Grundsteuer-Vergleich Das Steuerloch für Immobilienbesitzer

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Grundsteuer: Ein kompliziertes und veraltetes Berechnungsmodell

Zudem ist das Berechnungsmodell für die Grundsteuer kompliziert und völlig veraltet. Es basiert nämlich noch auf den sogenannten Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) oder sogar 1935 (neue Bundesländer). Das kann im Einzelfall dazu führen, dass selbst vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft – zum Beispiel an der ehemaligen Zonengrenze Berlins – für die Eigentümer ganz unterschiedlich besteuert werden.

Weil diese Einheitsbewertung viel zu niedrige Werte für heutige Immobilien liefert, berechnet der Fiskus die jährliche Steuerforderung zusätzlich mit einer Grundsteuermesszahl – dem Steuersatz auf den Grundstückswert und den Immobilienwert – und einem Hebesatz. Dadurch, dass der Steuersatz gesetzlich geregelt ist, die Grundsteuer aber eine kommunale Steuer ist, entscheidet letztlich der kommunale Hebesatz über die Höhe der Grundsteuer.

Eigenheimbesitzer zahlen also den Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl, multipliziert mit dem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuermesszahl unterscheidet zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern, anderem Wohneigentum und Grundstücken, die für Land- und Forstwirtschaft genutzt werden. Außerdem gibt es einen Schwellenwert für den errechneten Einheitswert: bis 38.346,89 Euro für ein Einfamilienhaus liegt die Grundsteuermesszahl in den alten Bundesländern bei 2,6 Promille, Einfamilienhäuser mit einem höheren Einheitswert werden mit 3,5 Promille besteuert. In den neuen Bundesländern sind höhere Sätze fällig, hier liegen die Grundsteuermesszahlen je nach Grundstücksart und Grundstückswert zwischen fünf und zehn Promille.

Wo die meisten von Eigentum nur träumen können
10. Platz Düsseldorf Quelle: dpa
9. Platz: Erlangen Quelle: dpa
8. Platz: Regensburg Quelle: dpa
7. Platz: Hamburg Quelle: dpa
6. Platz: Rosenheim Quelle: dpa
5. Platz: Frankfurt Quelle: dpa
4. Platz: Ingolstadt Quelle: dpa

Grundsteuer berechnen am Beispiel Einfamilienhaus

Eine Beispielrechnung veranschaulicht die Unterschiede:

Angenommen, es handelt sich um ein Einfamilienhaus, dessen Einheitswert mit 50.000 Euro veranschlagt wird. Steht das Haus in Westdeutschland, beträgt die Grundsteuermesszahl 3,5 Promille. Daraus ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 175 Euro (50.000 x 0,0035). Steht das Haus im hessischen Neu-Isenburg, errechnet sich die Grundsteuer mit einem Hebesatz von 250 Prozent. Im Jahr sind also 437,50 Euro (175 x 2,5) an das Finanzamt zu zahlen.

Städte und Gemeinden mit den niedrigsten Grundsteuerhebesätzen

Aber selbst wenn die drei Häuser identisch wären und auf gleich großen Grundstücken stünden, wären sie kaum miteinander vergleichbar. Der Einheitswert errechnet sich nämlich nicht nur mit dem entsprechenden Bodenrichtwert für das Grundstück aus dem Jahr 1964. Ist das Grundstück wie in diesem Fall bebaut, nutzen die Finanzämter entweder das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren, um den Wert der darauf befindlichen Immobilie zu schätzen.

Das häufig verwendete Ertragswertverfahren basiert auf der Jahresrohmiete, die das Objekt im Jahr 1964 bei einer Vermietung eingebracht hätte. Die Jahresrohmiete wird dann noch mit einem Faktor multipliziert, der etwa Wohnungsgröße, Zustand und Ausstattung des Gebäudes in die Bewertung einfließen lassen soll.

Ist das Ertragswertverfahren nicht möglich, etwa weil Daten zur Jahresrohmiete fehlen, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier wird der Einheitswert aufgrund von Bodenrichtwert, Gebäude und Außenanlage kalkuliert. Der Gebäudewert speist sich dabei aus den durchschnittlichen Herstellungskosten (Grundstückskauf plus Baukosten aus dem Jahr 1964 (West) oder 1935 (Ost).

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