Der Immobilienmarkt brummt, die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden übersteigt deutschlandweit betrachtet das Angebot. Kein Wunder also, dass die Immobilienpreise vielerorts munter steigen – und das teilweise schneller, als gerechtfertigt. Das ergab zumindest eine umfangreiche Analyse der Deutschen Bundesbank. Demnach ist es in den Städten "möglicherweise" im Zuge des Booms seit 2010 zu Überbewertungen gekommen, heißt es in dem Bericht. Zwar seien "substanzielle Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt als Ganzem nicht zu erkennen", doch gerade in den Ballungsgebieten und den gefragten Metropolen mit ihren Speckgürteln hätten die Immobilienpreise ein Niveau erreicht, das sich "fundamental nur noch schwer rechtfertigen" lasse, so die Bundesbank.
Kommt es also zur gefürchteten Immobilienblase in Deutschland? Experten haben viele Argumente, die dagegen sprechen. Allerdings sollte die Entwicklung in einzelnen Regionen und vor allem bei Eigentumswohnungen Hauskäufer für Verlustrisiken sensibilisieren. Welche Faktoren für und welche gegen die Bildung einer Immobilienpreisblase sprechen, soll im Folgenden skizziert werden.
Der Unterschied zwischen Preis und Wert
Leser hatten es in Kommentaren auf WirtschaftsWoche Online bereits kritisch angemerkt: Bei Immobilien müssen Käufer und Eigentümer unterscheiden zwischen dem Preis, den sie für das Wohneigentum bezahlen, und dem Wert, den diese Immobilie tatsächlich hat. Letzterer entspricht nämlich nur dem Preis, den der Eigentümer bei einem Verkauf tatsächlich erzielen kann. Alternativ lässt er sich auch mit den über die Nutzungsdauer erzielbaren Mieteinnahmen abschätzen. Ob eine Immobilie ihren Preis wert ist, zeigt sich somit nur beim tatsächlichen Verkauf oder über die zukünftige Rendite, die sich durch Vermietung erzielen lässt.
Diesen Wert schon beim Kauf einer Immobilie zu kennen, wäre Hellseherei, denn sowohl ein Verkaufspreis als auch Mieteinnahmen sind mit den Unsicherheiten der künftigen Entwicklung behaftet und vernachlässigen viele Faktoren, die für Werterhalt und -entwicklung einer Immobilie ausschlaggebend sind. Ob ein regionaler Immobilienmarkt über-, unter- oder fair bewertet ist, lässt sich nur anhand von umfangreichen Daten und Prognosen ermitteln. In einer aufwändigen Modellrechnung hat die Bundesbank somit den fundamental gerechtfertigten Preis von Immobilien ermittelt.
Immobilienpreis und Einkommen entwickeln sich parallel
Die Autoren der Analyse argumentieren, dass gängige Indikatoren für das Immobilienpreisniveau wenig aussagekräftig im Hinblick auf die fundamental gerechtfertigte Bewertung von Wohneigentum sind. So ist ein gängiger Indikator etwa das Preis-Miet-Verhältnis. Danach sollte der Kaufpreis einer Immobilie dem heutigen Gegenwert der Nettomieten entsprechen, die für die Zukunft erwartet werden. Sofern der so gebildete Mietzins konstant bleibt, würden sich Wohnungspreise und –mieten parallel entwickeln. Erst seit 2004 liegen dazu Daten für das gesamte Bundesgebiet vor – und gemessen daran haben sich Preise und Mieten noch nicht voneinander entfernt, die Immobilienpreise scheinen somit gerechtfertigt. Ein anderer Indikator ist das Preis-Einkommen-Verhältnis. Bleibt das Preis-Miet-Verhältnis unverändert, und enteilt das Preis-Einkommen-Verhältnis diesem Indikator, wären Immobilien für private Haushalte immer unerschwinglicher.
