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Grunderwerbsteuer und Co. Was Deutschland beim Thema Hauskauf von seinen EU-Nachbarn lernen kann

Grunderwerbsteuer, Maklergebühr, Notarkosten: Die Kaufnebenkosten sind für deutsche Immobilienkäufer eine große Hürde. Quelle: obs

Teuer, teurer, Deutschland: Für viele Bürger bleibt das eigene Haus ein Traum. Andere EU-Staaten hingegen ebnen Käufern mit Vergünstigungen den Weg ins Eigenheim.

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Manchmal verdeutlicht der Vergleich mit anderen die eigene Misere – das gilt auch auf dem Immobilienmarkt. Das Kölner Institut für Wirtschaft (IW) hat nun eine neue Studie veröffentlicht, in der die Ökonomen die deutsche Wohnungspolitik mit der europäischer Nachbarländer verglichen haben. Das Ergebnis: Der Hauskauf in der Bundesrepublik ist deutlich teurer als anderswo.

Dabei ist es nicht so, als zahlten Käufer im Ausland Dumpingpreise für Wohnungen und Häuser. In den meisten europäischen Staaten sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr gestiegen. Doch anders als in Deutschland, wo die Unterstützung beim Eigentumserwerb quasi beim zinsgünstigen KfW-Kredit endet, vereinfachen andere Staaten den Immobilienkauf gerade für einfache Verbraucher.

Die IW-Forscher führen diesen käuferfreundlichen Ansatz auf eine positivere Haltung zu Eigentum zurück. „Wohneigentum spielt nicht nur für die individuelle Vermögensbildung eine wichtige Rolle, sondern trägt dazu bei, Altersarmut zu vermeiden und die Akzeptanz der sozialen Marktwirtschaft zu stärken,“ heißt es in der Studie.

Ein Blick ins europäische Ausland zeigt, welche Stellschrauben zu drehen sind, um die Hürden beim Immobilienkauf zu senken. Die Immobilienpreise können Staaten zwar nicht ohne herbe Eingriffe ins Marktgeschehen beeinflussen – wohl aber die Kaufnebenkosten. Wer die nicht aufbringen kann, bekommt nur schwer einen Immobilienkredit.

Die Kaufnebenkosten sind ein großer Kostentreiber. In Deutschland belastet Käufer vor allem die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland fällt sie unterschiedlich hoch aus: Während Käufer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent relativ günstig wegkommen, schlägt der Posten zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg mit 6,5 Prozent zu Buche. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das 26.000 Euro, die an den Fiskus gehen.

Selbstnutzer werden beim Hauskauf bevorzugt

Anders zum Beispiel in Skandinavien und den Niederlanden. Dort zahlen Käufer bloß 0,7 bis 1,5 Prozent für den Grunderwerb. In Frankreich ähnelt die Grunderwerbsteuer (5,1 Prozent) zwar dem deutschen Bundesdurchschnitt, und in Belgien liegt sie mit zehn Prozent deutlich über dem hiesigen Niveau.

Aber: Diese Sätze gelten nicht für Otto-Normal-Käufer. Viele Staaten bevorzugen Erstkäufer und haben Steuerfreibeiträge eingeführt, um die Barrieren zu senken. Belgien zum Beispiel staffelt die Höhe der Transaktionskosten nach einem Stufentarif. Günstigere Immobilien (in Großstädten bis 230.000 Euro) werden dabei begünstigt. Solch ein Stufenmodell wäre aus Sicht des IW-Instituts auch eine Alternative für Deutschland.

Unter bestimmten Umständen sind Bürger in anderen EU-Ländern gar von der Grunderwerbssteuer befreit. Frankreich erhebt die Steuer zum Beispiel nicht für Neubauten, die jünger als fünf Jahre sind. Schließlich, so die Argumentation der Franzosen, hätten die Käufer bereits für die Bauleistungen Steuern entrichten müssen. In den Niederlanden müssen außerdem Käufer unter 35 Jahren keine Grunderwerbsteuern bezahlen. Das soll jungen Familien den Eigentumserwerb ermöglichen.

Im europäischen Ausland differenzieren die Staaten vor allem danach, warum sich die Bürger Eigentum anschaffen: Selbstnutzer werden bevorzugt, Kapitalanleger müssen draufzahlen. Wer eine vermietete Immobilie kauft, muss höhere Belastungen tragen. In den Niederlanden liegt der Steuersatz bei acht Prozent – sechs Prozent mehr als die durchschnittlichen Grunderwerbskosten.

Deutschland bleibt Mieterland

Dort und in Skandinavien können Selbstnutzer die Zinskosten für ihr Darlehen größtenteils von der Steuer absetzen. In Deutschland ist das weitgehend Vermietern vorbehalten. Für Selbstnutzer ist das nur in Ausnahmefällen als „außergewöhnliche Belastung“ von der Steuer abzusetzen, beispielsweise wenn ein Treppenlift installiert wurde.

Nicht nur die Grunderwerbsteuern sind im Ausland günstiger, auch sind Verbraucher besser abgesichert. In Frankreich, Belgien und den Niederlanden sind zum Beispiel Kreditversicherungen üblich. Rutscht der Kreditnehmer zum Beispiel in die Arbeitslosigkeit, greift die Versicherung und verhindert so den finanziellen Ruin. Wer so eine Versicherung abgeschlossen hat, muss auch weniger Eigenkapital aufbringen. Die Banken haben schließlich die Sicherheit, dass die Rate weiter bedient wird.

Es überrascht vor dem Hintergrund der staatlichen Unterstützungen im EU-Ausland nicht, dass sich dort viel mehr Menschen ein Eigenheim leisten können. Deutschland ist und bleibt ein Mieterland, 2019 lebte nur etwas mehr als die Hälfte der Bürger (51 Prozent) in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. In Großbritannien sind es immerhin 62 Prozent, in den Niederlanden gut 69 Prozent. Für Norweger gehört das Eigentum sogar so gut wie zur Grundausstattung: Dort leben 80 Prozent im Eigenheim.

Besonders junge Leute in Deutschland zwischen 16 und 34 wohnen der IW-Studie zufolge zur Miete – obwohl sich ein Großteil der Deutschen ein eigenes Haus wünscht. Doch die Kombination aus horrenden Preisen, hohen Kaufnebenkosten und nun allmählich steigenden Zinsen für Baukredite torpedieren ihre Sehnsüchte nach einem zügigen Umzug ins Eigenheim.

Mehr: Langsam ziehen sie an, aber noch sind die Zinsen niedrig – die Preise aber hoch. Trotzdem träumen viele Mieter von einer Immobilie mit Garten im Grünen. Und fragen sich: Ist es bald zu spät zum Kauf?

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