Häuser und Wohnungen Der ganz normale Wahnsinn

Immobilien-Wahnsinn in Berlin. Quelle: Getty Images

Preise und Mieten in den Top-Großstädten kennen nur eine Richtung: nach oben. Doch auch innerhalb der Städte gibt es deutliche Unterschiede – und kaum beachtete Viertel mit Potenzial.

Fast 16 Prozent Preisanstieg in nur einem Jahr. Berlin ist zur Hauptstadt des deutschen Immobilienbooms geworden. Mittlerweile gleicht das Preisniveau hier einer Stadt wie Köln.

Das ist deshalb bemerkenswert, weil es lange anders war: Berlin war einst für besonders günstige Mieten und entsprechend niedrige Kaufpreise bekannt. Vor zehn Jahren kostete eine 30 Jahre alte Bestandswohnung in weiten Teilen der Hauptstadt noch unter 1500 Euro je Quadratmeter, Kaltmieten unter sechs Euro je Quadratmeter waren nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Wie in den anderen deutschen Städten setzte 2009 dann aber der Anstieg auf dem Immobilienmarkt ein, an der Spree zuletzt noch mit steigender Dynamik.

In einer großen Analyse haben wir die 50 größten deutschen Städte einem exklusiven Immobilien-Check unterzogen. Wir zeigen, wo der Kauf noch lohnt und wo die Preise mittlerweile zu hoch sind.

Unser Analyseansatz, der auf die lokale Preisprognose, den Leerstand am Immobilienmarkt, die Erschwinglichkeit des Wohnens gemessen an der Kaufkraft vor Ort und die Standortdynamik bei Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Lebensqualität abstellt, hat sich bewährt. So haben Immobilien in den zehn von uns 2010, 2011 und 2012 als langfristig am aussichtsreichsten bewerteten Städten bislang etwa ein Drittel mehr Ertrag gebracht als im Schnitt aller 50 Städte. Die zehn von uns jeweils am schlechtesten bewerteten Städte haben hingegen nur etwa die Hälfte des allgemeinen Wertzuwachses geschafft. Den Artikel finden Sie hier:

Doch auch innerhalb der Top-Metropolen gibt es massive Unterschiede. Während bestehende Wohnungen im Berliner Villenviertel Grunewald im Schnitt 4550 Euro je Quadratmeter kosten, sind es in Hellersdorf und Marzahn nur 1850 bis 2100 Euro. Für ein umfassendes Dossier, das die lokalen Märkte in Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und München einer regionalen Analyse unterzieht, haben wir Preise und Mieten der einzelnen Stadtteile genauer ausgewertet. Dafür haben wir etwa analysiert, ob sich die Bewohner der Viertel das Wohnen vor Ort noch leisten können. Grundlage für diese Auswertung waren kleinteilige Kaufkraftdaten des Marktforschers GfK GeoMarketing auf Ebene einzelner Postleitzahlen-Gebiete.

Daran zeigt sich zum Beispiel, dass Quadratmeterpreise in Berlin-Dahlem von 4175 Euro absolut betrachtet zwar hoch sind. Da die Bewohner des Viertels aber auch überdurchschnittlich gut verdienen, sind Wohnungen hier für sie noch erschwinglich. Damit sind weitere Preisanstiege wahrscheinlicher. In Neukölln oder Tiergarten hingegen sind schon Quadratmeterpreise von 3400 bis 3450 Euro für die Bewohner vor Ort zu viel. Die Erschwinglichkeit ist hier mittlerweile sehr niedrig. Das begrenzt das weitere Potenzial. Das Großstadt-Dossier mit 36 Seiten regionaler Analyse finden Sie hier:

In weiten Teilen der Top-Großstädte sind die Kaufpreise den Mieten längst enteilt. Damit wird für Selbstnutzer die Miete einer Immobilie im Vergleich zum Kauf attraktiver: Dem nun deutlich höheren Kaufpreis steht keine entsprechend größere Mietersparnis gegenüber. Gleichzeitig sinken die Renditen der Vermieter, was Investments in Wohnimmobilien weniger attraktiv macht.

Vergleichsweise attraktive Renditen hat bislang noch Köln zu bieten. Wird die Kaltmiete bestehender Wohnungen auf den Kaufpreis (inklusive der lokalen Grunderwerbsteuer und weiteren 2,0 Prozent Aufschlag für Grundbuch und Notar) bezogen, sind hier in vielen Stadtteilen und Vierteln noch mehr als vier Prozent Rendite drin. Etwa in Niehl, Weidenpesch und Longerich.

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