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Haus und Wohnung Wo Mieter schon im Vorteil sind

In vielen Städten sind die Immobilien-Preise seit Beginn des Immobilienbooms vor elf Jahren viel stärker als die Mieten gestiegen. Quelle: dpa

Die Kaufpreise von Immobilien sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Die überraschende Folge: In vielen Städten rechnet sich die Miete eher als der Kauf.

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Für viele ist es selbstverständlich: Wer es sich leisten kann, der sollte Haus oder Wohnung kaufen – nicht mieten. Es erscheint ja auch logisch. Käufer müssen keine Miete zahlen. Außerdem bilden sie Eigentum, während Mieter einem Eigentümer dessen Immobilie abzahlen.

Da überrascht es, dass längst nicht alle Finanzkundigen von den Vorteilen der eigenen Immobilie überzeugt sind. In vielen Städten aber sind die Preise seit Beginn des Immobilienbooms vor elf Jahren so viel stärker als die Mieten gestiegen, dass sich das Kalkül zunehmend zu Gunsten der Miete verschoben hat. Diese können dann heute schon im Vorteil sein.

Denn es gibt auch eine andere Perspektive. Immobilienkäufer binden sehr viel Geld in ihrem „Betongold“. Mieter hingegen können ihr Kapital frei verwenden. Sollte es eine Geldanlage geben, die rentabler als die Immobilie ist, wären die Mieter insofern im Vorteil.

Die entscheidende Frage lautet also: Wie rentabel ist das Eigenheim? Um das zu berechnen, kommt es auf Investition und Ertrag an.

Und da fangen die Nachteile der eigenen Immobilie an. Nicht nur, dass es in den deutschen Städten oft schwer geworden ist, überhaupt eine passende Bleibe zu finden. Es ist auch mit hohen Kosten verbunden. Ein Makler verlangt seine Provision (oft rund 3,6 Prozent), für Notar und Grundbuch fallen im Schnitt etwa zwei Prozent an und dann kommt noch die Grunderwerbsteuer obendrauf. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 Prozent (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (wie in Nordrhein-Westfalen). Unter Umständen verlieren Käufer also mehr als zehn Prozent des Preises direkt zu Beginn, denn die Kaufnebenkosten sind dann quasi verloren. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro wären das über 30.000 Euro. Na, immer noch überzeugt von den Vorteilen der eigenen Immobilie?

Ausgaben und Erträge für Käufer und Mieter

Natürlich bringt der Kauf auch etwas: einen Ertrag. Das mag überraschen, denn nach dem Erwerb einer Immobilie überweist niemand Miete, Dividende oder Zinsen aufs Konto. Dafür ersparen sich Käufer die sonst fällige Miete. Mögliche Wertzuwächse kämen hinzu, lassen wir aber erst einmal beiseite.

Im Gegenzug zur ersparten Miete müssen Käufer die Nebenkosten beim Kauf zahlen (Makler, Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer) und haben höhere laufende Kosten zu stemmen (etwa 1,50 Euro je Quadratmeter und Monat ist realistisch). Für den Vergleich legen wir auch die Kaufnebenkosten auf jeden Monat um. Dafür braucht es einen Vergleichszeitraum. Je kürzer, desto höher fällt die Belastung aus. 15 Jahre könnten ein fairer Mittelweg sein – weder zu kurz, noch zu lang. Als Annahme gilt also, dass die Immobilie nach 15 Jahren wieder verkauft wird. Die Kaufnebenkosten wären dann verloren.

Nun bleibt noch ein letzter Unterschied zwischen Kauf und Miete. Meist brauchen Käufer einen Kredit. Mieter hingegen nicht. Für die Berechnungen gehen wir von 60 Prozent Kreditanteil aus. Die restlichen 40 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten müssten Käufer aus eigenen Ersparnissen aufbringen. Für den Kredit fallen Zinsen an. Außerdem tilgen die Immobilienkäufer jeden Monat einen Teil des Kredits, damit er nach vielen Jahren komplett abgezahlt ist.

Mit den Kosten des Wohnens hat die Kredittilgung eigentlich nichts zu tun. Durch die Tilgung bilden die Immobilienkäufer Eigentum. Am Ende gehört die Immobilie allein ihnen. Mieter hingegen würden nach Ablauf der 15 Jahren ohne Immobilie dastehen. Dafür hätten sie das von den Käufern für die Tilgung eingesetzte Geld für andere Investitionen, zum Beispiel Aktienkäufe, einsetzen können. Mit dem Vergleich „Miete versus Kauf“ hängt das nicht direkt zusammen. Für den Vergleich rechnen wir daher ohne Tilgung des Kredits. Nur die laufenden Zinskosten fließen in die Berechnung ein. Tatsächlich gab es früher häufiger solche tilgungsfreien Kredite. Die Zinsen waren dabei höher als bei normalen Krediten mit Tilgung, weil das Risiko der Bank nicht sinkt. Schließlich bleibt die Restschuld von Anfang bis Ende gleich hoch und muss erst zum Ende der Kreditlaufzeit beglichen werden.

Vergleich über 15 Jahre

Uns geht es nur um den Vergleich. Insofern nehmen wir einen Kreditzins wie er auch für normale Kredite mit Tilgung derzeit üblich wäre – ohne Zinsaufschlag. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren setzen wir 1,5 Prozent Zins pro Jahr an.

Ein Beispiel: In Frankfurt kostet eine bestehende Wohnung (80 Quadratmeter, 30 Jahre alt) derzeit im Schnitt rund 4700 Euro Kaufpreis je Quadratmeter. Die alternative Quadratmetermiete liegt bei 13,05 Euro. Was lohnt sich eher, Kauf oder Miete?

Für die 80-Quadratmeter-Wohnung würden, ohne Kaufnebenkosten, 376.000 Euro fällig. Samt Kaufnebenkosten wären es 406.080 Euro (insgesamt acht Prozent mehr, davon zwei Prozentpunkte für Notar und Grundbuch und sechs Prozentpunkte für die hessische Grunderwerbsteuer). Die im Idealfall vermeidbare Maklercourtage lassen wir weg. 60 Prozent von 376.000 Euro (also 225.600 Euro) nimmt der Käufer als Kredit auf. Aus eigener Tasche würde er 150.400 Euro zuzüglich der Kaufnebenkosten aufbringen.

Die eigene Investition, die der Käufer am Ende wieder zurückbekommt, beträgt also 150.400 Euro. An Ertrag – also an eingesparter Miete nach Abzug aller Kosten – bringt sie monatlich:

1044 Euro Mietersparnis (80 Quadratmeter à 13,05 Euro Kaltmiete), abzüglich

  • 167,11 Euro Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer; umgelegt über 15 Jahre)
  • 282 Euro Zinskosten (für den Kredit, ohne Tilgung gerechnet)
  • 120 Euro laufende Nebenkosten (1,50 Euro je Quadratmeter und Monat für Kosten, die nur Eigentümer aber nicht Mieter tragen müssen, zum Beispiel Hausgeld)

= 474,89 Euro „Ertrag“

In Frankfurt würde der Wohnungskäufer also monatlich 474,89 Euro besser dastehen als der Mieter. So viel an ersparter Miete würde ihm bleiben, selbst wenn er die Kosten abgezogen hat.

Klingt gut. Doch dafür hat der Käufer viel Geld investiert. Aus eigener Tasche waren es 150.400 Euro. Pro Jahr liegt der Ertrag bei 5698,68 Euro (474,89 Euro mal 12 Monate). Das entspricht einer Rendite von 3,8 Prozent. Die Kaufnebenkosten rechnen wir nicht zur Anfangsinvestition, sondern betrachten sie – umgelegt auf die Monate – wie laufende Kosten.

3,8 Prozent mögen im aktuellen Niedrigzinsumfeld als hohe Rendite erscheinen. Im Vergleich „Kauf oder Miete?“ raten wir aber erst ab fünf Prozent zum Kauf. Bei niedrigeren Werten, so wie in Frankfurt, legen wir die Miete nahe. Denn auf die Gesamtinvestition bezogen, also Eigen- und Fremdkapital, entspricht das nur zwei Prozent Rendite. Das ist zu wenig, um das Risiko einer kreditfinanzierten Investition in Kauf zu nehmen.

Wertzuwächse und -verluste wirken mit Hebel

Immobilienfans mag das fragwürdig erscheinen. Doch steigende Kaufpreise und Wertzuwächse, wie es sie in den vergangenen Jahren in den Städten gegeben hat, sind kein Automatismus. Und sollten die Preise doch einmal sinken, würden die Risiken offenkundig. Schon ein fünfprozentiger Preisrückgang bei Immobilien würde bei unserem Musterkauf 12,5 Prozent Verlust aufs Eigenkapital entsprechen. Der „Kredithebel“ wirkt eben in beide Richtungen: Er steigert die Rendite aufs Eigenkapital, wenn die Immobilienpreise steigen, und erhöht die Verluste, wenn sie doch fallen sollten.

In der Vergleichsrechnung gehen wir von gleichbleibenden Mieten und Kaufpreise über 15 Jahre aus, nach Abzug der Inflation. Dafür setzen wir beim Immobilienkauf aber auch keine zusätzlichen Ausgaben für die Instandhaltung an.

In den 50 größten deutschen Städten ergibt sich auf dieser Basis, dass nur noch in 27 Städten der Kauf lohnt. In 23 Städten hingegen sehen wir Mieter im Vorteil, darunter alle Top-Metropolen wie München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Berlin und Hamburg. Das zeigt unser Immobilienatlas mit der Analyse für die 50 Top-Städte.

Zugegeben: Mehr als eine grobe Überschlagsrechnung mit möglichst realistischen Annahmen kann ein solcher Vergleich nicht liefern. In der Realität wird das Kalkül von vielen Details abhängen. Oft gibt es auch gar nicht eine Immobilie, die entweder gekauft oder gemietet werden kann. Zudem wollen viele Käufer bewusst in der eigenen Immobilie wohnen, weil sie sich so mehr Freiheit und Gestaltungsmöglichkeiten erhoffen (bunte Wände, musizierende Kinder, Raumaufteilung). Solche Vorteile lassen sich nicht finanziell messen.

Mit Makler lohnt ein Kauf nur in 18 von 50 Städten

Aber auch finanziell hängt die Entscheidung von den konkreten Umständen ab. Müssen Käufer zum Beispiel einen Makler bezahlen (angesetzt wurden 3,57 Prozent Maklercourtage), würde der Kauf sich bei sonst gleichen Annahmen nur noch in 18 Städten lohnen – in 32 hingegen nicht. Ohne Makler und ohne Kredit (also komplett aus Ersparnissen gezahlt) würde sich die eigene Wohnung in unserem Vergleich in allen Städten rechnen. Die Rendite läge ohne jegliche Zinskosten immer über zwei Prozent, im Schnitt der 50 Städte bei knapp drei Prozent.

Ob das viel oder wenig ist, hängt natürlich auch vom Vergleich ab. Das in der Immobilie gebundene Geld könnten die Käufer sonst natürlich anderweitig anlegen, zum Beispiel in Aktien oder auf dem Sparbuch. Je nach eigenem Anlageverhalten erscheinen drei Prozent Rendite mit Immobilien insofern lohnend (zum Beispiel für Fans vom nullverzinsten Sparbuch) – oder auch nicht (Aktienanleger dürften sich mehr als drei Prozent Rendite erhoffen), Mögliche Wertsteigerungen der Immobilie könnten deren Rendite wiederrum steigern.

Insofern können Städte, in denen wir Selbstnutzern eher zur Miete raten, für Kapitalanleger trotzdem lohnend sein – eben weil die Chancen auf weitere Wertsteigerungen noch groß erscheinen. Der Immobilienatlas analysiert die Chancen und Risiken je nach Standort im Detail.

Am Ende hängt die Entscheidung für oder gegen die Immobilie insofern auch von der eigenen Erwartung ab, wie sich Preise und Mieten von Haus und Wohnung in den kommenden Jahren entwickeln werden. Ohne große Steigerungen aber wird der Kauf in vielen Städten für die meisten Interessenten nicht mehr lohnen.

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