Häuserpreise und Zinsen: Immobilienboom nähert sich der Überhitzung

Die Immobilienumsätze im Wohnungsmarkt erreichen neue Rekordmarken. Selbst Ackerland ist teuer geworden. Schuld sind die billigen Baufinanzierungen - die längst nicht optimal sind.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Die niedrigen Zinsen lassen den Markt für Wohnungen, Häuser und Grundstücke langsam heiß laufen. Laut Arbeitskreis der Gutachterausschüsse wechselten 2015 Wohnimmobilien für schätzungsweise mehr als 200 Milliarden Euro den Besitzer – Tendenz: weiter steigend.

„Seit 2010 geht es linear nach oben, 2015 ist es sogar noch ein bisschen stärker gestiegen.“, sagte Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse, der Deutschen Presse-Agentur. Angesichts weiter gesunkener Zinsen sei damit zu rechnen, dass die Summe 2016 weiter steigt.

Die amtlichen Gutachterausschüsse haben die Aufgabe, für Markttransparenz zu sorgen und setzen sich aus erfahrenen, meist ehrenamtlichen Immobiliengutachtern zusammen. Dort zeigen sich die Experten angesichts der erstmals geknackten 200-Milliarden-Marke zunehmend skeptisch. „Nicht für jeden rechne sich jetzt noch der Kauf, sagte Ache. „Im Hochpreissegment würde ich jetzt nichts kaufen, sondern abwarten.“ Die Gefahr einer Immobilienblase sehen die Ausschüsse noch nicht, einen weiteren Anstieg der Preise beurteilen sie jedoch skeptisch. „Wir beobachten mit Interesse und gespannt, was passiert, wenn die Zinsen ansteigen. Behalten dann die Immobilien ihren Wert?“

Der Arbeitskreis gewinnt seine Erkenntnisse aus den Kaufverträgen. Zu den Trendstädten zählen demnach weiter Düsseldorf, Leipzig, München, Frankfurt, Hamburg und Berlin. Auch im Umfeld dieser Städte stiegen die Preise deutlich hieß es. In Städten wie Hildesheim und Holzminden seien nun auch Steigerungen zu beobachten. „Auch in ländlichen Räumen sehen wir, dass die Preise anziehen. Die Leute finden in den Städten nichts mehr.“

Weiter verteuert hat sich im vergangenen Jahr auch Ackerland, wie Ache sagte. Mancherorts sei es kaum günstiger als Gewerbeland. „Da können sie ihre Kühe besser auf einer Gewerbefläche melken und haben gleich die volle Erschließung.“ Viele Bauern setze das unter Druck, weil die Pachten entsprechend steigen. Der Höhepunkt des Preisanstiegs bei Ackerland könnte aus Sicht der Arbeitsgemeinschaft im Westen jedoch erreicht sein. In Ostdeutschland seien weitere Aufschläge möglich.

Das immer höhere Preise aufgerufen werden, liegt zu einem guten Teil an den historisch niedrigen Finanzierungskonditionen. Sie ermöglichen es Immobilienkäufern, höhere Kreditsummen aufzunehmen – und nötigenfalls auch höhere Kaufpreise zu zahlen.

Dabei nutzen viele Immobilienkäufer nicht einmal das komplette Einsparpotenzial aus. Das geht aus einer Studie des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) hervor, für die 15 Filialbanken im Bereich Baufinanzierung getestet wurden. Demnach berieten die Banken zwar kompetent, allerdings ließen die angebotenen Finanzierungslösungen oftmals zu wünschen übrig.

Zum einen gingen die Banken in nur einem Drittel der Fälle auf Wünsche und Vorstellungen der Kunden wirklich ein, zum anderen berücksichtigten sie nur in rund 40 Prozent der Fälle staatliche Förderprogramme.

Darüber hinaus stellte DISQ trotz des starken Wettbewerbs und der hohen Nachfrage nach Baufinanzierungen doch deutliche Unterschiede bei den Finanzierungskunden fest. So betrugen die Unterschiede beim angebotenen Effektivzins bis zu knapp einem Prozent im Fall einer Sofortfinanzierung mit 15 Jahren Laufzeit und zwei Prozent Tilgung. Bei zehnjähriger Laufzeit betrug der Zinsunterschied immer noch 0,92 Prozentpunkt.

Angesichts von Zinsangeboten zwischen 1,74 und 2,72 Prozent im Beispielfall bietet sich somit durch die Wahl der günstigsten Bank großes Einsparpotenzial, dass gut für einen höhere und damit schneller Tilgung genutzt werden könnte.