Im Wahlkampf prescht die CDU mit einem Freibetrag für die Grunderwerbsteuer vor. Danach hätte jeder Erwachsene einen Freibetrag von 250.000 Euro beim Immobilienkauf. Weitere 100.000 Euro gäbe es pro Kind. Damit könnten Familien zumindest außerhalb der Großstädte einen größeren Teil der Eigenheime erwerben, ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Hinzu kommen die Kosten für den Notar, den Makler und die Grundbucheintragung. In Summe machen diese Kosten Immobilien um mehr als zehn Prozent teuer. Es gibt daher immer wieder Forderungen aus der Politik, die Nebenkosten zu senken. Momentan wird über die Steuerlast für Immobilienkäufer diskutiert.
Derzeit verlangen die vier Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent den höchsten Steuersatz in Deutschland. In Bayern und Sachsen liegt er mit 3,5 Prozent am niedrigsten. Beim Kauf einer Immobilie fällt der Steuersatz sowohl auf den Wert des Grundstücks als auch auf den des Gebäudes an.
Die Länder drehen seit Jahren an der Steuerschraube, weil die Grunderwerbsteuer einer ihrer wichtigsten Einnahmequellen ist. Sie machte 2020 bei den Landessteuern immerhin 16 von 28 Milliarden Euro aus. Im Vergleich zu 2018 spülte die Grunderwerbsteuer den Ländern im vergangenen Jahr 14 Prozent mehr Einnahmen in die Kassen. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Bundesländer die CDU-Pläne stützen werden.
Freibetrag lässt Eigenheim oft steuerfrei
Für den Fall, dass der Freibetrag kommt, hat der Makler Colliers International Group für unterschiedliche Städte ausgerechnet, wie groß die Steuerersparnis wäre. Grundsätzlich gilt: Bei einem Haushalt mit einem Ehepaar und zwei Kindern (Freibetrag: zwei Mal 250.000 Euro plus zwei mal 100.000 Euro) bliebe eine Immobilie für maximal 700.000 Euro steuerfrei.
In Praxis sind die Immobilienpreise aber oft auch die Steuersätze je nach Stadt unterschiedlich. Colliers hat beides berücksichtigt. Grundlage für die Beispielfälle sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime bis 250.000 Euro und darüber. Der Makler kalkulierte seine Steuerbilanz in vier Schritten.
Schritt 1: Colliers gewichtet die Durchschnittspreise der beiden Marktsegmente mit der Zahl der Angebote. In Berlin beispielsweise käme als Ergebnis 565.256 Euro raus.
Schritt 2: Colliers errechnet auf den gewichteten Durchschnittspreis die Grunderwerbsteuer. Ohne Freibetrag wären bei einem Steuersatz von sechs Prozent dann 33.915 Euro fällig.
Schritt 3: Für die Steuerlast mit Freibetrag zog der Makler wieder die Durchschnittspreise für Angebote unter und über 250.000 Euro getrennt heran. Im unteren Preissegment fällt keine Grunderwerbsteuer an. Beim oberen Preissegment sind es bei einem Durchschnittspreis von 679.276 Euro dann abzüglich des Freibetrags von 250.000 Euro unter dem Strich 25.757 Euro Steuern.
Schritt 4: Colliers bildet zum Schluss die Differenz aus der Steuerlast ohne Freibetrag von 33.915 Euro und die abzüglich Freibetrag von 25.757 Euro. Das macht eine Steuerersparnis von 14.162 Euro.
Die durchschnittliche Steuerersparnis in einer Stadt gemessen an gewichteten Angebotspreisen ist schwer auf einen einzelnen Immobilienkauf zu übertragen. Einfacher ist es, die Steuerersparnis an einem Durchschnittspreis durchzurechnen. Für Berlin beispielsweise gilt derzeit ein Steuersatz von sechs Prozent. Der Durchschnittspreis von Angeboten oberhalb von 250.000 Euro liegt bei 679.276 Euro. Gemessen am Angebotspreis läge die Steuerlast bei 40.757 Euro. Bei 250.000 Euro Freibetrag sinkt die Steuer auf 25.757 Euro. Unter dem Strich bliebe eine Ersparnis von 15.000 Euro. Bei einem Vier-Personen-Haushalt aus Ehepaar und zwei Kindern bliebe mit einem Freibetrag von insgesamt 700.000 Euro die Immobilie komplett steuerfrei.
Je niedriger der Steuersatz in einer Stadt ist, desto geringer ist die relative Steuerersparnis. In Bayern beispielsweise zahlen Immobilienkäufer nur 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Der durchschnittliche Preis für Angebote oberhalb von 250.000 Euro liegt in München bei 950.086 Euro. Käufer müssten demnach 33.253 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Nach Abzug des Freibetrags von 250.000 Euro sinkt die Steuerlast auf 24.503 Euro. Die Ersparnis beträgt 8750 Euro. Prozentual mindert sich die Steuer um 26 Prozent. Beim Beispiel in Berlin sind es dagegen 37 Prozent.
„Nach bisherigen Erhöhungen der Grunderwerbsteuer ging die Zahl der Immobilienkäufe zurück,“ sagt Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers. Entsprechend seien nach einer Einführung von Freibeträgen mehr Transaktionen zu erwarten. Schließlich müssten die Immobilienkäufer durch die Steuerentlastung weniger Eigenkapital aufbringen. Mehr Haushalte könnten sich ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung leisten.
Steuern sparen ohne Freibetrag
Auch ohne einen möglichen Freibetrag lässt sich die Grunderwerbsteuer senken. Wer ein Haus baut, sollte die Verträge mit dem Bauunternehmen und dem Grundstücksverkäufer rechtlich voneinander trennen. Nur so verhindern die Bauherren, dass der Fiskus sowohl das Grundstück als auch die Baukosten der Immobilie besteuert. Wer selbst beim Bau mit anpackt, kann ebenfalls seine Grunderwerbsteuer mindern. Denn Eigenleistungen sind steuerfrei.
Wer eine bereits fertige Immobilie kauft, sollte das Inventar getrennt im Kaufvertrag ausweisen. Denn beispielsweise auf Einbauküchen oder Markisen fällt keine Grunderwerbsteuer an, entschied das Finanzgericht Köln (5 K 2938/16). Dies gelte zumindest solange, wie die Preise fürs Inventar nicht missbräuchlich hoch angesetzt seien, so das Gericht.
Vermögende Investoren können mit Share-Deals die Grunderwerbsteuer sogar ganz vermeiden. Statt direkt Immobilien zu erwerben, kaufen sie Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft. Nach den in diesem Jahr geänderten Vorschriften dürfen die Investoren über diese Anteile maximal 90 (früher: 95 Prozent) an einer Immobilie halten. Zudem wurde die Haltefrist der Anteile von fünf auf zehn Jahre verlängert. Die Maßnahmen sollen den Steuermissbrauch mit Share-Deals eindämmen.
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