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Hauskauf Immobilien-Ranking: Neue Lust am Eigenheim

Niedrige Zinsen, Inflationssorgen und das knappe Angebot treiben die Preise von Wohnimmobilien. Wo Eigentümer und Käufer jetzt noch Aussicht auf Wertsteigerung haben, zeigt das Ranking der 50 größten deutschen Städte.

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Altbauwohnung in München Quelle: dpa

Bauarbeiter stapfen im Frankfurter Stadtteil Bornheim durch den Altbau aus der Jahrhundertwende. Staub hat sich in jede Ritze gesetzt, in der 65-Quadratmeter-Wohnung liegen die Leitungen offen. Das Bad ist winzig. Dass dort eine Dusche samt Waschbecken und WC Platz finden soll, übersteigt die Vorstellungskraft.

In der Küche, besser: in dem Raum, der einmal die Küche werden soll, zeigt der braun gebrannte Immobilienmakler im maßgeschneiderten Anzug auf ein Fenster zum Innenhof: "Dort kommt noch ein Balkon dran. Das gilt auch für das Wohnzimmer, vorne zur Straße hin." In zwei Monaten soll alles bezugsfertig sein. Stolze 295.000 Euro soll die Eigentumswohnung kosten. Eigentlich sei die Bude schon verkauft, drängt der Makler. Aber der Eigentümer legt Wert auf eine gute Nachbarschaft, und die Nase des potenziellen Käufers habe ihm nicht gefallen. Da morgen noch 50 Interessenten durch die Wohnung gingen, rät er, sich besser sofort zu entscheiden. Sonst dürfte es zu spät sein.

Zunehmende Teuerung

Lange Zeit war so etwas wie Torschlusspanik bei deutschen Immobilien unbekannt. Nur in München oder Hamburg war Wohnraum knapp, trieb die Masse der Interessenten Mieten und Preise in die Höhe. Doch jetzt nimmt die Lust auf Wohnung und Haus rapide zu. Private Käufer finanzierten im ersten Quartal über den Kreditmarktplatz Europace Immobilien für 4,1 Milliarden Euro, ein Plus von 36 Prozent zum Vorjahr. Auch Profi-Anleger greifen häufiger zu. Laut Immobiliendienstleister Savills wechselten von Januar bis März Großpakete von mehreren Tausend Wohnungen für gut 880 Millionen Euro den Besitzer, neun Prozent mehr als im Vorjahresquartal.

Die Folge: Teure Pflaster werden noch teurer, selbst in früher günstigen Städten wie Berlin ziehen die Preise an. 2010 zahlten Wohnungskäufer nach Daten von Immobilienscout24 in Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern knapp drei Prozent mehr als im Vorjahr. Einfamilienhäuser verteuerten sich um zwei Prozent.

2011 dürfte die positive Entwicklung anhalten, sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse bei Deutsche Bank Research. Aufschwung, noch niedrige Zinsen und die Suche der Investoren nach risikoärmeren, aber renditereichen Anlagen sorgten für einen günstigen Ausblick. Die Experten der DZ Bank rechnen deutschlandweit mit weiteren zwei Prozent Preisplus.

Wie viel Immobilienkäufer für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit zahlen Quelle: FMH-Finanzberatung

Konkret sind es vor allem diese Argumente, die Anleger zum Kauf bewegen:

Niedrige Zinsen

Der Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist gut. Zwar verlangen Banken für Haus- und Wohnungskredite schon wieder mehr als noch vor einigen Monaten. Käufer müssen für einen Kredit mit zehn Jahren Laufzeit 4,3 Prozent Zinsen zahlen und damit einen Prozentpunkt mehr als im August 2010. Auf lange Sicht sind die Kreditkosten aber immer noch niedrig.

Wichtiger noch: Im Lauf des Jahres dürften die Zinsen weiter steigen. Wer mit dem Gedanken spielt, Haus oder Wohnung auf Kredit zu kaufen, greift jetzt zu.

Steigende Inflation

Immobilien sind Sachwerte, anders als reine Geldanlagen verlieren sie bei Inflation nicht automatisch an Wert und bieten daher Schutz. Viele Anleger sorgen sich um die Geldstabilität und investieren in Steine. Tatsächlich ist die Inflation bereits auf den höchsten Stand seit mehr als zwei Jahren geklettert. Noch liegt sie mit 2,1 Prozent zwar auf moderatem Niveau. Doch angesichts von ausufernder Staatsverschuldung und Geldschöpfung der Notenbanken drohen höhere Werte. Die Großhandelspreise weisen die Richtung: Im März zogen sie um rund elf Prozent an, so stark wie seit fast 30 Jahren nicht mehr.

Wer im eigenen Haus wohnt, schützt sich vor steigender Miete. Wer auf Pump kauft, stemmt die fixen Kreditraten im Idealfall leichter, da bei Inflation auch sein Einkommen steigt. Vermieter müssen aufpassen: Meist können sie Mieten nicht mit der Inflation anheben. Auf Nummer sicher gehen sie mit einer indexierten Miete, die an einen Preisindex gekoppelt ist. Mieter müssen ihnen dann bei höherer Inflation auch mehr Miete zahlen.

Knappes Angebot

Obwohl die Vorzeichen für Immobilien günstig sind, werden wenige gebaut. Die Zahl fertiggestellter Wohnungen ging Jahr für Jahr zurück und fiel 2009 auf ein Rekordtief von nur 159.000. Nun ist zwar die Trendwende geschafft, die Zahl der Wohnungen steigt: 2010 vergaben die Behörden 5,5 Prozent mehr Baugenehmigungen als im Vorjahr. Doch noch reicht das Bautempo rein rechnerisch nur, um vorhandene Wohnimmobilien alle 250 Jahre zu ersetzen, hat das Bankhaus Lampe errechnet. So lange aber bleibt kaum eine Immobilie stehen.

Dass Interessenten in den kommenden Jahren wegen eines Überangebots die Preise drücken können, müssen Neu-Eigentümer deshalb nicht befürchten.

Entwicklung der Verbraucherpreise Quelle: Statistisches Bundesamt

Nicht jeder Immobilienkauf ist ein sicheres Geschäft. Je nach Region gibt es große Unterschiede: Städten wie Frankfurt oder Hamburg, in denen die Preise kontinuierlich gestiegen sind, stehen andere wie Essen oder Braunschweig gegenüber, wo Immobilien an Wert verlieren.

Auch der Aufschwung trifft nicht alle Regionen gleichermaßen: "In Ostdeutschland dürften die Preise weiterhin nur unterdurchschnittlich steigen", schreibt die DZ Bank in einer Studie. Hauptgrund sei die hohe Arbeitslosigkeit. Dank ausreichend Zuzüglern sowie dem Trend zu Single-Haushalten und größeren Wohnungen werden die Deutschen aber in einigen Regionen, besonders im Süden, in den kommenden Jahren deutlich mehr Wohnfläche nachfragen – obwohl die Bevölkerung bundesweit sinken wird. An solchen Standorten haben Immobilienkäufer prinzipiell gute Karten.

Individuelle Vorzüge

Eine genaue Analyse wichtiger Indikatoren liefert das exklusive Ranking der 50 größten deutschen Städte. Es zeigt, wo der Kauf einer Immobilie besonders gute Chancen bietet. Das beste Ergebnis erzielen Hamburg und München. Auch wenn Käufer hier schon tief in die Tasche greifen müssen, bieten ihnen diese Städte dank ihrer wirtschaftlichen Stärke und dem Mangel an Wohnraum gute Aussichten auf Wertsteigerungen. Allerdings sind die Immobilien dort für die Bewohner vor Ort schon teuer geworden. Sie müssen für den Kauf einen deutlich höheren Anteil ihrer Kaufkraft aufbringen als in anderen Regionen. Das könnte den weiteren Preisauftrieb bremsen. Aussichtsreiche Standorte mit günstigen Preisen im Verhältnis zur lokalen Kaufkraft sind Nürnberg und Bonn. In teuren Städten gibt es oft noch günstige Stadtteile, die angesichts der hohen Preise langsam in den Fokus rücken. Dort sind Wohnungen relativ erschwinglich, ihr Wert dürfte stärker steigen.

Selbst schwierige Standorte, wie weite Teile Ostdeutschlands und des Ruhrgebiets, müssen Anleger nicht unbedingt meiden. So sind in vielen ostdeutschen Städten Einfamilienhäuser begehrt. Trotz Abwanderung können die Preise in solchen Teilbereichen dann zulegen. Das offenbart erst die genauere Analyse der einzelnen Standorte.

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