Grundsteuer-Vergleich: Grundsteuer-Berechnung: Schwierige Wertermittlung für Gebäude

So kommt es, dass für identische Gebäude und Grundstückgrößen in anderen Kommunen andere Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. Prognostizierbar ist die Grundsteuer für Hauskäufer also bestenfalls, wenn der Grundsteuerbescheid des Vorbesitzers verfügbar ist, oder das örtliche Finanzamt den Einheitswert vor dem Kauf ermittelt. Und selbst dann bleibt eine Unsicherheit: Die Kommune kann den Hebesatz ja jederzeit ändern – und dann wird es meist teurer.

Weil die Grundsteuerberechnung so komplex ist und eine bundesweit einheitliche Immobilienbewertung fehlt, hat der Bundesfinanzhof die bestehende Regelung bereits als verfassungswidrig eingestuft. Seit April 2012 sind alle Grundsteuerbescheide lediglich vorläufig. Leider bemühen sich Länder und Kommunen bislang vergeblich um einen Grundsteuerreform. Bisher war kein alternatives Berechnungsmodell mehrheitsfähig.

Vor allem die völlig veralteten Einheitswerte bleiben ein Problem. Im Januar beschäftigt sich erstmals das Bundesverfassungsgericht mit dem bisherigen Einheitswertverfahren. Derweil ringen die Bundesländer um Einigkeit bei einem neuen Bewertungsmodell. Ein Gesetzentwurf dazu liegt schon im Bundestag. Zuletzt scherten aber Hamburg und Bayern wieder aus, weil sie bei dem zunächst angestrebten Bewertungsverfahren nach Herstellungskosten massive Steuererhöhungen im Falle einer Grundsteuerreform befürchteten. „Dass das Hessische Modell bereits aus eigenen Reihen der Bundesländer Kritik bekommt, ist schon bezeichnend“, sagt Reiner Holznagel, Präsident beim Bund der Steuerzahler. Schon seit den Neunzigerjahren wird um eine Grundsteuerreform gerungen. Jetzt blicken Länder und Kommunen gespannt auf Karlsruhe. Holznagel geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht wichtige Hinweise in einem Urteil geben wird, welche Kriterien ein neues Bewertungsmodell erfüllen muss. „Insgesamt ist es sehr bedauerlich, dass das Bundesverfassungsgericht der Politik wieder einmal auf die Sprünge helfen muss“, kritisiert Holznagel.

Grundsteuerhebesätze deutscher Städte (Beispiele)

Grundsteuerhebesatz >900 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Bergneustadt	18.940	959 %
Witten	96.700	910 %
Altena	17.375	910 %

Quelle: HOMEDAY, Stand: 14.11.2017

Grundsteuerhebesatz 700 % bis 899 % (>100.000 Einw.)

Stadt/Gemeinde	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Remscheid	109.499	784
Hagen	189.044	750
Moers	104 529	740

Grundsteuerhebesatz 600 % bis 699 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Bremen	557.464	695 %
Bonn	318.809	680 %
Essen	582.624	670 %
Recklinghausen	114.330	650 %
Leverkusen	163.487	650 %
Leipzig	560.472	650 %
Bremerhaven	114.025	645 %
Bochum	364.742	645 %
Oberhausen	210.934	640 %
Mülheim an der Ruhr	169.278	640 %
Dresden	543.825	635 %
Wuppertal	350.046	620 %
Mönchengladbach	259.996	620 %
Bielefeld	333.090	620 %
Dortmund	586.181	610 %
Offenbach am Main	123.734	600 %
Herne	155.851	600 %
Hannover	532.163	600 %
Hamm	179.397	600 %
Freiburg im Breisgau	226.393	600 %

Grundsteuerhebesatz 500 % bis 599 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Solingen	158.726	590 %
Göttingen	118.914	590 %
Bottrop	117.143	590 %
Chemnitz	248.645	580 %
Fürth	124.171	555 %
Augsburg	286.374	555 %
Erfurt	210.118	550 %
Gelsenkirchen	260.368	545 %
Bergisch Gladbach	111.366	545 %
Hildesheim	101.667	540 %
Hamburg	1.787.408	540 %
Nürnberg	509.975	535 %
München	1.450.381	535 %
Darmstadt	155.353	535 %
Krefeld	225.144	533 %
Siegen	102.355	525 %
Aachen	245.885	525 %
Stuttgart	623.738	520 %
Gummersbach	50.412	520 %
Köln	1.060.582	515 %
Münster	310.039	510 %
Pforzheim	122.247	500 %
Lübeck	216.253	500 %
Kiel	246.306	500 %
Halle (Saale)	236.991	500 %
Frankfurt am Main	732.688	500 %
Erlangen	108.336	500 %
Braunschweig	251.364	500 %

Grundsteuerhebesatz 400 % bis 499 %

Stadt	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Magdeburg	235.723	495 %
Wiesbaden	276.218	492 %
Kassel	197.984	490 %
Mannheim	305.780	487 %
Rostock	206.011	480 %
Mainz	209.779	480 %
Saarbrücken	178.151	460 %
Düsseldorf	612.178	440 %
Karlsruhe	307.755	420 %

Grundsteuerhebesatz 0 % bis 99 %

Stadt/Gemeinde	Einwohnerzahl	Grundsteuerhebesatz
Ingelheim am Rhein	26.546	80
Gemeinde Christinenthal*	73	45
Gemeinde Wesselburener Deichhausen*	107	0
Gemeinde Wahlbach*	179	0
Gemeinde Südermarsch*	162	0
Gemeinde Riegenroth*	259	0
Gemeinde Rayerschied*	102	0
Gemeinde Norderfriedrichskoog*	51	0
Gemeinde Mittelstrimmig*	407	0
Gemeinde Loitsche-Heinrichsberg*	955	0
Gemeinde Kisselbach*	591	0
Gemeinde Friedrichsgabekoog*	53	0
Gemeinde Büsingen am Hochrhein	1.358	0
Gemeinde Bergenhausen*	115	0

*weniger als 1000 Einwohner

Eine Einigung geschweige denn eine Verabschiedung des Grundsteuerreformgesetzes ist aktuell nicht absehbar. Auch nicht, ob es für Immobilieneigentümer künftig günstiger oder – das ist wahrscheinlicher – teurer wird. Aber der Druck, eine Grundsteuer-Reform zuwege zu bringen, steigt. „Das neue Bewertungsmodell muss ein Dreiklang sein: für den Steuerzahler transparent, mit wenig Aufwand umsetzbar und rechtssicher“, fordert Holznagel.

Wie Vermieter Grundsteuer umgehen

Die besten Chancen, die Grundsteuer zu umgehen, haben vor allem Vermieter. Steht ein Mietshaus größtenteils leer und es wurde nachweislich per Inserat oder Makler ein Mieter gesucht, aber niemand gefunden, kann das Finanzamt einen Teil der Grundsteuer erlassen. Den Leerstand darf der Vermieter allerdings nicht durch überhöhte Mieten provoziert haben.

Allerdings entfällt die Grundsteuer dann nicht komplett. Steht etwa die Hälfte eines Mietshauses leer und die Mieteinnahmen fallen um 50 Prozent, erlässt das Finanzamt ein Viertel der Grundsteuer. Bei komplettem Mietausfall müssen Vermieter also immer noch die halbe Grundsteuer bezahlen.

Für Hausbesitzer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen, gibt es kaum Möglichkeiten, die Grundsteuer zu senken. Lediglich Inhaber eines denkmalgeschützten Hauses können oft hohe Ausgaben für den Erhalt oder Umbau des historischen Altbaus geltend machen – und werden mit dem Wohlwollen des Finanzamts von der Grundsteuer befreit.