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Häuser und Wohnungen Warum mieten günstiger als kaufen ist

Die Kaufpreise in deutschen Städten steigen noch viel stärker als die Mieten. Das Ergebnis ist eindeutig: Mieter sind vielerorts im Vorteil.

Kaufen oder Mieten? Es ist die zentrale Frage, die im Immobilienboom in den deutschen Städten Menschen auf der Suche nach Haus oder Wohnung umtreibt. Für viele steckt dahinter allerdings mehr als eine Frage von Zahlen, Daten und Fakten, sondern ein Glaubensstreit. Nähern wir uns der Antwort also lieber vorsichtig, in kleinen Schritten.

Betreten wir den Wohnturm "Le Grand", ein Düsseldorfer Neubauprojekt, erst 2017 fertiggestellt. Es ist ein moderner, schicker Bau mit 18 Etagen. Viel Glas, lichtdurchflutete Räume. Im Erdgeschoss soll ein Pförtner, hier frankophil Concierge genannt, Herzlichkeit und Sicherheit bieten - im Idealfall. Nebenan können gestresste Großstädter sich im hauseigenen Fitnessraum austoben.

Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs im Stadtteil Derendorf, war hier im Wohnturm vor Kurzem noch beides zu haben: eine Mietwohnung und eine Eigentumswohnung. Beide hatten drei Zimmer und waren 90 Quadratmeter groß. Während die Eigentumswohnung in der achten Etage 390.000 Euro kosten sollte, hätten Mieter für eine vergleichbare Mietwohnung in der 14. Etage 1700 Euro kalt pro Monat gezahlt. Höhere Etagen sind begehrter und teurer: Hätte die Mietwohnung nicht im 14. Stock, sondern auch in der achten Etage gelegen, wäre sie daher günstiger gewesen. Für den Vergleich mit der Eigentumswohnung sind insofern 1500 Euro Kaltmiete angemessen.

In diesen zehn Städten sind Mieter im Vorteil
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Käufer müssen allerdings nicht nur den reinen Kaufpreis zahlen. Die Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen sind das mittlerweile 6,5 Prozent, kommt hinzu. Für Notar und Grundbuch sind es wenigstens weitere 2,0 Prozent. Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt immerhin keine Verkaufsprovision an, anders als wenn ein Makler zwischengeschaltet ist. Jedenfalls wären die Kaufkosten so bereits auf 423.150 Euro gestiegen (390.000 Euro Kaufpreis zuzüglich 8,5 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch).

In den meisten Fällen werden Käufer einen Kredit aufnehmen müssen. Wir gehen für den Vergleich von 60 Prozent Kreditanteil aus, auf den reinen Kaufpreis bezogen. Das entspricht 234.000 Euro Kredit. Damit wir den Kauf direkt mit der Miete vergleichen können, wird dieser Kredit nicht getilgt, nur die Zinskosten werden beglichen. Natürlich sind solche endfälligen oder tilgungsfreien Kredite bei selbstgenutzten Wohnungen nicht die Regel. Aber so lassen sich Miete und Kauf besser vergleichen. Würde der Käufer den Kredit hingegen tilgen, würde er sparen und Eigentum bilden – anders als der Mieter. Um den Mieter dann trotzdem vergleichen zu können, müsste auch er noch zusätzlich Geld zur Seite legen und zu einer bestimmten Rendite anlegen. Das würde den Vergleich unnötig verkomplizieren.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
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Ein solcher tilgungsfreier Kredit über 234.000 Euro und für 15 Jahre wird derzeit bei guter Bonität zu Monatsraten von durchschnittlich 394 Euro angeboten, also zu etwa zwei Prozent Kreditzins. Neben diesen Kreditzinsen hätte der Käufer - anders als der Mieter - auch noch die Kaufnebenkosten zu tragen. Wenn wir davon ausgehen, dass der Käufer nach dem Kauf nichts in die Wohnung für die Instandhaltung investiert und sie nach 15 Jahren trotzdem wieder zu seinem Einstandspreis verkaufen kann, hat er neben den Zinsen nur diese Kaufnebenkosten ausgegeben. Also verteilen wir auch die kompletten Kaufnebenkosten über die 15 Jahre: Das entspricht gut 184 Euro im Monat (8,5 Prozent von 390.000 Euro, verteilt über 15 Jahre). Die meisten laufenden Kosten fallen sowohl bei Miete als auch bei Kauf an, von der Heizung über Strom bis zum Internetvertrag. Sie spielen für unseren Vergleich keine Rolle. Meist zahlen Eigentümer aber etwas höhere Nebenkosten als Mieter, zum Beispiel als Teil des Hausgeldes. Hierfür setzen wir einen Euro pro Quadratmeter und Monat an, bei der 90-Quadratmeter-Wohnung dann eben 90 Euro.

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