Häuserpreise: Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Nach Einschätzung der der Bundesbank lässt das "Befürchtungen hinsichtlich eines breit angelegten Immobilienpreisbooms aufkommen". Zwar gingen vom derzeitigen Preisgefüge höchstwahrscheinlich noch keine gesamtwirtschaftlichen Risiken aus, wie sie etwa nach 2007 in den USA und seit dem Frühjahr 2008 in Spanien zutage traten. Auf der anderen Seite dürfte der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen noch weiter anhalten. Die bisherigen Preisanstiege seien Ausdruck des nur langsam steigenden Angebots an Wohnimmobilien, stellt die Bundesbank fest. Auch die Baugenehmigungen für 115.000 neue Wohnungen im ersten Halbjahr 2013 werden kaum ausreichen um die zu erwartende Nachfrage zu befriedigen.

Niedrigzins beeinflusst den Mietpreis

Die Abweichungen von den fundamental gerechtfertigten Preisen erklärt die Bundesbank darüber hinaus mit dem ungewöhnlich niedrigen Zinsniveau. "Die in letzter Zeit außerordentlich günstigen Finanzierungskonditionen dürften sicherlich Bedeutung haben für die Entwicklung der Immobilienpreise", erklärt Bundesbankexperte Hansen. "Sofern allerdings das aktuelle Zinsumfeld zum Teil auf Sondereinflüsse, die mit der Wirtschafts- und Finanzkrise zu tun haben, zurückzuführen ist, ist es plausibel anzunehmen, dass die aktuellen Hypothekenzinsen nicht ihrem längerfristigen Niveau entsprechen und damit nicht als Fundamentalfaktor anzusehen sind." Anders ausgedrückt, stellten die Autoren der Studie bei ihren Berechnungen fest, dass bei der Ermittlung des fairen Preisniveaus anhand fundamentaler Faktoren die Entwicklung der Realzinsen ohne signifikanten Einfluss auf die Ergebnisse blieb.

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Stolberg (Rhld.)

Nettokaufpreis:

2012: 180.000 Euro

2013: 165.000 Euro

Preisveränderung: -8,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013

Eschweiler

Nettokaufpreis:

2012: 175.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Preisveränderung: -8,6 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Lüdenscheid, Ohrdruf

Lüdenscheid

Nettokaufpreis:

2012: 220.000 Euro

2013: 200.000 Euro

Ohrdruf

Nettokaufpreis:

2012: 110.000 Euro

2013: 100.000 Euro

Preisveränderung in beiden Städten: -9,1 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Itzehoe

Nettokaufpreis:

2012: 150.000 Euro

2013: 130.000 Euro

Preisveränderung: -13,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Meiningen

Nettokaufpreis:

2012: 190.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Preisveränderung: -15,8 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Neustadt an der Weinstraße

Nettokaufpreis:

2012: 245.000 Euro

2013: 205.000 Euro

Preisveränderung: -16,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Plettenberg

Nettokaufpreis:

2012: 270.000 Euro

2013: 220.000 Euro

Preisveränderung: -18,5 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Radevormwald

Nettokaufpreis:

2012: 235.000 Euro

2013: 190.000 Euro

Preisveränderung: -19,1 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Suhl

Nettokaufpreis:

2012: 105.000 Euro

2013: 80.000 Euro

Preisveränderung: -23,8 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Dessau

Nettokaufpreis:

2012: 140.000 Euro

2013: 90.000 Euro

Preisveränderung: -35,7 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Vor allem an Geschosswohnungen mangelt es offenbar, dort sind die Preise deutlich stärker gestiegen, als bei Einfamilienhäusern. "Eigentumswohnungen werden vor allem in Städten von Selbstnutzern und Kapitalanlegern  nachgefragt. Diese sind stärker durch Mehrfamilienhäuser als durch Ein- oder Zweifamilienhäuser geprägt", sagt Thilo Wiegand, Vorstandschef von Europace, einem Internetmarktplatz für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Seit 2005 berechnet Europace monatlich den EPX-Hauspreisindex. Demnach sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf Jahressicht um mehr als elf Prozent gestiegen – und liegt damit erstmals seit Beginn der EPX-Berechnungen im zweistelligen Prozentbereich. "Seit geraumer Zeit zeichnet sich in Deutschland ein Trend zur Urbanisierung ab", sagt Weigand. "Auf die große Nachfrage trifft in vielen Städten ein begrenztes Angebot an Wohnungen. Der Wohnungsneubau wurde lange Zeit nicht in einem Umfang betrieben, der diese Nachfrage decken kann." Ganz anders stelle sich jedoch die Situation in ländlichen und wirtschaftlich schwachen Regionen dar. "Wir gehen davon aus, dass sich die Schere zwischen prosperierenden Regionen und wirtschaftlich schwachen Orten weiter öffnen wird", so Weigand.