Henrike Lippa und Philipp Wagenmann stehen beispielhaft für viele Paare, Familien, aber auch Singles. Das Paar sucht ein eigenes Heim, findet aber keines. Dabei wollen die beiden nicht in München, Stuttgart oder Hamburg wohnen, sondern auf dem Land, nahe Gütersloh. Auch dort ist das Angebot an Immobilien rar. „Die meisten dieser Objekte sind gar nicht auf dem freien Markt inseriert, sondern werden privat veräußert“, berichtet Lippa. Das verteuert die Immobilien, die nicht unter der Hand angeboten werden. Die Hürden für den Wohnungserwerb sind in den vergangenen Jahren deutlich höher geworden, besonders in den Großstädten aber längst eben auch auf dem Land.
Nicht nur die allgemeine Flucht in Sachwerte, angetrieben von Nullzins und Euro-Crash-Ängsten, sondern auch Sanierungsvorschriften, verschärfte Kreditrichtlinien, üppige Folgekosten und natürlich der enorme Preisauftrieb machen Immobilien oft zum Luxusgut.
Mit am teuersten ist Berlin. Zwar liegt die Grunderwerbsteuer bei einem Immobilienerwerb mit sechs Prozent nicht an der Spitze, die exorbitante Maklercourtage von 7,14 Prozent jedoch treibt die Nebenerwerbskosten auf über 15 Prozent. Wer in der Hauptstadt für 700.000 Euro netto ein Heim erwirbt, den kostet das am Ende also mehr als 800.000 Euro.
Dazu kommt: Die Immobilienpreise in den Metropolen sind in den vergangenen zehn Jahren so rasant gestiegen, dass sie sich von den Einkommen der Haushalte entkoppelt haben. Das hat eine Ende Mai veröffentlichte Untersuchung des Bundesverbands der Volksbanken und Raiffeisenbanken ergeben. Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in deutschen Großstädten sind demnach achtmal so stark gestiegen wie die Einkommen.
Zu den Hürden, die unmittelbar mit dem Immobilienerwerb zum Kaufzeitpunkt zusammenhängen, können sich nach dem Erwerb weitere Kosten summieren. Wer sich beispielsweise eine Eigentumswohnung zulegen will, der sollte wissen, dass ihm jederzeit Zusatzkosten wegen größerer Baumaßnahmen drohen. Dazu gehört das Dämmen der Außenfassaden.
Steffen Haase, Vize-Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter, schätzt die Kosten für eine nachträgliche Fassadendämmung auf 8000 bis 12.000 Euro pro Eigentumswohnung. Einschließlich Austausch von Fenstern und Heizung wären es rund 20.000 Euro, so Haase.
Und Geldhäuser ziehen solche Zusatzkosten auch mit ein in die Beurteilung der Kreditwürdigkeit und sie achten mittlerweile penibel auf regelmäßige und verlässliche Einkommen. Das kommt daher, weil eine im März 2016 eingeführte Immobilienkreditrichtlinie den Banken Zügel anlegt.
So dürfen die Kreditinstitute sich nicht mehr darauf verlassen, im Notfall die Immobilie verkaufen zu können. Stattdessen sollen sie sicherstellen, dass Kunden ihr Darlehen dauerhaft schultern können. Die Folge: Banken vergaben von April bis Juli 2016 weniger Geld als Wohnungsbaukredite an Privathaushalte als im Vorjahreszeitraum – obwohl angesichts der gestiegenen Preise im Immobilienboom eigentlich ein Anstieg zu erwarten gewesen wäre.
