„Petit Palais“ nennt sich das Fertighaus mit bis zu sieben Zimmern auf 230 Quadratmetern, drei Badezimmern und herrschaftlichem Eingangsbereich mit Galerie über der Diele. Seit 2012 gibt es das exklusive Mini-Anwesen von Star-Designer Harald Glööckler als herrschaftlichen Wohnsitz von der Stange. Preis für das Palais vom Prinz Pompös: um die 400.000 Euro ohne Bodenplatte beziehungsweise Keller - je nach Prunkfaktor der Ausstattung geht es auch deutlich teurer.
Noch vor dreißig Jahren waren viele Fertighäuser sehr nüchtern gestaltet, die Ausstattung oft karg, die Haustechnik einfach, dafür waren sie im Vergleich zur klassischen Massivbauweise günstig. Aber diese Zeiten sind vorbei. Heute sind Fertighäuser in zahllosen Varianten und allen möglichen Ausstattungen erhältlich – und ebenso in allen Preiskategorien. Jedes Wochenende besichtigen Tausende die Musterhausparks der Fertighaushersteller oder wälzen deren dicke Kataloge. Der Traum vom eigenen Haus - immer öfter führt er zum Traumhaus vom Fließband. Nahezu jedes sechste genehmigte Ein- oder Zweifamilienhaus in Deutschland ist ein Fertighaus.
Baunebenkosten beim Fertighaus
Wer Haus oder Grundstück über einen Makler kauft, muss in der Regel die Maklergebühr von drei bis sechs Prozent des Objektpreises zuzüglich Mehrwertsteuer bezahlen. Unter Umständen lassen die Anbieter mit sich handeln, zumal Makler künftig von ihrem Auftraggeber bezahlt werden sollen (Bestellerprinzip). Vielleicht beteiligt sich der Verkäufer zur Hälfte an den Kosten.
Ein Grundstückskauf oder ein Hauskauf muss vom Notar beurkundet werden. Dieser kümmert sich auch um den Grundbucheintrag. Käufer und Verkäufer übernehmen jeweils zur Hälfte die Notargebühren und den Grundbucheintrag. Es ist von Kosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises auszugehen.
Auch das Finanzamt verdient an einem Immobilienerwerb mit. Auch hier gilt als Berechnungsgrundlage der Objektwert. Wird das Grundstück unbebaut gekauft, senkt das die Steuerschuld. Wer ein Fertighaus mitsamt Grundstück vom Hersteller kauft, bezahlt auf den Gesamtbetrag die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,0 Prozent des Kaufpreises beträgt.
Erschließungskosten fallen für die Anbindung an das öffentliche Leitungssystem von Wasser, Gas, Strom und Telefon, aber auch für Verkehrsflächen wie Straßen oder Bürgersteige an. Meist werden Erschließungskosten pauschal berechnet, und zwar mit rund sieben bis zehn Prozent des Bodenwertes bei Grundstücken bis zu 600 Quadratmetern Größe. Manche Regionen berechnen die anteiligen Erschließungskosten auch nach der Grundstücks-Straßenfront. Man sollte vorher daher besser bei Gemeinde und Versorgungsunternehmen nachfragen, welche Kosten auf einen zukommen. Achtung: Es kann Jahre, sogar mehrere Jahrzehnte dauern, bis die Städte z.B. die Kosten für den Straßenbau in einem Neubaugebiet abrechnen - also auf die Eigentümer umlegen!
Die Erschließungskosten beinhalten nur den Anschluss der Ver- und Entsorgungsleitungen bis an die Grundstücksgrenze. Für den Anschluss des Hauses werden weitere Gebühren fällig. Diese sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und können bei den jeweiligen Stadtwerken nachgefragt werden.
Um von der Bank ein Darlehen zu erhalten, muss ein zukünftiger Bauherr Sicherheiten nachweisen. Dies sind in der Regel Hypotheken und Grundschulden. Das Eintragen einer Grundschuld in das Grundbuchamt kostet 0,5 Prozent des Darlehensbetrages. Dieser Betrag wird sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt erhoben.
Neben der Sicherheitsbestellung können je nach Bank und Typ der Baufinanzierung weitere Kosten auflaufen, etwa Bearbeitungsgebühren, Schätz- und Einwertungskosten (0,5 Prozent des Darlehens), Bereitstellungskosten für das Darlehen (0,25 Prozent pro Monat) und Teilauszahlungszuschläge. Teilauszahlungszuschläge werden fällig, wenn das Darlehen in mehreren Raten ausbezahlt wird.
Viele Hauskäufer beziehen ihren Neubau inmitten einer Baustelle. Die Kosten für die Anlage der Außenbereiche sollte besser gleich mitfinanziert werden. Als Durchschnittswert können rund 5.000,00 € einkalkuliert werden, um Garten und Zugang zum Haus auf Vordermann zu bringen.
Unverzichtbar ist die Feuerversicherung für den Rohbau und die anschließende Wohngebäudeversicherung nach Fertigstellung gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden. Wer einen Baukredit in Anspruch nimmt, muss sie ohnehin abschließen. Käufer von Fertighäusern kommen dabei oft günstiger weg, weil die kürzere Bauzeit auch das Schadenrisiko senkt. Dann gewähren die Versicherungen Nachlässe von bis zu 30 Prozent.
Fertighäuser bieten einige Vorteile, haben allerdings auch so ihre Tücken. Was beim Hausbau letztlich schwerer wiegt, ist vor allem eine Frage der Umstände und des Typs. Üblich sind Angebote in verschiedenen Ausbaustufen, die dem Käufer zusätzliche Freiheiten bei der Ausgestaltung bieten. Fertighäuser gibt es daher sogar als Bausatzhaus schon ab 50.000 Euro, bei dem nur die Außenwände stehen. Darüber hinaus bieten viele Hersteller verschiedene Ausbaustufen, bei denen dann etwa noch Dachgeschossausbau, Innenwände oder die Badezimmerausstattung fehlen, bis hin zum bezugsfertigen, komplett ausgebauten Haus mit Keller, vollständiger Ausstattung und angelegtem Garten.
Ausbaustufe flexibel wählen
Beim Ausbau in Eigenregie kann der Bauherr so auch auf Ausstattungen zurückgreifen, die der Katalog des Hausherstellers nicht bietet, oder alternative Handwerksfirmen beauftragen, deren Arbeit eher seinen Vorstellungen entspricht und vielleicht sogar preiswerter ist.
Hauptgrund für den Verzicht der Fertighauskäufer auf die komplette, schlüsselfertige Variante dürfte jedoch die „Muskelhypothek“ sein. Viele Bauherren wollen selbst Hand anlegen und durch entsprechende Eigenleistungen den Kaufpreis drücken. Wer selbst das Dach ausbaut, die Böden verlegt oder Fliesen anklebt, spart zumindest die teuren Handwerkerstunden. Diese Hoffnung erfüllt sich aber nur, wenn zuvor viel Zeit in die Planung und später viel Energie in die eigenhändigen Bauarbeiten investiert wird.
Schnell im Eigenheim
Dabei ist die Dauer der Bauphase ohne Zweifel das stärkste Argument für ein Fertig- und gegen ein massiv gebautes Haus. Fertighäuser versprechen dem Käufer, deutlich schneller in die eigenen vier Wände einziehen zu können. Oft ist solch ein Haus innerhalb von zwei bis drei Tagen aufgebaut, manche Anbieter versprechen den Aufbau in nur einem Tag. Dadurch ersparen sich Bauherren monatelange Baustellenbesuche und endlose Gespräche mit den Bauhandwerkern. Dauert der Bau eines Massivhauses ungefähr acht Monate oder länger, sind es beim Fertighaus oft nur drei oder vier Monate, bis es bezugsfertig ist. Der Fertighausrohbau entsteht unabhängig vom Wetter, Beton oder Mörtel müssen nicht erst trocknen, bevor die Handwerker weiterarbeiten können.
Nicht billig, aber bequem
„Bauen ist vor allem auch ein Kommunikationsprozess“, sagt Stefan Würzner, Architekt, Bausachverständiger und Bauherrenberater beim Bauherren-Schutzbund. „Aus der Praxis würde ich sagen, dass die bei Fertighäusern besser läuft. Durch die fabrikartige Fertigung der Häuser sind die Anbieter meist sehr gut organisiert und besser strukturiert, als die kleine regionale Baufirma.“ Weil das Bauvorhaben auch deutlich schneller abgeschlossen ist und die Bauherren mit dem Hersteller nur einen zentralen Ansprechpartner haben, ist der Hausbau für die Kunden oft weit weniger mühsam, als der Bau eines individuell geplanten Massivhauses.
Die kurze Bauzeit hilft außerdem, die Baukosten im Griff zu behalten. So reduziert sich etwa die Zeit der Doppelbelastung durch Kreditzinsen und Miete. Auch sinkt das Risiko, dass der Hausbau durch Witterung oder fehlende Handwerker gebremst wird. Laut Umfrage sind nämlich mehr als 70 Prozent der Bauvorhaben am Ende teurer als geplant, nahezu jedes zweite zieht sich länger hin.
Fertighäuser teurer als massiv Gebaute?
Günstiger als Massivbauten sind sie jedoch kaum. „Aus meiner Erfahrung sind Fertighäuser meist sogar noch etwas teurer als massiv gebaute Häuser“, sagt Würzner. Durch entsprechende Eigenleistung können Bauherren zwar grundsätzlich den Kaufpreis senken, ob sie aber am Ende immer billiger zum eigenen Haus kommen, ist fraglich. „Die Ersparnis aus Eigenleistung wird häufig überschätzt“, sagt Würzner. „Die Materialkosten fallen sowieso an und weil es sich meist um Laien handelt, dauern die Arbeiten auch länger.“
Wer auf Eigenleistung setzt, sollte sich ganz genau ansehen, welche Kosten seitens des Hausanbieters erlassen werden und welche Vorarbeiten für diese Maßnahme erforderlich sind. Ist zum Beispiel ein Gerüst für die Malerarbeiten in Eigenleistung oder spezielle Werkzeuge für die Arbeit nötig, können Zusatzkosten entstehen, die der Fertighausanbieter so nicht extra berechnet. Oft lohnt es sich auch schlicht nicht. So berichtet ein Bauherr in seinem Blog, dass er die Fliesen im Badezimmer selbst anbringen wollte, der Hersteller dafür aber einen Nachlass von 400 Euro gewähren wollte. Aufwand und Ersparnis lohnen dann kaum den eigenen Einsatz von Muskelkraft. „Ich rate bei Eigenleistungen eher zur Zurückhaltung“, so Würzner.
Früher und intensiver planen
Kurze Bauzeit und mögliche Eigenleistungen haben jedoch nicht nur Vorteile. Die Kehrseite der Medaille ist, dass sich der Bauherr eines Fertighauses viel früher und intensiver mit allen Details der Bauplanung beschäftigen muss, etwa um den genauen Ausbau und die gewünschte Ausstattung präzise festzulegen – lange bevor die erste Mauer steht. Die Häuser aus dem Katalog gibt es mittlerweile in ähnlich vielen Ausstattungsvarianten wie die Massivhäuser. Aber wegen der vorfertigten Bauelemente bei Fertighäusern sind spätere Änderungen schwierig. „Schon vor dem Vertragsabschluss sollten Käufer daher genau wissen, was sie da im Einzelnen kaufen, und einen fachlich versierten Berater hinzuziehen“; rät Bauexperte Würzner.
Wichtigster Vertragsbestandteil für die Planung ist die Bauleistungsbeschreibung, in Dokumenten oft mit BLB abgekürzt. Darin sollte exakt stehen, welche Arbeiten im Preis für das Haus inbegriffen sind, welche Materialien in welcher Qualität verwendet werden und welche Arbeiten der Anbieter ausgeführt. Mittlerweile sind den Wünschen der Kunden kaum Grenzen gesetzt: Sie bestimmen beispielsweise über die Dachform, Raumaufteilung, Maßnahmen zur Energieeffizienz, Badgestaltung, Güte der Fenster und Türen, Wandbeschaffenheit, Zahl der Steckdosen und Art der Bodenbeläge. Der Kauf eines Fertighauses ähnelt dem Kauf eines Neuwagens, bei dem die Ausstattungsmerkmale individuell planbar sind und der dann wunschgemäß produziert wird.
Auch eine juristische Prüfung des Vertrags durch einen Fachanwalt ist ratsam um meist für ein paar hundert Euro zu bekommen. Beispielsweise sind Klauseln, mit denen sich der Bauträger Änderungen der Bauausführung, der Material- oder Baustoffauswahl vorbehält, laut Bundesgerichtshof unwirksam. Auch sogenannte Preisgleitklauseln sind abzulehnen, weil sie den vereinbarten Festpreis nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt garantieren. Das Risiko, dass der Festpreis aufgrund von Verzögerungen am Bau plötzlich nicht mehr gilt, ist dann hoch.
Grunderwerbsteuer 2018 in den Bundesländern
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Berlin und Hessen.
Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt.
Hamburg.
Bayern und Sachsen.
Üblicherweise legen die Fertighausanbieter die genauen Merkmale der Wunschimmobilie bei einer sogenannten „Bemusterung“ fest. Dabei geht der Hausberater des Herstellers mit den Käufern alle Einzelheiten zur Ausstattung durch – möglichst gleich im Musterhaus – und notiert sie für die Bestellung. Für Laien ist dies langwierig und nicht immer einfach vorstellbar. „Vorgefertigte Teile sind später schlecht änderbar – etwa wenn die Zahl der Steckdosen an einer Wand zu gering ist. Hauskäufer sollten lieber einmal zu oft nachfragen, welche Ausstattung im Preis enthalten ist“, sagt Verbraucherschützer Würzner.
Am Ende der Bemusterung ist dann zwar klar, wie das Haus am Ende dastehen sollte. Entscheidend ist aber letztlich nur, was auch in der Bauleistungsbeschreibung schriftlich fixiert ist. Denn nur, was in der BLB steht, ist im Kaufpreis auch enthalten, und nur die aufgeführten Arbeiten werden auch ohne Aufpreis erledigt. Fast wichtiger als das, was in der BLB steht, ist das, was nicht darin steht. Gerade hierbei kann ein unabhängiger Bauberater dafür sorgen, dass auch wesentliche Vorarbeiten und wichtige technische Details vollständig aufgelistet sind. Und nur dafür greift nach der Abnahme auch die Gewährleistung durch den Hersteller. Für Eigenleistungen des Hauskäufers steht dieser selbst gerade.
Vorsicht Zusatzkosten
Da die meisten privaten Häuslebauer nur ein Haus in ihrem Leben errichten und eher Laien der Bautechnik sind, ist die Konsultation eines beratenden Bauingenieurs oder Architekten spätestens bei Vorlage des ersten Vertragsentwurfs samt BLB unbedingt empfehlenswert. Die Mehrkosten von ein bis zwei Prozent des Kaufpreises lohnen sich meist, weil ungeplante Arbeiten die Ausgaben in die Höhe schnellen lassen. Mehr als jeder vierte Bauherr – beim Fertighaus wie beim Massivbau – beklagt um zehn bis 30 Prozent höhere Baukosten als geplant.
Zu den typischen Fallstricken beim Fertighausbau zählt zum Beispiel der Anschluss an das städtische Versorgungsnetz. Da die Hersteller ihre Fertighäuser zunächst ohne Grundstück verkaufen, ist die Auswahl und Vorbereitung des Baugrundstücks ein Punkt, an dem sich böse Überraschungen einstellen können. Das betrifft vor allem die Erschließungs- und Anschlusskosten. Sie sind in einem Viertel der Fälle die Ursache dafür, dass ein Bauherr sein Budget sprengt.
Kostenfallen bei Grundstück und Fundament
Ist das Grundstück noch nicht an das Versorgungsnetz der Stadt angeschlossen, ist für die Erschließung entsprechend Zeit und oft ein fünfstelliger Betrag einzuplanen. Auch ein Bodengutachten sowie die Baugenehmigung gehören nicht zu den selbstverständlichen Leistungen der Hausanbieter. Schon im Vorfeld sollten Käufer bei ihrer Kommune daher nachfragen, ob der Hausbau im Bebauungsplan mit Auflagen verbunden ist und sich nach der Bodenbeschaffenheit erkundigen. Auch die Besichtigung des Grundstücks durch einen Bauingenieur oder Architekten des Fertighausanbieters ist sinnvoll. Bescheinigt der, dass nichts gegen die Bebauung und Erteilung einer Baugenehmigung spricht und auch die Bodenbeschaffung keine zusätzlichen Vorrbeiten erfordert, kann der Käufer den Hersteller bei Problemen haftbar machen.
Typische Mängel in Neubauten
In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.
Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.
Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.
Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.
Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.
Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.
Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.
Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.
Ist ein Grundstück gefunden – viele Hersteller bieten bei der Suche ihre Hilfe an oder haben selbst Grundstücke im Angebot -, muss es noch vermessen und vorbereitet werden. Auch diese Arbeiten sollen im Kaufvertrag vereinbart werden. Fertighäuser gibt es in der Regel ab Oberkante Kellerdecke. Das heißt, für das Kellergeschoss oder die Bodenplatte muss ebenfalls der Käufer sorgen, wenn diese Arbeiten nicht im Vertrag vereinbart wurden.
Erschlossene Grundstücke haben zwar Anschlüsse für Wasser, Kanalisation, Strom und Telefon an der Grundstücksgrenze liegen, aber die Verbindung der Leitungen vom Straßenrand bis zum Haus ist oft in der Kalkulation der Fertighausanbieter nicht enthalten. Je nach Lage und Grundstückgröße können hierfür leicht noch einmal tausende Euro an zusätzlichen Anschlusskosten entstehen.
Ist für Grundstück und Fundament gesorgt, steht das Haus oft an nur einem Tag. Aber danach ist noch jede Menge zu tun, vor allem im Innenausbau. Auch die Außenanlagen fehlen noch. Was die Fertighausanbieter unter bezugs- oder schlüsselfertig verstehen, ist ebenso wenig definiert wie Begriffe wie seniorengerecht oder barrierefrei. Auch hier kommt es darauf an, was im Kaufvertrag und Bauleistungsbeschreibung vereinbart wurde. Sonst ist der vereinbarte Festpreis nur noch Makulatur.
Wie jeder Bauherr sollte auch der Fertighauskäufer sich für eine gründliche Abnahme Zeit lassen und einen unabhängigen Bauberater damit beauftragen, das fertige Haus zu inspizieren. So ein Fachmann entdeckt nämlich schnell Mängel, die einem Laien verborgen, etwa falsche oder mangelhaft verbaute Dämmmaterialen oder eine unzureichende Kellerabdichtung. Noch besser ist es, wenn der Bauexperte auch schon den Bauprozess begleitet. Je früher ein Mangel entdeckt wird, umso geringer fällt der finanzielle und zeitliche Aufwand für die notwendige Nachbesserung aus. Die Abnahme ist allerdings für die Gewährleistung entscheidend. Mit der Abnahme läuft die Gewährleistungsfrist für den Hersteller. Gewöhnlich beträgt sie vier oder fünf Jahre, aber Abweichungen davon im Vertrag sind grundsätzlich möglich.
Energiesparen leicht gemacht
Wer in Planung, Vertragsprüfung und Abnahme viel Zeit investiert, kommt zwar nicht unbedingt günstiger, dafür aber schneller und stressfreier zum Neubau-Eigenheim als mit anderen Bauverfahren. Fertighäuser bieten zudem noch einen Vorteil: Es gibt sie auch in allen Energiesparvarianten bis hin zum Passivhaus. Typischerweise bestehen Fertighauswände aus einem Holzständerwerk, das mit Dämmstoffen befüllt und mehrschichtig beplankt ist. Die Dämmwerte sind daher im Vergleich zu gedämmten Steinmauern schon bei geringen Wandstärken so gut, dass ohne Probleme die Förderkriterien für die staatliche KfW-Bank erfüllt werden. Damit können Bauherren auch auf die verbilligten Kredite der KfW für energieeffizientes Bauen nutzen und so ihre Finanzierungskosten senken.
Auch das Petit Palais von Harald Glööckler gibt es mit Energiesparpaketen inklusive Wärmepumpenheizung und Photovoltaikanlage. In Großburgwedel ist derzeit ein Glööckler-Haus in Vollausstattung im Angebot. Den stressfreien Chique gibt es für 684.000 Euro. Das Grundstück kostet allerdings 300.000 Euro extra.
