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Hauskauf "Es ist ein Märchen, dass Immobilien immer im Wert steigen"

Nie waren Bauzinsen niedriger – ein gefundenes Fressen für Banken und Makler, die um jeden Preis verkaufen wollen. Ein Insider aus der Finanzberatung berichtet.

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Reinhard Stracke Quelle: Foto: Patrick Schuch


WirtschaftsWoche: Herr Stracke, aktuell werben Banken und Makler mit der einmaligen Gelegenheit, Immobilien ohne einen Cent Eigenkapital kaufen zu können. Was halten Sie davon?

Stracke: Das ist fast immer unseriös, da kann ich nur vor warnen. Für die meisten Privatleute ohne Eigenkapital kann sich das gar nicht rechnen. Und für die Bank auch nicht: Nicht ohne Grund gibt es so gut wie nie einen Unternehmenskredit, wenn jemand null Eigenkapital hat. Also muss die Bank bei diesen Immobilienfinanzierung an anderer Stelle ihren Schnitt machen. Aber solche Immobilienkäufer verkennen auch, dass sie dann über Jahre nur den Kreditzins abstottern ohne ihre Schuld signifikant zu tilgen.

Haben Sie ein Beispiel?

Wenn jemand jetzt auf zehn Jahre eine Immobilienfinanzierung abschließt, tilgt er unter diesen Bedingungen in der Regel jährlich nur ein Prozent seiner Schuld, vermutlich dem Kaufpreis der Immobilie plus einige Prozent mehr für Kaufnebenkosten und Umbau. Das heißt, nach zehn Jahren muss er noch immer fast 90 Prozent des Kredits abzahlen. Und dann schlägt die zweite Falle zu.

Was meinen Sie?

Die Niedrigzinsen von heute sind in zehn, 15 oder 20 Jahren Geschichte. Bedenken Sie, wir hatten schon Zinsen von sechs und sieben Prozent bei Immobilienkrediten und fanden es normal. Das heißt, der Immobilienfinanzierer ohne Eigenkapital bei ein Prozent Tilgung von heute muss sich in zehn Jahren auf eine sehr viel höhere monatliche Belastung einstellen. Augen zu und durch – das gibt es dabei nicht. Wer das nicht finanzieren kann, ist sein Haus oder seine Eigentumswohnung schnell wieder los. Und das vermutlich mit hohem Verlust.

Sie meinen den sinkenden Wert der Immobilie?

Das ist ein Märchen, dass Immobilien immer im Wert steigen. Das gilt für ganz wenige Viertel in ganz wenigen Städten und alle Hausverkäufer drumherum fallen aus den Wolken, wenn sie plötzlich gnadenlos verhandelnden Interessenten gegenüberstehen. In Nordhessen auf dem Land bekommen sie oft nur noch 30.000 oder 40.000 Euro für ein Haus mit Grundstück, wenn nicht gerade ein großes Unternehmen mit tausenden Mitarbeitern seinen Sitz in der Nähe hat. Auch schöne große Häuser mit schönen großen Grundstücken will heute kaum noch einer haben. Die machen zu viel Arbeit.

Was die Leute sich auch nicht klar machen: Kaufen Sie sich ein Haus, übernachten Sie ein einziges Mal darin und schon wird aus einem Neubau eine Gebrauchtimmobilie und die ist zigtausend Euro weniger wert. Ich sage ihnen, das war die teuerste Nacht Ihres Lebens!

Eine seriöse Immobilienfinanzierung

Das kassieren Immobilienmakler in Deutschland
Bayern In Bayern sind Immobilien mitunter besonders teuer. Einziger Trost für Immobilienkäufer: Sie teilen sich die Maklerprovision von 7,14 Prozent auf den notariellen Kaufpreis zur Hälfte mit den Vorbesitzern ihres neuen Zuhauses. Es folgen die Kosten für die einzelnen Bundesländer, alphabetisch sortiert. Quelle: Immobilienscout24, Immoverkauf24, FMH-Finanzberatung. Quelle: AP
Baden-Württemberg Im Land der Häuslebauer kommen Kaufinteressenten vergleichsweise günstig an ein Immobilie – jedenfalls was die Maklerprovision betrifft. Die beläuft sich auf 3,57 Prozent. In gleicher Höhe werden die Verkäufer zur Kasse gebeten. Quelle: dpa
Berlin Jahrelang konnte man in der Hauptstadt günstig wohnen. Doch auch hier sind die Preise zuletzt gestiegen. Von der Attraktivität der deutschen Metropole profitieren auch die Makler. Sie nehmen für jede vermittelte Immobilie bis zu 7,14 Prozent Provision von den Käufern. Quelle: dpa
Brandenburg Tief in die Tasche greifen müssen auch Immobilienkäufer in Brandenburg. Bis zu 7,14 Prozent vom notariellen Kaufpreis müssen sie einem Makler bezahlen. Quelle: dpa
Bremen Mit 5,95 Prozent verlangen Makler in Bremen weniger Provision als in vielen anderen Bundesländern. Allerdings müssen die Käufer die Mehrkosten komplett selbst aufbringen. Die Verkäufer zahlen nichts. Quelle: dpa
Hamburg Die Elbe, das Schanzenviertel, die Speicherstadt, der Hafen: Hamburg hat viel zu bieten – und ist nicht billig. Wer mit Hilfe eines Maklers eine Immobilie gefunden hat, muss noch einmal 6,25 Prozent des Kaufpreises an Provision berappen. Quelle: dpa
Hessen Vor allem in der Bankenstadt Frankfurt ist ein eigenes Häuschen nicht zum Schnäppchenpreis zu bekommen. Noch teurer macht das ganze die Maklerprovision von 5,95 Prozent, die Käufer in Hessen alleine tragen müssen. Quelle: AP

Annonciert werden die Häuser auf dem Land aber trotzdem für 100.000 Euro.

Klar, weil die Makler auf Biegen und Brechen die Unterschrift des potenziellen Verkäufers unter ihren Vertrag haben wollen. Dafür rechnen sie ihm einen Mondpreis vor, den er angeblich für sie erzielen könnte. Dann wird das Haus angeboten wie sauer Bier, nach und nach mit dem Preis runter gegangen und am Ende kostet es – Überraschung! - 40.000 Euro. Das erlebe ich immer wieder. Die ganz blöden Makler lassen die Anzeigen für schwer verkäufliche Immobilien auch noch Monate lang unverändert im Internet stehen. So kapiert auch der letzte Interessent, dass mit dem Haus und seinem Preis irgendwas nicht stimmen kann. Die besseren Makler ziehen solche Offerten stattdessen immer mal wieder aus dem Verkehr um sie mit einigen Monaten Abstand neu und günstiger anzubieten.

Makler sind nicht ihre Freunde, oder?

Es gibt solche und solche. Aber verflixt viele, die nur ihren eigenen Reibach im Sinn haben. Bei Banken genau so: Die werben mit so genannten Schaufenster-Zinsen, die wenn es ernst ist, sowieso kein normaler Kunde bekommen kann, nicht mal mit guter Bonität. Hauptsache der Kredit wird verkauft. Und Hauptsache, er geht an einen fest angestellten Kreditkunden. Als Selbstständiger haben Sie kaum noch eine Chance auf einen Immobilienkredit.

Wie sieht aus ihrer Sicht eine seriöse Immobilienfinanzierung aus?

Die günstigen Zinsen zu nutzen, ist sicher sinnvoll, wenn man ohnehin eine Immobilie kaufen will. Eine Zinsbindung bei den aktuell günstigen Konditionen von 20 Jahren bietet sich an. Kaufleute wissen: Der Gewinn liegt im Einkauf – das ist beim Immobilienkredit nicht anders. Aber dann investieren Sie das Geld, das Sie beim Zins sparen, sofort in eine höhere Tilgung von 2,0 bis 2,8 Prozent pro Jahr. Vereinbaren Sie die Möglichkeit zu Sondertilgungen oder niedrigerer Tilgung, falls das Geld mal knapp wird. Die lange Laufzeit raten ihnen aber weder Bank noch Makler freiwillig. Wenn Sie als Kunde nämlich einen Vertrag über 20 Jahre machen, verlieren die ja ihr Anschlussgeschäft, das sie bei einem Vertrag mit zehnjähriger Laufzeit fast schon in der Tasche hätten.

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