Hausbau : Drei von vier Bauherren verrechnen sich

Oft ist das Eigenheim die teuerste Anschaffung des Lebens. Und gerade dabei läuft die Kalkulation oft aus dem Ruder. Der größte Teil der Bauvorhaben wird teurer und dauert länger, hat nun eine Befragung ergeben.

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Wer nicht gerade ein Rundum-Sorglos-Haus vom Bauträger oder eine gepflegte, aber gebrauchte Immobilie aus dem Bestand kauft, sondern selbst ein Haus baut, hat es mit Unmengen an Rechnungen zu tun: Grundstück, diverse Baufirmen, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Notargebühren, Architekt, Bauaufsicht, Bauversicherungen und vieles mehr ist zu bezahlen. Glücklich ist, wer da noch den Überblick behält.

Vielen Bauherren, ja sogar den meisten, gelingt das nicht wie erhofft. Das zeigt eine Umfrage des Baudienstleisters Almondia unter 1046 Bundesbürgern. Von den Befragten hat eine Hälfte in den vergangenen fünf Jahren selbst gebaut, die andere Hälfte plant den Hausbau innerhalb der nächsten beiden Jahre. Teilweise waren schon Grundstücke vorhanden.

Das Ergebnis ist ernüchternd. Drei Viertel der errichteten Eigenheime waren am Ende deutlich teurer als geplant. Jeden dritten Bauherren kostete das Haus am Ende bis zu zehn Prozent mehr, für jeden fünften Neubau mussten bis zu 20 Prozent mehr gezahlt werden. Jeder zehnte Eigenheimbau lag am Ende sogar um bis zu 30 Prozent über dem geplanten Budget.

Hinzu kommt, dass jeder zweite Hausbau erst mit Verspätung fertiggestellt wird. Jeder vierte Neubau braucht dabei mindestens drei Monate länger bis zum Einzug, als geplant.

Verzögerungen und überschießende Kosten gehen beim Hausbau Hand in Hand. „Bauprojekte haben häufig einen sehr engen Zeitplan. Da die Arbeiten aufeinander aufbauen, können selbst kleine Verzögerungen zu einem Dominoeffekt führen“, erklärt Evi Hartmann, Professorin an der Universität Erlangen-Nürnberg und wissenschaftliche Begleiterin der Studie.

Typische Mängel in Neubauten

Rohbau, Statik, Dachkonstruktion

In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.

Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.

Innenputz, Estrich, Innenausbau

Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.

Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz

Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.

Fassade / Dach

Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.

Fenster und Türen / Luftdichte Ebene

Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.

Die häufigsten Mängelursachen

Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.

Fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung

Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.

Die Folge: Immer mehr Arbeiten am Haus verschieben sich nach hinten. Kommt etwa der Estrichleger nicht, kann der Fliesenleger nicht den Boden fliesen. Zudem steigt das Risiko mit Bauunterbrechungen aufgrund kalter oder nasser Witterung, je länger sich das Bauprojekt hinzieht und in den Winter verlagert. Bestimmte Arbeiten erfordern nämlich Mindesttemperaturen und müssen vor dem nächsten Schritt ganz getrocknet sein.

Albtraum 1: Feuer

Viele Immobilienbesitzer glauben, ausreichend gegen Naturgefahren abgesichert zu sein, sind es aber nicht. Das ergibt eine repräsentative Befragung des Gesamtverbandes der deutschen Versicherer und des GfK. Grund dafür ist auch, dass einige Risiken unterschätzt werden. Albtraum Nummer 1 der deutschen Immobilienbesitzer sind Brände: 39 Prozent betrachten die Absicherung gegen Feuer als wichtig, gut die Hälfte findet sie „eher wichtig“ und nur zehn Prozent unwichtig.

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Albtraum 2: Leitungswasser

Ebenfalls gefürchtet sind Schäden durch Leitungswasser, etwa nach Rohrbrüchen. Zwar halten nur fünf Prozent die Absicherung gegen Leitungswasserschäden für wichtig, immerhin 57 Prozent aber für „eher wichtig“. Keine Sorgen über Leitungswasserschäden machen sich 38 Prozent.

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Albtraum 3: Sturm, Hagel

Für die Hälfte der Immobilienbesitzer spielen Sturm und Hagel keine große Rolle, sie finden eine Absicherung gegen solche Schäden eher unwichtig. Nur vier Prozent finden die Absicherung hier wichtig, 46 Prozent „eher wichtig“.

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Albtraum 4: Elementarschäden

Hier wird die Gefahrenlage besonders unterschätzt: Mit 88 Prozent hat die große Mehrheit der deutschen Immobilienbesitzer keine Angst vor Starkregen, Überschwemmung, Schneedruck und Co. Nur elf Prozent finden eine Absicherung hier eher wichtig und ein Prozent hält sie für wirklich wichtig.

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Nahezu alle fühlen sich abgesichert

Während die Mehrheit gegen Schäden durch Feuer, Sturm und Hagel (je 95 Prozent) und Leitungswasser (92 Prozent) versichert sind, sieht es bei Schäden durch Überschwemmung eher mau aus: Gegen sie sind nur 48 Prozent abgesichert. Trotzdem fühlen sich nahezu alle Immobilienbesitzer rundum abgesichert: 93 Prozent schätzen ihre eigene Absicherung gegen Naturgefahren aller Art als sehr gut oder gut ein. Nur ein Prozent fühlt sich weniger gut oder schlecht abgesichert.

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Unwetter 2016

Selbst Berichte über aktuelle Extremwetter haben kaum Einfluss auf die eigene Risikowahrnehmung: Vor dem Unwetter im Mai 2016 in Südbayern und Baden-Württemberg nahmen 21 Prozent der Befragten an, dass Starkregen in ihrer Wohngegend zu stärkeren Überschwemmungen führen kann. Nach dem Unwetter sind es mit 28 Prozent nur unwesentlich mehr. Vor dem Unwetter schlossen 66 Prozent Starkregenschäden in ihrer Gegend aus, nach dem Unwetter sind es immer noch 58 Prozent.

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Gründe gegen eine Elementarschadenversicherung

Wieso entscheiden sich Immobilienbesitzer gegen eine Elementarschadenversicherung? Die meisten fühlen sich schlicht nicht bedroht: 89 Prozent der Nichtversicherten halten das Risiko für überschaubar. 67 Prozent geben an, ihr Versicherungsschutz sei auch so ausreichend. Gut die Hälfte hält die Versicherungsprämien für zu hoch und 27 Prozent nehmen an, ihr Gebäude sei nicht versicherbar.

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Verzögerungen und knappe oder sogar schon überzogene Budgets für den Hausbau bereiten den Bauherren viel Stress und belasten das Familienleben. 40 Prozent der Befragten sind aus dem Bekannten- und Freundeskreis sogar Finanzierungsprobleme bekannt. Etwa die Hälfte derjenigen, die einen Neubau planen, kennen Bauherren, deren Baukosten explodiert sind.

Gut ein Drittel hat Stress innerhalb der Bauherren-Familien erlebt, zwölf Prozent bekommen dadurch sogar berufliche Probleme.

„Es kann natürlich immer zu unvorhersehbaren Verzögerungen kommen“, sagt Almondia-Gründer und Geschäftsführer Gordian Rättich. „Mit einer durchdachten Planung, einer professionellen Kalkulation und einem realistischem Zeitplan lassen sich aber viele vermeidbare Probleme bereits im Vorfeld aus dem Weg räumen.“

Angehende Bauherren sollten sich daher überlegen, ob sie nicht lieber schon in der Planung versuchen können, mit den Ausgaben unter der Budgetobergrenze bleiben, um Spielraum für steigende Kosten zu schaffen.

Der Verband privater Bauherren (VPB) empfiehlt etwa Suffizienz, also Genügsamkeit bei der Dimensionierung des Eigenheims. Der Trend zu immer größeren Wohnungen und mehr Quadratmetern pro Person ist mitverantwortlich für steigende Baukosten. Laut VPB spart eine Reduktion der Wohnfläche pro Person von 45 auf 30 Quadratmeter pro Person rund 15 Prozent der Energie und Treibhausgabe, die beim Bau  und bei den Baumaterialherstellern entstehen. Das senkt die Baukosten deutlich.