Berlin Die Preise am deutschen Wohnungsmarkt steigen so schnell wie seit Jahrzehnten nicht mehr, was Spekulationen über eine Immobilienblase wieder anheizt. Michael Zahn, Vorstandschef der Deutschen Wohnen SE sieht allerdings keinerlei Anzeichen für eine Blase. Die Deutsche Wohnen SE von Michael Zahn besitzt mehr als 160.000 Wohnungen und sieht dafür keinerlei Anzeichen.
„Deutschland hatte über 20 Jahre kein Wachstum auf der Immobilien-Seite – Null“, sagt der 54-jährige Vorstandschef des Unternehmens, in einem Interview mit Bloomberg. „Ich würde mal sagen: Deutschland hat jetzt aufgeholt. Das heißt nicht, dass wir am Peak sind.“
Die Preise am deutschen Wohnimmobilienmarkt haben sich seit 2010 um etwa 60 Prozent verteuert, schrieb die Ratingagentur Fitch Ratings Ltd. in einem Bericht in der vergangenen Woche. Das ist ein beispielloser Anstieg für einen Markt, der relativ langsam auf Wohneigentum setzte und ausländische Investoren angezogen habe.
„Die Immobilienrenditen sind in den Großstädten extrem unter Druck geraten“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment bei BNP Paribas Real Estate in Frankfurt. „Andererseits gibt es eine riesige Liquidität in dem Markt und die Preise sind, gemessen an internationalen Standards, noch relativ niedrig.“
Berlin, Heimatstadt von Deutsche Wohnen und ihr bedeutendster Markt, ist wohl der größte Gewinner des Booms. In diesem Monat belegte die Stadt den Spitzenplatz in einer von der Immobilienberatung Knight Frank erstellten globalen Rangliste von 150 Wohnimmobilienmärkten. Damit besiegelte die Stadt ihren Wandel von einem verschlafenen Nest zu einem der begehrtesten Standorte in Europa. Drei andere deutsche Hot-Spots – Hamburg, München und Frankfurt – tauchten ebenfalls in den Top 10 auf.
Zahn hat seine gesamte Karriere bei Immobilienkonzernen in Berlin verbracht. Aber selbst er war vom Tempo der Veränderung überrascht, die er auf die steigenden Einwohnerzahlen der Metropole sowie auf eine rekordniedrige Arbeitslosigkeit, einen Mangel an neuen Objekten und auf hohe Liquiditätsniveaus zurückführt. „Ich glaube, dass Berlin ein deutliches Aufwärtspotenzial hat“, sagt er.
Doch nicht jeder ist so optimistisch für den deutschen Immobilienmarkt. In einem Bericht vom Januar sagte die Deutsche Bank, das Risiko einer Blase nehme zu, während einen Monat später die Deutsche Bundesbank ihre Besorgnis bezüglich des Booms ausdrückte. Ihrer Einschätzung nach könnten Immobilien in Städten wie Berlin, Frankfurt oder München um bis zu 35 Prozent überbewertet sein.
„Markt-Crashs werden in der Regel durch eine zu starke Bautätigkeit ausgelöst, und das Gegenteil gilt für viele deutsche Städte“, sagt Michael Voigtländer, leitender Ökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Er rechnet mit wenig veränderten Preisen im nächsten Jahr.
Steigende Fremdkapitalkosten dürften zudem die Nachfrage dämpfen. Die Deutsche Bank erwartet, dass die fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen bis Ende des Jahres auf zwei Prozent anziehen, von etwa 1,7 Prozent derzeit. Jedoch dürfte das Tempo des Anstiegs – von einem sehr niedrigen Niveau ausgehend – die Auswirkungen begrenzen, sagt die Landesbank Hessen-Thüringen.
Die Deutsche Wohnen will ungeachtet der Diskussionen um eine Blase ihr Geschäftskonzept anpassen. Seitdem Zahn im Dezember 2008 Vorstandsvorsitzender geworden ist, haben sich die Mieteinnahmen mehr als verdoppelt, wozu auch Akquisitionen wie die 3,4 Milliarden Euro schwere Übernahme der GSW Immobilien AG und der Erwerb von 13.500 Wohnungen der Patrizia Immobilien AG für 1,1 Milliarden Euro beigetragen haben. Das hat den Marktwert des Unternehmens insgesamt auf mehr als 13 Milliarden Euro getrieben.
Jedoch kann Zahn nicht länger auf Übernahmen für Wachstum setzen, da weniger große Portfolios an den Markt kommen. „Heutzutage ist unsere Strategie nicht M&A, sondern Asset Management“, sagt er.
Deutsche Wohnen investiert eine Milliarden Euro, um den Wert ihrer Immobilien zu steigern. Dazu gehören die Modernisierung von Objekten, die Vergrößerung durch ein zusätzliches Stockwerk oder in einigen Fällen ein Umbau.
„Ich bin nicht der Meinung, das wir in der Lage sind, so zu wachsen wie das in den letzten drei oder vier Jahren der Fall war“, sagt Zahn. „Das ist der Grund, warum wir heute massiv in unsere Bestände investieren.“
