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Häuserpreise Die übertriebene Angst vor der Immobilienblase

Die Preise für Wohneigentum klettern immer weiter. Die Bundesbank warnt bereits vor überteuerten Immobilien mit hohen Verlustrisiken. Aber Panik ist unangebracht, für viele Hauskäufer gibt es Entwarnung.

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So teuer ist Wohnen in Deutschland
Ein Run auf Immobilien und kräftig steigende Mieten: Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist äußerst angespannt. Die zunehmende Urbanisierung treibt die Mietpreise in den deutschen Metropolen seit Jahren in die Höhe. Doch auch in einigen Kleinstädten gehen die Preise für Mietobjekte durch die Decke. In welchen Bundesländern die Mietpreise am stärkten zulegen, zeigt eine Auswertung des Statistischen Bundesamtes. Quelle: dpa
Platz 10: Sachsen-AnhaltIm Jahr 2012 verzeichnete Sachsen-Anhalt lediglich einen moderaten Mietpreisanstieg von 1,7 Prozent. Die Netto-Kaltmieten lagen im vergangenen Jahr bei 4,79 Euro pro Quadratmeter, nach 4,71 Euro im Jahr 2011. Ein Grund für den geringen Preisanstieg ist der leichte Bevölkerungsrückgang im Jahr 2012. Die lokalen Behörden zählten insgesamt 17.000 Abwanderer. Die Nachfrage nach Wohnraum ging deutlich zurück. Quelle: dpa
Platz 9: HessenIm Bundesland Hessen lag der Mietpreisanstieg im Jahr 2012 nur minimal höher. Die Netto-Kaltmieten legten um 1,8 Prozent auf 8,0 Euro pro Quadratmeter zu. Quelle: dpa
Platz 8: BayernDie bayrische Landeshauptstadt München gehört zu einem der teuersten Pflaster in Deutschland. Die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Im gesamten Bundesland fällt der Preisanstieg dagegen deutlich geringer aus. Im vergangenen Jahr kletterten die Netto-Kaltmieten um 0,26 Euro auf 7,77 Euro pro Quadratmeter - ein Anstieg von 3,5 Prozent. Preistreiber war vor allem die Zuwanderung. Von den knapp 200.000 Einwanderern fanden 76.000 Menschen in Bayern ein neues Zuhause. Quelle: AP
Platz 7: HamburgWenn's ums Wohnen geht, gehört Hamburg sicherlich zu einem der Top-Adressen in Deutschland. Die hohe Nachfrage nach Wohnobjekten spiegelt sich auch in den Immobilen - und Mietpreisen wieder. Im Jahr 2012 zahlten Mieter 10,92 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Jahr 2011 ein Anstieg von 3,6 Prozent. Quelle: dpa
Platz 6: Nordrhein-WestfalenDer Trend – weg vom Land, hin zu den Städten – sorgt für einen starken Bevölkerungszuwachs in Nordrhein-Westfalens Metropolen. Eine Studie der BBSR Bonn rechnet mit einem Bevölkerungszuwachs bis 2030 von 7,5 Prozent in Großstädten wie Köln und Düsseldorf . Gleichzeitig wird der Wohnraum immer knapper. Das treibt die Preise. Im Jahr 2012 zahlten Mieter 5,97 Euro pro Quadratmeter - ein Anstieg von 4,0 Prozent im Vergleich zum Jahr 2011. Quelle: dpa
Platz 5: Baden-Württemberg Auch in Baden-Württemberg steigen die Mietpreise seit Jahren an. Preistreiber ist vor allem die relativ geringe Arbeitslosenquote. Die Spitzenwerte liegen bei maximal sieben Prozent, in vielen Teilen des Bundeslandes herrscht sogar Vollbeschäftigung . Eine finanzstarke Mittelschicht, das Haushaltseinkommen liegt vielerorts bei über 1750 Euro, treibt so die Mietpreise seit Jahren in immer neue Sphären. Alleine im Jahr 2012 legten die Mieten um 4,2 Prozent zu. Der Preis für einen Quadratmeter lag bei 7,47 Euro. Quelle: dpa

Der Immobilienmarkt brummt, die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden übersteigt deutschlandweit betrachtet das Angebot. Kein Wunder also, dass die Immobilienpreise vielerorts munter steigen – und das teilweise schneller, als gerechtfertigt. Das ergab zumindest eine umfangreiche Analyse der Deutschen Bundesbank. Demnach ist es in den Städten "möglicherweise" im Zuge des Booms seit 2010 zu Überbewertungen gekommen, heißt es in dem Bericht. Zwar seien "substanzielle Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt als Ganzem nicht zu erkennen", doch gerade in den Ballungsgebieten und den gefragten Metropolen mit ihren Speckgürteln hätten die Immobilienpreise ein Niveau erreicht, das sich "fundamental nur noch schwer rechtfertigen" lasse, so die Bundesbank.

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft: Verteilung der Preissteigerungen bei Wohnimmobilien (Wiederverkauf, 2010 bis 2012) (Für eine vergrößerte Ansicht bitte anklicken) grau: Obergrenze Preisveränderung pro Jahr: 2,6% bei Wohnungen und 1,0% bei Reihenhäusern hellblau: Obergrenze Preisveränderung pro Jahr: 5,5% bei Wohnungen und 3,4% bei Reihenhäusern dunkelblau: die 10% aller untersuchten Regionen mit den höchsten Preissteigerungen Quelle: BulwienGesa AG; Basiskarte: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie

Kommt es also zur gefürchteten Immobilienblase in Deutschland? Experten haben viele Argumente, die dagegen sprechen. Allerdings sollte die Entwicklung in einzelnen Regionen und vor allem bei Eigentumswohnungen Hauskäufer für Verlustrisiken sensibilisieren. Welche Faktoren für und welche gegen die Bildung einer Immobilienpreisblase sprechen, soll im Folgenden skizziert werden.

Der Unterschied zwischen Preis und Wert

Leser hatten es in Kommentaren auf WirtschaftsWoche Online bereits kritisch angemerkt: Bei Immobilien müssen Käufer und Eigentümer unterscheiden zwischen dem Preis, den sie für das Wohneigentum bezahlen, und dem Wert, den diese Immobilie tatsächlich hat. Letzterer entspricht nämlich nur dem Preis, den der Eigentümer bei einem Verkauf tatsächlich erzielen kann. Alternativ lässt er sich auch mit den über die Nutzungsdauer erzielbaren Mieteinnahmen abschätzen. Ob eine Immobilie ihren Preis wert ist, zeigt sich somit nur beim tatsächlichen Verkauf oder über die zukünftige Rendite, die sich durch Vermietung erzielen lässt.

Diesen Wert schon beim Kauf einer Immobilie zu kennen, wäre Hellseherei, denn sowohl ein Verkaufspreis als auch Mieteinnahmen sind mit den Unsicherheiten der künftigen Entwicklung behaftet und vernachlässigen viele Faktoren, die für Werterhalt und -entwicklung einer Immobilie ausschlaggebend sind. Ob ein regionaler Immobilienmarkt über-, unter- oder fair bewertet ist, lässt sich nur anhand von umfangreichen Daten und Prognosen ermitteln. In einer aufwändigen Modellrechnung hat die Bundesbank somit den fundamental gerechtfertigten Preis von Immobilien ermittelt.

Immobilienpreis und Einkommen entwickeln sich parallel

Die Autoren der Analyse argumentieren, dass gängige Indikatoren für das Immobilienpreisniveau wenig aussagekräftig im Hinblick auf die fundamental gerechtfertigte Bewertung von Wohneigentum sind. So ist ein gängiger Indikator etwa das Preis-Miet-Verhältnis. Danach sollte der Kaufpreis einer Immobilie dem heutigen Gegenwert der Nettomieten entsprechen, die für die Zukunft erwartet werden. Sofern der so gebildete Mietzins konstant bleibt, würden sich Wohnungspreise und –mieten parallel entwickeln. Erst seit 2004 liegen dazu Daten für das gesamte Bundesgebiet vor – und gemessen daran haben sich Preise und Mieten noch nicht voneinander entfernt, die Immobilienpreise scheinen somit gerechtfertigt. Ein anderer Indikator ist das Preis-Einkommen-Verhältnis. Bleibt das Preis-Miet-Verhältnis unverändert, und enteilt das Preis-Einkommen-Verhältnis diesem Indikator, wären Immobilien für private Haushalte immer unerschwinglicher.

Der fundamentale gerechtfertigte Immobilienpreis

In welchen Städten der Leerstand am höchsten ist
Platz 10: SalzgitterDer Stahlabstich erleuchtet den Himmel über dem Stahlwerk der Preussag in Salzgitter. Die Stadt liegt im Südosten des Landes Niedersachsen. Leerstandsquote: 9,8 Prozent Freie Wohnungen: 5398 Eigentümerquote: 49,6 Prozent Quelle: AP
Platz 9: PrignitzRadfahrer fahren auf dem Elberadweg bei Abbendorf in der Prignitz. Der Landkreis befindet sich im Norwesten Brandenburgs. Leerstandsquote: 9,8 Prozent Freie Wohnungen: 4274 Eigentümerquote: 48,8 Prozent Quelle: dpa
Platz 8: SchwerinDunkle Regenwolken ziehen über das Schloss von Schwerin. Die Stadt ist die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern. Leerstandsquote: 10,7 Prozent Freie Wohnungen: 6040 Eigentümerquote: 15,7 Prozent Quelle: dpa
Platz 7: ZwickauZwickau ist bekannt für das DDR-Symbol Trabi. Die Stadt war die Geburtsstätte des legendären Trabant, hier treffen sich Fans des legendären Kleinwagens zum Internationalen Trabi-Treffen. Zwickau liegt im südwestlichen Teil des Freistaates Sachsen. Leerstandsquote: 11,3 Prozent Freie Wohnungen: 21.122 Eigentümerquote: 37,3 Prozent Quelle: dpa
Platz 6: Halle an der SaaleEin Blick auf das wieder eröffnete Wilhelm-Friedemann-Bach-Haus in Halle (Saale). Halle ist eine kreisfreie Großstadt im Süden von Sachsen-Anhalt. Leerstandsquote: 11,5 Prozent Freie Wohnungen: 15.971  Eigentümerquote: 16,0 Prozent Quelle: dpa
Platz 5: GeraEin Blick auf die ehemalige Landeszentralbank in Gera. Gera liegt im Osten Thüringens. Sie ist die bevölkerungsmäßig größte Mittelstadt Deutschlands. Leerstandsquote: 12,1 Prozent Freie Wohnungen: 7234 Eigentümerquote: 21,5 Prozent Quelle: dpa
Platz 4: LeipzigEine Fischaugenaufnahme zeigt einen Blick über Leipzig im Freistaat Sachsen. Leerstandsquote: 12,1 Prozent Freie Wohnungen: 38.490  Eigentümerquote: 12,9 Prozent Quelle: dpa

Das Problem: Diese Größen werden stark von außen beeinflusst, etwa von den gesamtwirtschaftlichen Tendenzen, Zinsbewegungen, Markterwartungen und wirtschaftspolitischen Maßnahmen. Dennoch: Zumindest in den vergangenen zehn Jahren, für die eine ausreichende Datenbasis vorliegt, haben sich die Immobilienpreise im Gleichschritt mit dem verfügbaren Einkommen entwickelt. Gleichzeitig hat das historisch ungewöhnlich niedrige Zinsumfeld dafür gesorgt, dass die jährliche Belastung eines durchschnittlichen Hauskäufers gegenüber dem Sommer 2008 – also vor Beginn der Politik billigen Geldes mit seinen massiven Zinssenkungen – um rund ein Viertel gesunken ist. Selbst wenn man davon ausgeht, dass es sich bei dem Zinstief um eine Sondersituation handelt und zyklische Schwankungen sowie Sondereinflüsse des Zinsniveaus in der Berechnung bereinigt, ist der Erwerb einer Wohnimmobilie laut Bundesbank für die Haushalte heute keine größere Belastung als über weite Strecken des vergangenen zehn Jahrzehnts.

Ob sich die Immobilienpreise damit jedoch im Gleichgewicht mit ökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen befinden, lässt sich anhand der genannten Relationen zu Mieten und Einkommen nicht sagen. Die Bundesbank hat daher untersucht, wo sich das Immobilienpreisniveau befinden müsste, wenn Faktoren wie Wachstumserwartungen, die wirtschaftliche Lage und Perspektive der privaten Haushalte sowie die Finanzierungsbedingungen und demografische Faktoren in die Berechnung einfließen.

Preise in den Städten sind überhöht

"Zu den wichtigen demographischen und ökonomischen Einflussfaktoren gehören laut dem Modellansatz das Einkommen pro Kopf, die Bevölkerungsdichte in einer Region, der Anteil der Bevölkerung in den mittleren Altersklassen - also 30- bis 55-Jährige -, der Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung sowie das Wohnraumangebot in Form des Immobilienbestandes", erläutert Hermann-Josef Hansen, Leiter der Abteilung Konjunktur und Wachstum bei der Bundesbank. "Zudem spielen zukunftsgerichtete Größen wie die Einkommensperspektiven eine Rolle." Die Bundesbank hat diese Faktoren für jeden einzelnen der bundesweit 402 Kreise und kreisfreien Städte analysiert. In einem Gleichgewichtszustand zwischen Wohnraumangebot und –nachfrage ergibt sich so ein "gleichgewichtiger fundamentaler Immobilienpreis", wie es die Bundesbank nennt, der im Vergleich zu den Marktpreisen Rückschlüsse auf eine mögliche Über- oder Unterbewertung des Immobilienmarktes zulässt.

Mietpreisentwicklung in den zehn größten Städten Deutschlands

Das Ergebnis: Während in den vergangenen drei Jahren die Preise für Häuser und Wohnungen um insgesamt 8,25 Prozent gestiegen sind, hat das "ausgeprägte Stadt-Land-Gefälle" in den größten Städten gerade bei Geschosswohnungen zu einer Verteuerung um mehr als ein Viertel geführt. Im Vergleich zum fundamental gerechtfertigten Preisniveau sind in den städtischen Wohnungsmärkten die Preise um bis zu zehn Prozent überhöht. In den attraktiven Großstädten betragen die Abweichungen nach oben sogar bis zu 20 Prozent. Das betrifft die Preisentwicklung in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Allerdings betont die Bundesbank auch, dass die gewonnenen Erkenntnisse mit erheblichen statistischen Unsicherheiten verbunden.

Keine substanzielle Überbewertung des gesamten Marktes

Demnach besteht zwar noch keine substanzielle Überbewertung des deutschen Marktes für Wohnimmobilien als Ganzes. Der Preisanstieg dürfte nach Einschätzung der Bundesbank allerdings nicht auf urbane Zentren begrenzt bleiben. Es gebe "klare Hinweise für eine Ausbreitung von den Städten ins Umland", heißt es im Monatsbericht. Es sei nicht auszuschließen, dass "überschießende Erwartungen oder Spekulationsmotive die regionale Ausbreitung von Preisimpulsen befördern."

Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Nach Einschätzung der der Bundesbank lässt das "Befürchtungen hinsichtlich eines breit angelegten Immobilienpreisbooms aufkommen". Zwar gingen vom derzeitigen Preisgefüge höchstwahrscheinlich noch keine gesamtwirtschaftlichen Risiken aus, wie sie etwa nach 2007 in den USA und seit dem Frühjahr 2008 in Spanien zutage traten. Auf der anderen Seite dürfte der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen noch weiter anhalten. Die bisherigen Preisanstiege seien Ausdruck des nur langsam steigenden Angebots an Wohnimmobilien, stellt die Bundesbank fest. Auch die Baugenehmigungen für 115.000 neue Wohnungen im ersten Halbjahr 2013 werden kaum ausreichen um die zu erwartende Nachfrage zu befriedigen.

Niedrigzins beeinflusst den Mietpreis

Die Abweichungen von den fundamental gerechtfertigten Preisen erklärt die Bundesbank darüber hinaus mit dem ungewöhnlich niedrigen Zinsniveau. "Die in letzter Zeit außerordentlich günstigen Finanzierungskonditionen dürften sicherlich Bedeutung haben für die Entwicklung der Immobilienpreise", erklärt Bundesbankexperte Hansen. "Sofern allerdings das aktuelle Zinsumfeld zum Teil auf Sondereinflüsse, die mit der Wirtschafts- und Finanzkrise zu tun haben, zurückzuführen ist, ist es plausibel anzunehmen, dass die aktuellen Hypothekenzinsen nicht ihrem längerfristigen Niveau entsprechen und damit nicht als Fundamentalfaktor anzusehen sind." Anders ausgedrückt, stellten die Autoren der Studie bei ihren Berechnungen fest, dass bei der Ermittlung des fairen Preisniveaus anhand fundamentaler Faktoren die Entwicklung der Realzinsen ohne signifikanten Einfluss auf die Ergebnisse blieb.

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Vor allem an Geschosswohnungen mangelt es offenbar, dort sind die Preise deutlich stärker gestiegen, als bei Einfamilienhäusern. "Eigentumswohnungen werden vor allem in Städten von Selbstnutzern und Kapitalanlegern  nachgefragt. Diese sind stärker durch Mehrfamilienhäuser als durch Ein- oder Zweifamilienhäuser geprägt", sagt Thilo Wiegand, Vorstandschef von Europace, einem Internetmarktplatz für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Seit 2005 berechnet Europace monatlich den EPX-Hauspreisindex. Demnach sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf Jahressicht um mehr als elf Prozent gestiegen – und liegt damit erstmals seit Beginn der EPX-Berechnungen im zweistelligen Prozentbereich. "Seit geraumer Zeit zeichnet sich in Deutschland ein Trend zur Urbanisierung ab", sagt Weigand. "Auf die große Nachfrage trifft in vielen Städten ein begrenztes Angebot an Wohnungen. Der Wohnungsneubau wurde lange Zeit nicht in einem Umfang betrieben, der diese Nachfrage decken kann." Ganz anders stelle sich jedoch die Situation in ländlichen und wirtschaftlich schwachen Regionen dar. "Wir gehen davon aus, dass sich die Schere zwischen prosperierenden Regionen und wirtschaftlich schwachen Orten weiter öffnen wird", so Weigand.

Baukosten sind gestiegen

So wollen die Deutschen bei den Wohnkosten sparen
Eine Studie der BHW Bausparkasse zeigt: 82 Prozent der Deutschen halten Heiz- und Stromkosten für zu hoch. Ihrer Meinung nach verteuern die Energiekosten das Wohnen in hohem Maße. Deshalb wollen viele zum nächsten Jahr den Energieversorger wechseln. Abhängig vom persönlichen Energiebedarf lassen sich durch einen Wechsel mehrere hundert Euro im Jahr sparen, sagen Verbraucherschützer. Quelle: AP
Eigenheimbesitzer setzen aus den gleichen Gründen auf eine Sanierung ihrer Immobilie: Da wird gedämmt und runderneuert, was der Kreditrahmen hergibt, um die Energiekosten zu reduzieren. Solaranlagen seien besonders gefragt. Quelle: dpa
Viele sehen allerdings keinen anderen Weg mehr, als die Wohnung zu wechseln. Laut der Studie der BHW Bausparkasse überlegt jeder Dritte, in eine günstigere Wohnung zu ziehen. Dabei ist die Kaltmiete häufig nicht das Problem sondern die erwähnten Nebenkosten. Quelle: Fotolia
Um Kosten zu sparen, überlegen viele Mieter, in eine weniger begehrte Wohngegenden zu ziehen. Statistiken des Immobilienportals Immobilienscout24 zeigen eine regelrechte Abwanderung in unattraktivere Stadtteile. So gebe es beispielsweise in Berlin Bewegungen von Kreuzberg über Neukölln nach Wedding. Quelle: dapd
Viele wollen sich auch schlicht verkleinern und auf ein drittes oder viertes Zimmer verzichten. Das spart schließlich auch Energiekosten. Quelle: dpa

Aber nicht nur seitens der hohen Nachfrage gibt es gute Gründe für steigende Preise. Auch auf der Angebotsseite gibt es gute Gründe für Preissteigerungen, die für Boomregionen und ländliche, schwache Regionen gleichermaßen gelten. Das geht unter anderem aus einer Untersuchung des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW hervor. "Laut dem GdW-Kostencheck stiegen beispielsweise die Baukosten zwischen den Jahren 2000 und 2012 um 28,6 Prozent.

Die erhöhten energetischen Anforderungen sind ein weiterer Kostentreiber", erklärt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Finanzdienstleisters Dr. Klein, der wie auch Europace zum Online-Finanzdienstleister Hypoport gehört. Entscheidend für einen fairen Kaufpreis ist somit auch bei Bestandsgebäuden die vorhandene Bausubstanz, der Sanierungsbedarf und falls bereits saniert, die Qualität und Modernität der durchgeführten Arbeiten. Ein unzeitgemäßer energetischer Zustand oder fehlende Barrierefreiheit dürften sich beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien künftig stärker als bisher in Preisabschlägen bemerkbar machen.

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

Bei Neubauten dürften die Baukosten noch weiter steigen, weil die Einhaltung energetischen Mindeststandards - wie in der jüngst vom Bundesrat beschlossenen Energieeinsparverordnung - in der Zukunft immer mehr Arbeits- und Materialaufwand erfordern. "Auch die Kaufnebenkosten verteuern sich", ergänzt Gawarecki."Durch eine Gesetzesänderung fallen seit August 2013 höhere Notargebühren an. Zudem haben einige Bundesländer die Erhöhung der Grunderwerbsteuer beschlossen. Beispielsweise steigt sie in Berlin ab dem nächsten Jahr von 5,00 Prozent auf 6,00 Prozent."

Käufer sollten sich vor einem kauf gut informieren

Die Frage ob eine Immobilie insgesamt überteuert ist oder nicht, lässt sich somit nur am konkreten Objekt plausibel beantworten. Marc Stilke, Chef der Handelsplattform ImmobilienScout24, mahnt bereits: "Käufer sollten sich vor einer Kaufentscheidung in jedem Fall genau über den Zustand der Immobilie und das Preisniveau in der gewünschten Lage informieren." Dabei helfen auch Informationen der regionalen Gutachterausschüsse und eigens in Auftrag gegebene unabhängig Gutachten zum Immobilienwert. Die paar hundert Euro, die diese in der Regel kosten, sind im Zweifelsfall gut investiert.

Im Allgemeinen geben jedoch alle Experten eher Entwarnung, auch wenn die Verlustrisiken für Hauskäufer im Einzelfall gestiegen sein mögen. "Die Gefahr einer Immobilienblase sehen wir für Deutschland insgesamt nicht", sagt auch Gawarecki von Dr. Klein. Überhitzungen gebe es allenfalls in Großstädten wie München, Hamburg und Berlin. "Doch auch da muss man differenzieren. Die Heterogenität der verschiedenen Quartiere spiegelt sich auch in ihrer Preisentwicklung. Nicht alle Gebiete innerhalb Berlins erlebten massive Preissteigerungen in den vergangenen Quartalen und nur wenige wie zum Beispiel Prenzlauer Berg gelten als überhitzt." 

Der Immobilienmarkt ist stabil

Was Mieter nicht zahlen müssen
„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch. Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Kalenderblätter Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Figuren stehen vor einer Rechnung Quelle: Fotolia
Handwerker Quelle: dpa
Stromleitungen schauen aus einer Wand Quelle: dpa

Zum gleichen Ergebnis kommt auch Tobias Just in einer jüngst präsentierten Studie. „Eine spekulative Übertreibung ist allenfalls für wenige Toplagen in besonders gefragten Stadtteilen zu vermuten“, teilte der Regensburger Professor für Immobilienwirtschaft mit. Noch seien diese Teilräume zu klein, als dass die gesamte Volkswirtschaft Schaden nehmen könnte, wenn dort die Preise einbrechen. Insgesamt zeige sich der Immobilienmarkt stabil.

Es bleibt Spielraum nach oben

Ein wichtiger Grund dafür, den auch die Bundesbank betont, liegt in der deutschen Gepflogenheit, möglichst risikoarm zu finanzieren. Und anders als in den Immobilienblasen in den USA und Spanien hätten die Banken hierzulande während des Immobilienbooms kaum mehr Hypothekenkredite vergeben als in den Jahren zuvor. Zudem hätten die deutschen Banken ihre Kreditvergaberegeln im Zuge der Finanzkrise noch strenger und konservativer gestaltet. Das bestätigt auch eine Studie des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung.

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Deutsche Immobilien seien solide finanziert, betonen unisono die Auftraggeber der Regensburger Studie, der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung und die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung. "Wohnungspreise und Mieten sind seit Mitte der 1990er Jahre in Deutschland geringer gestiegen als die Verbraucherpreise", schreiben die Autoren. "Erst in den letzten Jahren ziehen sie spürbar stärker an als die Inflation." Der fünfzehn Jahre lang stagnierende Immobilienmarkt in Deutschland relativiert so die steigenden Preise der vergangenen Jahre und sorgt für Spielraum nach oben.

Es geht also noch etwas weiter aufwärts. "Grundsätzlich gehen wir von einem weiterhin hohen Interesse an Wohneigentum aus", sagt Wiegand von Europace. "Zum einen sind die eigenen vier Wände ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge. Zum anderen sind sie aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zurzeit eine beliebte Anlagealternative. Aufgrund des aktuellen Nachfrageüberhanges erwarten wir weiter steigende Preise bei Eigentumswohnungen in Ballungszentren. Bei den Hauspreisen gehen wir deutschlandweit von moderaten Steigerungen aus."

Ein völlig überhitzter Markt, der kurz vor dem Platzen einer gewaltigen Preisblase steht, ist selten moderat. Insofern dürfte für die meisten Hauskäufer und -eigentümer kein Grund zur Panik bestehen. Die schicke Wohnung in Münchens Top-Adressen könnte sich beim Kauf heute allerdings als ein Verlustgeschäft beim Verkauf in ein paar Jahren erweisen. Dann wäre ein Immobilienbläschen geplatzt.

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