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Grundsteuer Was mit einer Reform auf Hauseigentümer und Mieter zukommt

Quelle: imago

Die bisherige Grundsteuer ist verfassungswidrig, eine neue muss her. Viele Modelle wurden schon diskutiert, mittlerweile haben sich drei Ansätze herauskristallisiert. Was auf Eigentümer und Mieter zukommt.

Woran soll sich die Grundsteuer bemessen? Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist das die Gretchenfrage. Die höchsten Richter werteten die bisherige Berechnung anhand Jahrzehnte alter Immobilienbewertungen, den sogenannten Einheitswerten, als Verstoß gegen das Gleichheitsprinzip. Ein neues Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer muss also her. Die Regierung hat zwei Jahre Zeit für die Verabschiedung eines entsprechenden Gesetzes. Es stellt sich also die Frage, welches Modell innerhalb von fünf Jahren – so die Frist der Verfassungsrichter – nach Verabschiedung eines neuen Gesetzes umsetzbar ist und zu brauchbaren Ergebnissen führt.

Dabei stehen sich im Wesentlichen zwei Ansätze gegenüber: Die einen wollen grundsätzlich den Markt- bzw. Verkehrswert von Grundstück und Gebäude heranziehen, die anderen lieber nur auf den Flächenverbrauch bzw. die Flächennutzung. Fest steht indessen, dass die Grundsteuer von den Kommunen über die sogenannten Hebesätze steuerbar bleibt.

Bislang können Kommunen über die Hebesätze, mit denen sie die veralteten Einheitswerte von 1964 und 1935 multipliziert, die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. So ist das Grundsteueraufkommen in Westdeutschland seit 1964 auf geschätzte 13,5 Milliarden Euro und somit um rund 1700 Prozent gestiegen, während die Inflation in diesem Zeitraum nur rund 300 Prozent betrug.

Was Sie über die Grundsteuer-Entscheidung wissen müssen

Einigkeit besteht daher bei der Forderung, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral erhoben wird. Kommunen sollen die Reform nicht dazu nutzen, sich beim Steuerzahler zu bereichern. Unstrittig ist aber auch, dass die Steuerbelastung dann innerhalb einer Kommune für einige Immobilienbesitzer höher, für andere hingegen niedriger ausfallen wird, weil Immobilien heute ganz anders bewertet werden müssen als 1935 oder 1964.

Was kommt also auf Haus- und Grundeigentümer zu? Ein direkter Vergleich dreier vieldiskutierter Modelle mit Beispielrechnungen fördert Vor- und Nachteile der verschiedenen Verfahren zutage.

Kostenwertmodell

Wer will es? Auf dieses Modell hatten sich 2016 schon 14 Bundesländer geeinigt, scheiterten im Gesetzgebungsprozess aber am Widerstand der CSU. Die Bundesregierung brachte das Gesetz daher nicht in den Bundestag ein. In der SPD ist das Modell aber nach wie vor beliebt, zumal es schon seinerzeit hart erstritten und erarbeitet wurde und die Gesetzesvorlage nur aktualisiert werden müsste. Neben den meisten SPD-Ministerpräsidenten unterstützen Grüne und Linke das Kostenwertmodell, auch der Deutsche Städtetag ist dafür.

Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer

Wie funktioniert es? Beim Kostenwertmodell sollen die Bodenrichtwerte – also der amtlich bestimmte Wert für den Quadratmeter Bauland je nach Lage des Grundstücks – sowie die Herstellungskosten für die Gebäude für die Bewertung des Grundstücks herangezogen werden. Es gilt als irrsinnig aufwendig und teuer. In Hamburg etwa würde es zu einer deutlich stärkeren Spreizung der Grundsteuer kommen. Haus & Grund hatte im Herbst 2017 eine Umfrage zum Kostenwertmodell in den Bundesländern gestartet und Ergebnisse sowie Beispielrechnungen zu diesem Ansatz im Januar 2018 veröffentlicht. Im Extremfall könnte die Grundsteuer auf das Vierzigfache steigen. „Im Durchschnitt würde eine Grundsteuer auf Basis des Kostenwerts – sofern Hebesätze und Steuermesszahl unverändert bleiben – um mehr als das Siebenfache steigen. Insbesondere eine umfassende Angleichung der Hebesätze bundesweit – über die die Kommunen entscheiden müssten – halten wir für nicht realistisch. Ohnehin halten wir es für falsch, Immobilien auf diese Weise mit einer Art Vermögenssteuer zu belegen“, sagt Sibylle Barent vom Immobilieneigentümer-Verband Haus & Grund.

Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz?

Welche Vor- und Nachteile hat es? Die Ursache für die gravierendsten Nachteile liegt im Berechnungs- bzw. Bewertungsverfahren. Die notwendige Erfassung der Herstellungskosten erfordert eine gründliche Berechnung der (fiktiven) Neubaukosten für jedes Gebäude. Das Alter der Gebäude muss über Abzüge berücksichtigt werden. Da im Zuge des Immobilienbooms auch die Baukosten deutlich gestiegen sind, würden neue Häuser viel höher bewertet, als sehr alte, aber komplett sanierte Gebäude. Viele Kritiker finden das ungerecht und vermuten einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz.

Nach der Gesetzesvorlage zum Kostenwertmodell veranschlagten einige Finanzverwaltungen der Bundesländer sieben bis zehn Jahre für eine bundesweite Bewertung aller Immobilien. Somit ist das Kostenwertmodell aus Sicht vieler Politiker bis Ende 2024 – dann läuft die Schonfrist des Bundesverfassungsgerichts für eine Korrektur der bisherigen Bewertungspraxis spätestens aus – nicht mehr realisierbar. Die Immobilienbewertung würde zudem Schätzungen zufolge mehr als eine Milliarde Euro verschlingen und müsste laut Entwurf alle sechs Jahre wiederholt werden. Über 35 Millionen Immobilien in Deutschland sind zu bewerten. Der Aufwand steht kaum im Verhältnis zum Nutzen.

Welche Chancen hat es? Nach diversen Wahlen stehen auch keine 14 Bundesländer mehr hinter dem Kostenwertmodell. Deshalb und aus den genannten Gründen werden dem Kostenwertmodell kaum noch Chancen gegeben. Außerdem wehrte sich der heutige Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) schon als Hamburgs Oberbürgermeister gegen dieses Modell, seine Meinung hat sich da nicht geändert.

Bodenrichtwertmodell oder die Bodensteuer

Wer will es? Dieses Modell wird etwa vom Deutschen Mieterbund, dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln sowie von vielen Bürgermeistern, Verbänden und Organisationen wie dem NABU unterstützt.

Wie funktioniert es? Dabei sollen lediglich die Bodenrichtwerte herangezogen und durch Multiplikation mit einem Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, die Grundsteuer berechnet werden. Der Vorteil: Es müssten keine neuen Immobilienbewertungen vorgenommen werden, die Daten sind in den meisten Kommunen vorhanden. Außerdem fließen in die Bodenrichtwerte auch die Geschossflächenzahlen ein, so dass zum Beispiel intensiv genutzte Flächen mit mehrgeschossigen Mietshäusern höhere Bodenrichtwerte aufweisen, als die Grundstücke von Einfamilienhäusern mit nur ein oder zwei Stockwerken am Ortsrand. Der Wert der darauf erbauten Gebäude würde für die Bodensteuer keine Rolle mehr spielen, auch Altersabschläge für alte Gebäude sind nicht vorgesehen.

Welche Vor- und Nachteile hat es? Die Bodenrichtwerte, für die Gutachterausschüsse der Kommunen und Landkreise anhand von Meldungen der Notare jeden Grundstückverkauf erfassen und zur Berechnung nutzen, sind weitestgehend vorhanden. Sie werden bislang etwa zur Berechnung von Erbschaftssteuer genutzt. Generell gilt: je besser die Lage und Attraktivität eines Grundstücks, desto höher ist der Bodenrichtwert. In wenig gefragten Wohngebieten – vor allem auf dem Land – kann er pro Quadratmeter sogar weniger als 100 Euro betragen. In den zentralen Lagen der Metropolen erreicht er jedoch durchaus fünfstellige Werte und würde die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer deutlich erhöhen. Der Bodenrichtwert für Düsseldorfs Altstadt liegt beispielsweise bei 17.500 Euro.

Für Mieter in den Städten könnte es also spürbar teurer werden, weil dort die Bodenrichtwerte am stärksten gestiegen sind. Für Nordrhein-Westfalen etwa sind die jährlich aktualisierten Bodenrichtwerte seit 2011 unter www.boris.nrw.de in einer Landkartenübersicht kostenlos abrufbar. Einige Bundesländer bieten ähnliche Systeme, aber nicht immer kostenlos. Immobilieneigentümer können die geltenden Bodenrichtwerte bei der Kommunalverwaltung erfragen.

Kritiker haben jedoch Zweifel an der Richtigkeit und Vergleichbarkeit der Bodenrichtwerte und halten deren Einbeziehung für einen Fehler. „Qualität und Aktualität der Bodenrichtwerte sind ein Problem“, sagt Barent. „Zum Beispiel sind die Bodenrichtwerte in Bremen aufgrund von Personalmangel teilweise veraltet. Zudem haben einige Bundesländer sehr viele Gutachterausschüsse – in Baden-Württemberg sind es rund 900 –, in anderen Bundesländer sind es nur sehr wenige. Sachsen-Anhalt etwa hat landesweit nur einen einzigen Gutachterausschuss. Zudem unterscheidet sich die Methodik der Gutachterausschüsse teilweise erheblich.“

Die Bodenrichtwerte müssten demnach je nach Region erst neu bestimmt oder auf einen aktuellen Stand gebracht werden – was insbesondere in Gegenden, in denen kaum Immobilienverkäufe stattfinden, Probleme verursacht.

Einfach, kostengünstig und transparent

Welche Chancen hat es? Die Befürworter betonen, dass auch unbebaute Grundstücke so höher besteuert würden und somit ein Anreiz zur Bebauung geschaffen würde, insbesondere bei unbebauten Grundstücken in guten Lagen und Baulücken in den Städten. Der Mieterbund begrüßt zudem, dass Investitionen in Immobilien nicht mehr wie bisher durch eine höhere Grundsteuer bestraft würden, Spekulanten aber ihrerseits keinen Anreiz mehr hätten, auf steigende Grundstückspreise zu wetten und derweil auf eine Bebauung zu verzichten.

Sollte die Bodensteuer die Mietnebenkosten in den Städten allzu sehr erhöhen, hätte es die Kommunal- und Landespolitik in der Hand, die Steuerbelastung zu mildern, beispielweise über eine Senkung der Hebesätze oder Steuermesszahlen.

Marktunabhängiges Modell – rein flächenbasiert

Wer will es? Das zweifellos einfachste, kostengünstigste und transparenteste Modell für eine Grundsteuer ist das Marktunabhängige Modell, wie es etwa die Verbände der Immobilienwirtschaft wie Haus&Grund, GDW und ZIA fordern und die Bundesländer Hamburg und Bayern sowie der Bund der Steuerzahler favorisieren.

Wie funktioniert es? Dabei werden weder Grundstück noch Gebäude nach Marktpreisen bewertet, sondern lediglich Flächen berechnet und mit sogenannten Äquivalenzzahlen multipliziert. Unterschieden wird nur die Nutzung durch Wohnen oder Gewerbe, die nach bisherigen Entwürfen mit unterschiedlichen Steuermesszahlen belegt würden. Die Idee dahinter: Lediglich der Flächenverbrauch wird besteuert. Damit wäre eine Grundsteuer quasi eine Nutzungsgebühr, die für die Nutzung kommunaler Infrastruktur wie Straßen, Kanalisation, Straßenbeleuchtung und ähnliches erhoben wird.

Grundsteuerhebesätze deutscher Städte (Beispiele)

Immobilienvermögen würde so nur noch indirekt über die Steuerbelastung bestimmt. Wer viel Fläche nutzt, zahlt dementsprechend mehr Grundsteuer. Hoher Flächenverbrauch für Mietshäuser würde hingegen auf viele Mieter verteilt, gestiegene Grundstückspreise in zentralen Lagen blieben unberücksichtigt. Dadurch würden neue Belastungen für Mieter verhindert. Wer hingegen pompös im großen Einfamilienhaus wohnt, muss im Vergleich mehr Grundsteuer berappen.

Welche Vor- und Nachteile hat es? Das rein flächenbasierte Modell ist nicht nur vergleichsweise einfach umsetzbar, es würde auch den Vorgaben der Rechtsprechung genügen. „Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil zur Grundsteuerreform mit keinem Wort verlangt, dass die Grundsteuer anhand von Marktwerten erhoben werden muss“, sagt Barent. Die Regeln wären für alle gleich und leicht nachvollziehbar. Zwar würde es auch nach diesem Modell im Schnitt zu einer leicht höheren Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer kommen, in sehr vielen Fällen würde sich aber nur wenig ändern.

Fazit

Fest steht: Die Bemessungsgrundlagen würden sich beim Kostenwertmodell dramatisch und beim Bodenrichtwert deutlich erhöhen. Beim Marktunabhängigen Flächenmodell würde die Grundsteuerbelastung wohl in vielen Fällen nur leicht steigen. Insbesondere Eigentümer großer Flächen – etwa für große Miethäuser – müssten rechnerisch mehr als bisher zahlen. Das werden die Kommunen aber über eine Anpassung der Hebesätze oder der Gesetzgeber durch andere Berechnungsfaktoren sicher verhindern.

Die zentrale Frage bleibt also, ob künftig Immobilienvermögen oder der Flächenverbrauch besteuert werden sollen. Am 2. Mai tagen die Finanzminister der Länder wieder zum Thema. Mit einem Gesetzentwurf – da sind sich die Beteiligten weitgehend einig – ist allerdings nicht vor der Landtagswahl in Bayern im September zu rechnen.

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