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Himmlisch bis heikel Diese Fertighaus-Fallen sollten Bauherren kennen

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Vorsicht Zusatzkosten

Da die meisten privaten Häuslebauer nur ein Haus in ihrem Leben errichten und eher Laien der Bautechnik sind, ist die Konsultation eines beratenden Bauingenieurs oder Architekten spätestens bei Vorlage des ersten Vertragsentwurfs samt BLB unbedingt empfehlenswert. Die Mehrkosten von ein bis zwei Prozent des Kaufpreises lohnen sich meist, weil ungeplante Arbeiten die Ausgaben in die Höhe schnellen lassen. Mehr als jeder vierte Bauherr – beim Fertighaus wie beim Massivbau – beklagt um zehn bis 30 Prozent höhere Baukosten als geplant.

Zu den typischen Fallstricken beim Fertighausbau zählt zum Beispiel der Anschluss an das städtische Versorgungsnetz. Da die Hersteller ihre Fertighäuser zunächst ohne Grundstück verkaufen, ist die Auswahl und Vorbereitung des Baugrundstücks ein Punkt, an dem sich böse Überraschungen einstellen können. Das betrifft vor allem die Erschließungs- und Anschlusskosten. Sie sind in einem Viertel der Fälle die Ursache dafür, dass ein Bauherr sein Budget sprengt.

So fördert der Staat Immobilienbesitzer
KfW-Darlehen beanspruchenDer Bund fördert Bauherren mit der KfW-Förderbank über zinsgünstige Kredite. Bedingung, um am KfW-Wohnungseigentumsprogramm teilzunehmen. Jeder, der eine Immobilie kauft, baut oder modernisiert, muss dort auch selbst einziehen. Quelle: dpa
KfW-Programme kombinierenAußer für  Wohneigentum generell bietet die KfW auch Programme für „Energieffizientes Bauen“, „Erneuerbare Energien“,  „Energieeffizientes Sanieren“ und „Altersgerecht umbauen“. Der Vorteil: All die Förderprogramme lassen sich bunt kombinieren. Quelle: dapd
Schnell seinFür alle KfW-Förderprogramme gilt: Gefördert wird nur, wenn der Antrag vor Baubeginn oder Kaufvertrag eingereicht wurde. Quelle: dpa
Landesmittel nutzenAußer dem Bund fördern auch alle Länder Wohneigentum bis auf Berlin. Die Förderhöhe und Bedingungen fallen jedoch regional sehr unterschiedlich aus. Bremen und Mecklenburg-Vorpommern haben ihre Förderungen etwa sehr stark reglementiert. So kommen hier beispielsweise Immobilienbesitzer bei Kauf oder Modernisierung eines Altbaus in bestimmten Gegenden in den Fördergenuss. Großzügiger sind hierbei Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. Quelle: dpa
Städte fördern gerne junge BauherrenViele Städte wollen Familien anlocken und lassen sich daher für junge Bauherren einige Schmankerl einfallen: Zinsgünstige Kredite, bevorzugte Baulandvergabe, Zuschusszahlungen pro Kind und kostenlose Kindergartenplätze gehören zu den Angeboten, die manche Kommunen anbieten. Ob und welche Förderung sie genau bereit haben, variiert von Ort zu Ort. Quelle: obs
Wohn-RiesternDer Staat fördert Eigenheime auch über die Eigenheimrente, auch „Wohn-Riester“ genannt. Der Unterschied zu anderen Riesterverträgen: Die Riesterförderung fließt nicht in die Rentenversicherung, um Vermögen anzuhäufen, sondern in die Tilgung der Immobilienfinanzierung. Quelle: dpa
Handwerkerkosten absetzenAn Häusern gibt es viel zu tun: Der Staat greift den Besitzern unter die Arme, indem sie jährlich bis zu  1.200 Euro an Handwerkerkosten  von der Steuer absetzen können. Wichtig: Die Rechnungen müssen per Banküberweisung bezahlt werden. Quelle: dpa

Kostenfallen bei Grundstück und Fundament

Ist das Grundstück noch nicht an das Versorgungsnetz der Stadt angeschlossen, ist für die Erschließung entsprechend Zeit und oft ein fünfstelliger Betrag einzuplanen. Auch ein Bodengutachten sowie die Baugenehmigung gehören nicht zu den selbstverständlichen Leistungen der Hausanbieter. Schon im Vorfeld sollten Käufer bei ihrer Kommune daher nachfragen, ob der Hausbau im Bebauungsplan mit Auflagen verbunden ist und sich nach der Bodenbeschaffenheit erkundigen. Auch die Besichtigung des Grundstücks durch einen Bauingenieur oder Architekten des Fertighausanbieters ist sinnvoll. Bescheinigt der, dass nichts gegen die Bebauung und Erteilung einer Baugenehmigung spricht und auch die Bodenbeschaffung keine zusätzlichen Vorrbeiten erfordert, kann der Käufer den Hersteller bei Problemen haftbar machen.

Typische Mängel in Neubauten

Ist ein Grundstück gefunden – viele Hersteller bieten bei der Suche ihre Hilfe an oder haben selbst Grundstücke im Angebot -, muss es noch vermessen und vorbereitet werden. Auch diese Arbeiten sollen im Kaufvertrag vereinbart werden. Fertighäuser gibt es in der Regel ab Oberkante Kellerdecke. Das heißt, für das Kellergeschoss oder die Bodenplatte muss ebenfalls der Käufer sorgen, wenn diese Arbeiten nicht im Vertrag vereinbart wurden.

Erschlossene Grundstücke haben zwar Anschlüsse für Wasser, Kanalisation, Strom und Telefon an der Grundstücksgrenze liegen, aber die Verbindung der Leitungen vom Straßenrand bis zum Haus ist oft in der Kalkulation der Fertighausanbieter nicht enthalten. Je nach Lage und Grundstückgröße können hierfür leicht noch einmal tausende Euro an zusätzlichen Anschlusskosten entstehen.

Ist für Grundstück und Fundament gesorgt, steht das Haus oft an nur einem Tag. Aber danach ist noch jede Menge zu tun, vor allem im Innenausbau. Auch die Außenanlagen fehlen noch. Was die Fertighausanbieter unter bezugs- oder schlüsselfertig verstehen, ist ebenso wenig definiert wie Begriffe wie seniorengerecht oder barrierefrei. Auch hier kommt es darauf an, was im Kaufvertrag und Bauleistungsbeschreibung vereinbart wurde. Sonst ist der vereinbarte Festpreis nur noch Makulatur.

Wie jeder Bauherr sollte auch der Fertighauskäufer sich für eine gründliche Abnahme Zeit lassen und einen unabhängigen Bauberater damit beauftragen, das fertige Haus zu inspizieren. So ein Fachmann entdeckt nämlich schnell Mängel, die einem Laien verborgen, etwa falsche oder mangelhaft verbaute Dämmmaterialen oder eine unzureichende Kellerabdichtung. Noch besser ist es, wenn der Bauexperte auch schon den Bauprozess begleitet. Je früher ein Mangel entdeckt wird, umso geringer fällt der finanzielle und zeitliche Aufwand für die notwendige Nachbesserung aus. Die Abnahme ist allerdings für die Gewährleistung entscheidend. Mit der Abnahme läuft die Gewährleistungsfrist für den Hersteller. Gewöhnlich beträgt sie vier oder fünf Jahre, aber Abweichungen davon im Vertrag sind grundsätzlich möglich.

Energiesparen leicht gemacht

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Wer in Planung, Vertragsprüfung und Abnahme viel Zeit investiert, kommt zwar nicht unbedingt günstiger, dafür aber schneller und stressfreier zum Neubau-Eigenheim als mit anderen Bauverfahren. Fertighäuser bieten zudem noch einen Vorteil: Es gibt sie auch in allen Energiesparvarianten bis hin zum Passivhaus. Typischerweise bestehen Fertighauswände aus einem Holzständerwerk, das mit Dämmstoffen befüllt und mehrschichtig beplankt ist. Die Dämmwerte sind daher im Vergleich zu gedämmten Steinmauern schon bei geringen Wandstärken so gut, dass ohne Probleme die Förderkriterien für die staatliche KfW-Bank erfüllt werden. Damit können Bauherren auch auf die verbilligten Kredite der KfW für energieeffizientes Bauen nutzen und so ihre Finanzierungskosten senken.

Auch das Petit Palais von Harald Glööckler gibt es mit Energiesparpaketen inklusive Wärmepumpenheizung und Photovoltaikanlage. In Großburgwedel ist derzeit ein Glööckler-Haus in Vollausstattung im Angebot. Den stressfreien Chique gibt es für 684.000 Euro. Das Grundstück kostet allerdings 300.000 Euro extra.

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