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Häuserpreise in München Die Hauptstadt des Immobilien-Wahnsinns

Nirgendwo in Deutschland ist Wohnen so teuer: Sowohl Mieten als auch Kaufpreise sind in München stark gestiegen. Eine Analyse zeigt, dass der Boom noch nicht am Ende ist – aber bald an Grenzen stößt.

München ist die Hauptstadt des Immobilienwahnsinns Quelle: dpa

Wenn über eine Blase auf dem deutschen Häusermarkt debattiert wird, dann geht es immer und vor allem um München. In keiner anderen deutschen Metropole sind die Kaufpreise für Immobilien so stark gestiegen wie in der bayerischen Landeshauptstadt – in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 20 Prozent.

In den begehrtesten Lagen wie der Müllerstraße im Glockenbachviertel werden 15.000 Euro und mehr pro Quadratmeter aufgerufen. Selbst eine mittelmäßige Eigentumswohnung in München kostet im Schnitt schon 3.600 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Berlin oder Köln liegt der Quadratmeterpreis nach Angaben des Immobilienverbandes IVD nur halb so hoch, im Schnitt bei rund 1.800 Euro.

Rangliste der teuersten Wohnstraßen

Eine Analyse von Immobilienscout24 für Handelsblatt Online zeigt, dass Immobilienboom nicht nur die gesamte Stadt erfasst hat, sondern bis weit ins Umland reicht – von Fürstenfeldbruck bis Ebersberg, von Freising bis Tutzing. Selbst 50 Kilometer entfernt vom Zentrum ist der Markt noch heiß . Eine solche Anziehungskraft entfaltet keine andere deutsche Stadt. „Nirgendwo sonst in Deutschland ist die Dichte exzellenter Lagen so hoch wie in der Region München“, sagt Jan Hebecker von Immobilienscout24.

Neben der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen sind zahlreiche weitere Daten in die Auswertung eingegangen. Herausgekommen ist ein Rating für jeden Stadtteil und jede Gemeinde im Umland. Die Noten sind in Kategorien von AAA bis D unterteilt. Die Bestnote Triple-A erhalten nur die begehrsten Lagen - und davon gibt es in und um München einige. Das gesamte Stadtgebiet wird mit AAA bewertet, einziger kleiner Ausreißer ist der Langwied, der aber immer noch die zweitbeste Note AA erhält. AAA bekommen auch die im Süden angrenzenden Gemeinden Pullach, Planegg, Grünwald und Gräfelfing.

„Der Münchner Wohnungsmarkt übertrifft in punkto Miet- und Kaufpreise bereits alle anderen Städte in Deutschland. Ein Blick auf die Fundamentaldaten lässt erwarten, dass die Preise weiter ansteigen werden“, sagt Manfred Binsfeld, Immobilienexperte von Feri Research.


Der Markt gerät aus dem Gleichgewicht

Dass die Preise gerade in und um München so stark steigen, hat naheliegende Gründe: München belegt in Ranglisten regelmäßig den ersten Platz unter den wirtschaftlich erfolgreichsten Städten. Und die Menschen ziehen nun mal dorthin, wo sie Arbeit finden. Allerdings finden sie in München nur schwer eine Wohnung. In der Vergangenheit sind nicht genügend Wohnungen gebaut worden. Jetzt kommt die Stadt nicht hinterher, neuen Wohnraum zu schaffen.

„In München beobachten wir, dass hier inzwischen in Lagen gebaut wird, die vor einigen Jahren noch ausgeschlossen wurden. Die Nähe zu Bahngleisen etwa ist kein Ausschlusskriterium mehr. Die Stadt wächst zunehmend auch in die Außenbereiche“, erklärt Steffen Hanschmann, Geschäftsführer der Baywobau Baubetreuung.

Große Nachfrage trifft also auf knappes Angebot – es braucht kein volkswirtschaftliches Studium, um zu begreifen, wie ein Markt darauf reagiert. Aber lässt sich die extreme Preisentwicklung allein damit erklären?

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

Der Immobilienboom wird befeuert durch niedrige Zinsen in der Euro-Zone. Einerseits gibt es kaum noch Geldanlagen, die ordentliche Zinsen abwerfen; andererseits ist es günstig wie nie, sich Geld zu leihen. Beides führt dazu, dass sich sowohl Großinvestoren als auch vermögende Privatleute verstärkt auf dem Wohnungsmarkt umsehen. Es strömt mehr heißes Geld in Immobilien, was wiederum die Preise treibt.

Das Extrem dieser Entwicklung lässt sich am besten in München beobachten: Die Käufer sind teilweise so verwegen oder verzweifelt, dass sie fast das 30-fache einer Jahresmiete für eine Immobilie zahlen. Das heißt: Die Summe, die sie investieren, haben sie erst nach 30 Jahren wieder raus; und das auch nur theoretisch, alle zwischendurch anfallenden Kosten sind da noch nicht eingerechnet.

In den vergangenen Jahren haben die Kaufpreise deutlich stärker zugelegt als die Mieten. Zwar zahlen Münchener im bundesweiten Vergleich auch die höchsten Mieten, aber in Relation haben die Kaufpreise eben noch deutlich stärker zugelegt. Eine solche Entwicklung ist immer ein Indiz dafür, dass der Markt aus dem Gleichgewicht gerät. Noch ist der Boom zwar nicht am Ende, aber er könnte bald an Grenzen stoßen.

Das sehen inzwischen auch die ersten Investoren ein. Arndt Krienen, Chef der mittelständischen Westgrund AG, sieht sich lieber nach anderen Standorten um: „In Baden-Württemberg und Bayern sind die Kaufpreise mittlerweile so hoch, dass uns Investitionen aktuell nicht rentabel erscheinen.“

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