Da die meisten privaten Häuslebauer nur ein Haus in ihrem Leben errichten und eher Laien der Bautechnik sind, ist die Konsultation eines beratenden Bauingenieurs oder Architekten spätestens bei Vorlage des ersten Vertragsentwurfs samt BLB unbedingt empfehlenswert. Die Mehrkosten von ein bis zwei Prozent des Kaufpreises lohnen sich meist, weil ungeplante Arbeiten die Ausgaben in die Höhe schnellen lassen. Mehr als jeder vierte Bauherr – beim Fertighaus wie beim Massivbau – beklagt um zehn bis 30 Prozent höhere Baukosten als geplant.
Zu den typischen Fallstricken beim Fertighausbau zählt zum Beispiel der Anschluss an das städtische Versorgungsnetz. Da die Hersteller ihre Fertighäuser zunächst ohne Grundstück verkaufen, ist die Auswahl und Vorbereitung des Baugrundstücks ein Punkt, an dem sich böse Überraschungen einstellen können. Das betrifft vor allem die Erschließungs- und Anschlusskosten. Sie sind in einem Viertel der Fälle die Ursache dafür, dass ein Bauherr sein Budget sprengt.
Kostenfallen bei Grundstück und Fundament
Ist das Grundstück noch nicht an das Versorgungsnetz der Stadt angeschlossen, ist für die Erschließung entsprechend Zeit und oft ein fünfstelliger Betrag einzuplanen. Auch ein Bodengutachten sowie die Baugenehmigung gehören nicht zu den selbstverständlichen Leistungen der Hausanbieter. Schon im Vorfeld sollten Käufer bei ihrer Kommune daher nachfragen, ob der Hausbau im Bebauungsplan mit Auflagen verbunden ist und sich nach der Bodenbeschaffenheit erkundigen. Auch die Besichtigung des Grundstücks durch einen Bauingenieur oder Architekten des Fertighausanbieters ist sinnvoll. Bescheinigt der, dass nichts gegen die Bebauung und Erteilung einer Baugenehmigung spricht und auch die Bodenbeschaffung keine zusätzlichen Vorrbeiten erfordert, kann der Käufer den Hersteller bei Problemen haftbar machen.
Typische Mängel in Neubauten
In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.
Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.
Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.
Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.
Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.
Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.
Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.
Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.
Ist ein Grundstück gefunden – viele Hersteller bieten bei der Suche ihre Hilfe an oder haben selbst Grundstücke im Angebot -, muss es noch vermessen und vorbereitet werden. Auch diese Arbeiten sollen im Kaufvertrag vereinbart werden. Fertighäuser gibt es in der Regel ab Oberkante Kellerdecke. Das heißt, für das Kellergeschoss oder die Bodenplatte muss ebenfalls der Käufer sorgen, wenn diese Arbeiten nicht im Vertrag vereinbart wurden.
Erschlossene Grundstücke haben zwar Anschlüsse für Wasser, Kanalisation, Strom und Telefon an der Grundstücksgrenze liegen, aber die Verbindung der Leitungen vom Straßenrand bis zum Haus ist oft in der Kalkulation der Fertighausanbieter nicht enthalten. Je nach Lage und Grundstückgröße können hierfür leicht noch einmal tausende Euro an zusätzlichen Anschlusskosten entstehen.
Ist für Grundstück und Fundament gesorgt, steht das Haus oft an nur einem Tag. Aber danach ist noch jede Menge zu tun, vor allem im Innenausbau. Auch die Außenanlagen fehlen noch. Was die Fertighausanbieter unter bezugs- oder schlüsselfertig verstehen, ist ebenso wenig definiert wie Begriffe wie seniorengerecht oder barrierefrei. Auch hier kommt es darauf an, was im Kaufvertrag und Bauleistungsbeschreibung vereinbart wurde. Sonst ist der vereinbarte Festpreis nur noch Makulatur.
Wie jeder Bauherr sollte auch der Fertighauskäufer sich für eine gründliche Abnahme Zeit lassen und einen unabhängigen Bauberater damit beauftragen, das fertige Haus zu inspizieren. So ein Fachmann entdeckt nämlich schnell Mängel, die einem Laien verborgen, etwa falsche oder mangelhaft verbaute Dämmmaterialen oder eine unzureichende Kellerabdichtung. Noch besser ist es, wenn der Bauexperte auch schon den Bauprozess begleitet. Je früher ein Mangel entdeckt wird, umso geringer fällt der finanzielle und zeitliche Aufwand für die notwendige Nachbesserung aus. Die Abnahme ist allerdings für die Gewährleistung entscheidend. Mit der Abnahme läuft die Gewährleistungsfrist für den Hersteller. Gewöhnlich beträgt sie vier oder fünf Jahre, aber Abweichungen davon im Vertrag sind grundsätzlich möglich.
Energiesparen leicht gemacht
Wer in Planung, Vertragsprüfung und Abnahme viel Zeit investiert, kommt zwar nicht unbedingt günstiger, dafür aber schneller und stressfreier zum Neubau-Eigenheim als mit anderen Bauverfahren. Fertighäuser bieten zudem noch einen Vorteil: Es gibt sie auch in allen Energiesparvarianten bis hin zum Passivhaus. Typischerweise bestehen Fertighauswände aus einem Holzständerwerk, das mit Dämmstoffen befüllt und mehrschichtig beplankt ist. Die Dämmwerte sind daher im Vergleich zu gedämmten Steinmauern schon bei geringen Wandstärken so gut, dass ohne Probleme die Förderkriterien für die staatliche KfW-Bank erfüllt werden. Damit können Bauherren auch auf die verbilligten Kredite der KfW für energieeffizientes Bauen nutzen und so ihre Finanzierungskosten senken.
Auch das Petit Palais von Harald Glööckler gibt es mit Energiesparpaketen inklusive Wärmepumpenheizung und Photovoltaikanlage. In Großburgwedel ist derzeit ein Glööckler-Haus in Vollausstattung im Angebot. Den stressfreien Chique gibt es für 684.000 Euro. Das Grundstück kostet allerdings 300.000 Euro extra.
