Düsseldorf Schlimmer geht nimmer, denkt so mancher Deutsche beim Blick auf die rasant gestiegenen Hauspreise hierzulande. Die Helaba relativiert diese Ansicht in ihrem jüngsten Immobilienreport. Helaba-Immobilienmarkt-Analyst Stefan Mitropoulos stellt zwar fest, dass die deutschen Hauspreise im europäischen Vergleich seit 2010 „recht weit vorne liegen“. Er gibt aber zu bedenken: „Richtig ist, dass der deutsche Wohnungsmarkt die teils extremen Preissteigerungen im Vorfeld der Finanzkrise nicht mitgemacht hat.“ Und danach, ab 2010, steigen die Hauspreise in Schweden viel schneller.
Mitropoulos verweist auf den Hauspreisindex von Eurostat für von Privatpersonen erworbenen Wohnraum. Danach zahlten die Schweden im dritten Quartal 2016 – jüngere Daten von Eurostat liegen noch nicht vor – rund 50 Prozent mehr für Wohnungen und Häuser als im ersten Quartal 2010. Die Preissteigerungen in Deutschland betrugen seitdem rund 30 Prozent und entsprechen damit in etwa denen von Großbritannien. Permanent abwärts geht es seitdem mit den Wohnungs- und Hauspreisen in Italien. Irlands Häuslebauer zahlen inzwischen schon wieder Preise wie 2010, während Spaniens Käufer noch deutlich unter dem damaligen Niveau zum Zuge kommen.
Wenn die Preise in Deutschland so weiter steigen, ist die Entwicklung aus Helaba-Sicht mit den Boomjahren 1987 bis 1994 vergleichbar. Die Bundesbank wies in ihrem Monatsbericht vom Februar auf Preisübertreibungen von 15 bis 30 Prozent in Großstädten hin. Das Immobilienmarktforschungsinstitut Empirica warnte kürzlich in einem Gutachten von Überbewertungen von bis zu 75 Prozent und zeigte dabei auf München. Diese Einschätzung basiert auf einem Vergleich von Miet- und Preisentwicklung in vergangenen Jahren. Die bayerische Landeshauptstadt ist auch der Ort, der Menschen die geringste Chance lässt, in preisgünstigeres Umland auszuweichen. Markterhebungen haben ergeben, dass sieben der zehn teuersten Landkreise in Deutschland die Isar-Metropole umzingeln.
Doch solche Daten sind für Mitropoulos kein Blasenindikator. „Diese alleine geben bestenfalls Hinweise auf die Korrekturanfälligkeit eines Wohnungsmarktes.“ Historische Erfahrungen zeigten, dass eine Trendwende in der Regel durch eine Störung von außen eingeleitet werde. „Keine Panik“, ruft Mitropoulos den Eigentümern von Wohnungen und Häusern hierzulande zu. Die Differenz von Angebot und Nachfrage spricht aus seiner Sicht für weiter steigende Preise.
Und vor dem exogenen Schock ist ihm auch nicht bange. Sicher könne der Aufwärtstrend am deutschen Wohnungsmarkt nicht ewig dauern. „Aber selbst die massive Überbauung nach Ende des Wiedervereinigungsbooms führte zwar zu einer sehr langen Schwächephase, die Preisrückgänge waren damals allerdings im Landesdurchschnitt überschaubar.“
Wohnungskäufer anderer Länder haben härtere Zeiten erlebt, zeigen die Eurostat-Zahlen. Der Eurostat-Index beginnt im ersten Quartal 2005. Für Irland stehen zu diesem Zeitpunkt 119 Punkte zu Buche; zwei Jahre später sind es 154 und nochmals zwei Jahre weiter, also im ersten Quartal 2009, sind es nur noch 125. Seit dem Tiefpunkt mit 71 Zählern im ersten Quartal 2013 erholt sich der irische Wohnungsmarkt wieder und hat im dritten Quartal 2016 wieder die 100-Punkte-Marke übersprungen.
Ein Grund, warum die Preise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt weniger stark schwanken als in vielen anderen Ländern, ist die konservative Art, Eigenheime zu finanzieren. Im Schnitt zahlen Hauskäufer seit vielen Jahren etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus der eigenen Tasche, zeigen Statistiken des Immobilienkreditvermittlers Dr. Klein. Daran hat sich auch in der aktuellen Niedrigzinsphase nichts geändert. Deshalb geraten deutsche Häuslebauer in Zeiten schlecht laufender Konjunktur oder steigender Zinsen weniger in Gefahr, Zins und Tilgung nicht mehr leisten zu können und ihre Eigenheime verkaufen zu müssen.
In der Finanzkrise nach der Lehman-Pleite im Herbst 2008 mussten Iren massenweise ihre eigenen vier Wände veräußern und setzten mangels Nachfrage eine Preisspirale nach unten in Gang. Die dreht sich erst seit vier Jahren wieder aufwärts.
