Frankfurt An der ganz großen Zinsschraube hat der Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB) Mario Draghi am Donnerstag nicht gedreht. Der Leitzins im Euro-Raum bleibt bei null und wird dort aller Voraussicht nach noch eine Weile bleiben. Vor 2019 wird es wohl kaum eine Zinserhöhung Anhebung geben. Dennoch rechnen Experten mit einer allmählichen Abkehr von der ultralockeren Geldpolitik.
Wer sich auf die Suche nach einer Immobilie macht, muss hingegen jetzt schon mit steigenden Kosten für die Finanzierung rechnen. Baugeld hat sich von seinem Tiefpunkt im Oktober 2016 bei 1,0 auf 1,4 Prozent jährlichen Effektivzins verteuert. „Bei den Bauzinsen liegt die Zinswende bereits hinter uns - trotz regelmäßigem Auf und Ab“, sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Das hängt mit Mario Draghi zusammen: Sein Handeln beeinflusst die Rendite der zehnjährigen deutschen Staatsanleihe. Die gilt als wichtiger Referenzwert für Baugeld.
Die jüngsten Bauzinsanstiege sollten aber jene besser nicht zu Panikkäufen animieren, die ihre eigenen vier Wände erst noch kaufen wollen. Doch viele Immobilienbesitzer, die bereits ein Hypothekendarlehen abgeschlossen haben, dürften ins Grübeln kommen: Lohnt es sich jetzt, über eine vorzeitige Anschlussfinanzierung nachzudenken?
Möglich wäre das in der Tat bereits fünf Jahre bevor die laufende Zinsbindung ausläuft. Wer also ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung abgeschlossen hat, kann theoretisch schon nach fünf Jahren einen Vertrag für die Anschlussfinanzierung abschließen – und sich die günstigen Konditionen durch ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Der Vertrag gilt – wie der Name sagt – nicht ab sofort, sondern erst, nachdem die bestehende Zinsbindung abgelaufen ist. Das wäre in diesem Beispiel nach der vereinbarten Zinslaufzeit von zehn Jahren.
Laut dem jüngsten Trendbarometer des Kreditvermittlers Interhyp, das Banken nach ihren Prognosen für die Zinsentwicklungen bei Hypothekendarlehen fragt, wird sich Baugeld in den kommenden Wochen wohl stabil halten. Nach sechs Monaten bis zu einem Jahr später werden die Zinsen aber steigen, schätzen die Experten. „Da die Wahrscheinlichkeit höherer Zinsen relativ groß ist, rate ich jenen, die schon eine Finanzierung besitzen, sich mit einem Forward-Darlehen die günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern“, sagt Michael Neumann vom Baufinanzierungsspezialisten Dr. Klein.
Das klingt zwar logisch. Doch längst nicht immer ist ein Forward-Darlehen empfehlenswert. Wer sich frühzeitig für die Verlängerung seiner Finanzierung entschließt, muss gleich eine Reihe von Fallstricken beachten. So geben Verbraucherschützer zu bedenken, dass Forward-Darlehen zusätzlich kosten: Es gibt sie nicht zu dem Zinssatz, den Kunden zahlen, die ihr Darlehen sofort abnehmen. Banken verlangen zusätzlich einen Aufschlag von etwa 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens.
Ein Beispiel aus dem Forward-Darlehen-Vergleich: Es geht um eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro bei 300.000 Euro Nettodarlehensbetrag. Nun soll eine Anschlussfinanzierung mit weiteren zehn Jahren Zinsbindung abgeschlossen werden. Passiert das ein Jahr vor Ablauf der aktuellen Konditionen, wäre derzeit ein effektiver Jahreszins von 1,15 Prozent im günstigsten Falle möglich. Beträgt die aktuelle Zinsbindung aber noch drei Jahre, verteuert sich das Forward-Darlehen auf 1,64 Prozent effektiven Jahreszins.
„Bloß keine Torschlusspanik“
Was wie ein kleiner Unterschied aussieht, kann große Folgen haben und schnell mehrere tausend Euro kosten. Immobilienbesitzer mit laufenden Darlehen sollten sich daher gut überlegen, ob sie die Zinswette eingehen. Niemand kann mit absoluter Gewissheit sagen, ob die Zinsen steigen und wenn ja, wie stark. Je länger der Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt, desto größer ist die Unsicherheit.
Hat ein Häuslebauer erst einmal ein Forward-Darlehen abgeschlossen, muss er es auch zu den vereinbarten Konditionen abnehmen. Steigen die Kosten für Baugeld über das im Forward-Darlehen festgelegte Zinsniveau, kann er sich freuen, ein gutes Geschäft gemacht zu haben. Fällt der Bauzins oder bleibt unter dem Niveau zurück, bleibt der Ärger und die finanziell schmerzvolle Einsicht, die Zinswette verloren zu haben.
Grundsätzlich sollten Immobilienbesitzer mit laufendem Hypothekendarlehen die Zinsmärkte im Blick behalten. Es empfiehlt sich durchaus schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. „Vor allem aber gilt auch hier: Torschlusspanik wäre eine vollkommen falsche Reaktion“, sagt Jörg Utecht, Chef des Hypothekendarlehen-Vermittlers Interhyp.
Vieles deutet darauf hin, dass Mario Draghi seine ultralockere Geldpolitik allmählich strafft. Vor allem die Anleihekäufe, die heute noch 60 Milliarden Euro pro Monat betragen, könnte die EZB allmählich zurückfahren. Doch schon der Konjunktiv – könnte, würde – zeigt, dass es noch reichlich Raum für Unsicherheit gibt. Wie reagiert Draghi, wenn die Konjunktur in Europa, aus welchem Grund auch immer, schwächelt? Eine rasche Straffung der Gelpolitik scheint dann unwahrscheinlich. Dass ein niedriges Zinsniveau keine Garantie für steigende Zinsen in der Zukunft darstellt, zeigt Japan: Dort liegt der Leitzins schon seit 22 Jahren unter 0,5 Prozent.
