Vlatka Cikač aus Zagreb. Sie rät, Informationen einzuholen, beim Kulturministerium, beim Naturschutzministerium und bei der Verwaltungsabteilung für Raumordnung der lokalen Selbstverwaltung (Gespanschaft). Nur so könne man sicher sein, dass das Haus in einer bebaubaren Zone liegt, die nicht unter Naturschutz steht, und dass es nicht denkmalgeschützt ist. Anwalt oder Makler brauchen dafür vier Wochen.
Weil der Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags keine inhaltliche Verantwortung trägt, rät Cikač Käufern dazu, immer erst die Auskünfte einzuholen, dann einen Vorkaufvertrag zu schließen und eine Voreintragung ins Grundbuch vornehmen zulassen: „Um zu sehen, ob diese auch genehmigt wird.“ Man könne auch eine Klausel in den Kaufvertrag setzen, dass dieser erst mit dem Grundbucheintrag wirksam wird, rät die Anwältin: „Und erst dann zahlen Sie.“ Kaufnebenkosten liegen bei rund drei Prozent, wenn Käufer eine Agentur einschalten.
Die meisten Objekte liegen zwischen 300.000 Euro und 500.000 Euro, sagt Darijevic: „Dafür bekommen sie schon ein Ferienhaus bis 200 Quadratmeter Größe und in erster Reihe zum Meer.“ Wer ein altes Landhaus in Istrien kauft, kann schon für 100.000 Euro etwas finden, muss aber renovieren.
